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一、物业管理相关知识
1、什么是物业管理
物业管理是物业公司受业主委员会的委托，依据物业管理委托合同，对业主的房屋建筑及其设备，公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向所有人和使用人提供综合性的有偿服务。
2、物业管理的内容
（1）常规性的公共服务：物业管理企业面向业主提供的最基本的管理与服务工作。包括：建筑主体管理、设备设施管理、环境卫生管理、绿化管理、安保管理、消防管理、车辆道路管理
（2）针对性的专项服务和委托性的特约服务: 物业管理企业为满足某些业主的一定需要而提供的各项服务工作。包括：日常生活服务、商业服务、代理中介服务等。如：在做好公共服务的同时，在管辖的区域内附属开展装饰装修、工程维修、代租房屋等多种经营服务。
3、物业管理的公司形式
（1）开发商的子公司或分公司。 （2）具有法人性质的独立的物业公司。 （3）挂靠某物业公司的物业管理处。 （4）不具备资质的违法经营的物业公司。
4、物业管理的业态及分类
（1）物业管理的业态是指物业企业为满足不同类型的物业服务而形成的不同经营形态。 （2）可分为五大类:住宅物业、商业物业、办公物业、工业物业、公共设施物业。
（3）住宅物业又可细分为普通型住宅物业、别墅型住宅物业。商业物业可分为商场物业、酒店物业等。办公物业可细分为行政办公、写字楼办公等物业形式。公共设施物业可细分为医院、学校、政府等物业。
5、物业公司服务的计费方式
（1）包干制:业主向物业公司支付固定物业费用，盈余或亏损均由物业公司享有或承担的计费方式。
（2）酬金制:在收取的物业费用中，其中的一部分按约定的比例或约定的金额支付给物业公司，剩余的全部用于服务服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或承担的计费方式。
二、各项收入构成、分类及适用税率（营改增后）
收入构成 税收分类名称 适用税率 税率说明 应税劳务名welcome
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称 6%（一般纳税人） 主营业务收入-物管费收入 物管费 物业管理服务 现代服务业。 3%（小规模或简易征收一般纳税人） 17%(一般纳税人) 主营业务收入-电费收入 电费 电力产品 3%（小规模或简易征收一般纳税人） 国税2016第54号规定，提供物业管理的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支主营业务收入-水费收入 水费 自来水 3% 付的自来水水费的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。 11%（一般纳税人） 其他情况不动产其他业务收入-房屋租赁收入 场地租赁费 经营租赁服务 5%（小规模或简易征收一般纳税人） 建筑物、构筑物等不动产按照经营租赁服务缴纳增值税。 11%（一般纳税人） 其他业务收入-墙面、电梯广场地租赁费 告收入 经营租赁服务 其他情况不动产5%（小规模或简易征收一般纳税人） 电梯广告、楼宇广告等按照不动产经营租赁缴纳增值税。 11%（一般纳税人） 其他情况不动产其他业务收入-停车场收入 场地租赁费 经营租赁服务 5%（小规模或简易征收一般纳税人） 财税[2016]36号规定，车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。 其他居民日常服其他业务收入-工程维修收入 服务费 务 6% 其他居民日常服其他业务收入-装修服务收入 服务费 务 6% 其他居民日常服其他业务收入-垃圾清运收入 服务费 务 6% 其他居民日常服其他业务收入-工本费收入 服务费 务 6% 其他业务收入-垃圾清运收入 服务费 其他居民日常服6% welcome
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务 其他应付款-装修押金 无 暂收应付款项，不确认收入，不缴纳税款。 其他应付款-出入证押金 无 如果后期款项不退还业主，需要确认收入缴纳税款。 其他应付款-招标保证金 无 三、各项成本费用构成、分类
1、主营业务成本：
（1）物业服务人员工资、社保、公积金和福利费。 （2）电费。 （3）水费。
（4）外聘绿化养护费。 （5）外聘清洁卫生费。 （6）外聘秩序维护费。
（7）公共设施设备日常运行维修和保养费。
2、其他业务成本：
（1）对应其他业务收入发生的成本费用作为配比原则。
（2）如：零星工程维修材料采购成本、垃圾清运成本、材料损耗报废成本等。
3、营业税金及附加：城建税、教育费附加、地方教育附加等。 4、管理费用：
（1）行政办公管理人员工资、社保公积金和福利费。
（2）日常经营活动费用：办公费、交通费、差旅费、通讯费、车辆费、印花税、劳动保护费等。 （3）公共设施财产保险费。
（4）固定资产折旧费、低值易耗品摊销费、长期待摊费用摊销。 （5）财务费用：利息收入和支出、银行手续费、汇兑损益等。 （6）所得税费用：利润总额的25%计提。
四、日常主要经营业务的财税处理
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1、收取物业管理费
案例：某物业公司，一般纳税人，2016年10月，共收取物业管理费50万元，其中收取10月及以前月份物业管理费40万元（已开具增值税专用发票），收取11月至12月物业管理费10万元（其中3万元已开具增值税专用发票）。如何确定纳税义务发生时间？如何确认收入？如何账务处理？ 解析：
（1）《企业会计准则第14号—收入》规定，长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入。 （2）(国税函〔2008〕875号)规定，下列提供劳务满足收入确认条件的，应按规定确认收入：劳务费，长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入。
（3）财税[2016]36号文附件1第四十五条第一款规定：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天应确认增值税纳税义务发生；先开具发票的，开具发票的当天应确认增值税纳税义务发生。
（4）收取的10月及以前月份的物业管理费40万元，符合纳税人发生应税行为并收讫销售款项的当天应确认增值税纳税义务发生的条款。
（5）收取的11月-12月物业管理费中已开具发票的3万元，符合先开具发票的，开具发票的当天应确认增值税纳税义务发生
的
条款。
（6）收取的11月-12月物业管理费中未开具发票的7万元，属于发生应税行为之前收到的款项，不符合收讫销售款，不能在当期确认纳税义务发生。应按照后期发生应税行为的时间，分期确认纳税义务时间。
主营收入销项税借：银行存款 500000.00 400000/1.06*0.06=22641.51 10月 贷：主营业务收入-物管费 377358.49 主营收入400000-22641.51=377358.49 收到物管费 预收账款-物管费 98301.89 预收款销项税30000/1.06*0.06=1698.11 应交税费-应交增值税-销项税 24339.62 预收款100000-1698.11=98301.89 （如果是10月已开具发票的3万元） 1、主营收入30000-1698.11=28301.99 借：预收账款-物管费 28301.89 11月 贷：主营业务收入 28301.89 结转10月预收的物管费 （如果是10月已开具发票的3万元，未开具发票的7万元） 借：预收账款-物管费 28301.99 上月已开票并确认过销项，本月直接冲减预收款，同时确认收入，预收款期末余额70000元。 2、其中3万元原理同上，其中7万元的 主营收入销项税70000/1.06*0.06=3962.26 主营收入=70000-3962.26=66037.4 -物管费 70000.00 welcome
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贷：主营业务收入-物管费 28301.99 预收款期末余额0元。 -物管费 66037.74 应交税费-应交增值税-销项税 3962.26 2、代收代付自来水费 案例：某物业公司，一般纳税人，2017年2月，共收取业主自来水费10万元，支付自来水公司水费8万元。如何账务处理？ 解析：
国税2016第54号规定，提供物业管理的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。可以全额开具专用发票。
借:银行存款 100000.00 收到水费 贷:主营业务收入-水费 100000.00 借:主营业务成本-水费 77669.90 支付水费 支付的水费，价和税拆分。 收取水费每天都有发生,为核算方便,直接确认收入,月未时价和税拆分。 应交税费-转出未交增值税 2330.10 成本 80000/1.03=77669.90 贷：银行存款 80000.00 贷：应交税费-应交增值税-转出未交增值税 2912.62 税80000/1.03*0.03=2330.10 收到的水费，价和税拆分。 税100000/1.03*0.03=2912.62 代收代付水费应交增值税。 2912.62-2330.1=582.52 月未结转水费 贷:主营业务收入-水费 -2912.62 借：应交税费-应交增值税-转出未交增值税582.5 月未结转水费增值税 贷：应交税费-未交增值税-3%征收率 582.52
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