不同土地使用权对房地产估价的影响
目前，城镇土地大多属于划拨性质，这类土地在城镇中不仅所占比例较大，而且所占地理
位置优越，连同地上建筑物、附着物，已成为房地产权利人一笔不小的财富，并在房地产市场
中扮演了重要角色，其转让、出租、抵押等活动频繁，价格评估也就越来越受到人们的关注。
一、珠海电子大厦估价结果纠纷事件引出的思考
1998年2月7日，中央电视台“焦点访谈”栏目推出惊人报道《一份评估损失千万》：1996
年6月，广东珠海一座大楼以1458万元的价格被该市中级人民法院拍卖偿债，大楼落到了一
家私人公司名下。这一价格系法院委托该市“没有营业执照的”房地产估价所“一纸”评估得
出的，1997年10月，由该市国有资产管理局牵头组织的三家评估所做出评估结果：大楼值2565
万元。按照这一结果，大楼以1458万元定价和拍卖，“直接造成了国有资产1000多万元的流 失”。
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这是一起典型的房地产估价结果纠纷。实际上，围绕国有资产是否流失的论战已在珠海持
续了一年多，大楼原业主电子集团、市法院、市房管局、房产评估所、市国资局、市拍卖行等
有关方面说法不一，截至1998年2月，对电子大厦的评估共有4次：
——1994年，电子集团为以大楼抵押向银行贷款，委托广东粤建审计师事务所做出评估，
评估基准日为1994年6月18日，评估价为2751万元。评估报告中称：“估价中不计土地增
值费，但在资产估价时考虑了这种因素。评估时并未考虑该房产权若发生变动时可能承担的任 何开支或税金。”
——1996年，珠海市法院为拍卖电子大厦委托市房产评估所做出评估，评估基准日为1996
年3月11日，评估价为1458.7732万元，以一纸“房产估价答复书”提供给法院。
——1997年10月，由珠海市国资局牵头，组织市审计师事务所、市资产评估事务所、珠
海经济特区会计师事务所联合做出评估。评估基准日为1996年3月11日，正式评估报告至今 未出。
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——1998年1月，广东省房地产估价师学会会同中国房地产估价师学会组织的专家小组，
对电子大厦重新估价，估价基准日为1996年3月11日，评估结果为：按报建的轻工厂房用途
评估，评估价为780万元(含补地价)：按1996年3月时已改变为写字楼和商铺用途评估，评
估价为2060万元(含补地价)，若不考虑地价因素，评估价为1400万元。
只要有些估价知识的人也许已经看出来了，这其中的问题就出在土地使用权性质上。1996
年3月11日对电子大厦进行拍卖评估时，其估价时点的土地产权限制仍为行政划拨，合法用
地性质和使用功能仍为轻工厂房。根据估价师学会专家小组的评估结果，法院委托评估的价格
并未造成国有资产的流失，而只是没有完成因土地使用权性质和土地用途改变而需补交土地出
让金的后续工作。划拨土地使用权和出让土地使用权有天壤之别，划拨土地权益只有依法上缴
国家，绝不能由划拨土地使用者所有。归根到底，这场估价结果纠纷就是因为对划拨土地的权 益认识不清而引起的。
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