5.3、供求对比
10年1—5月份供应量较低，主要由于09年年底供应量猛烈所致，5—12月份供应量猛增，呈大幅上涨趋势；全年成交呈小幅上涨之势，总体来看，政策对别墅市场影响不明显。
10年全年供应主要集中在郊县、环城区域以及塘沽区，其中郊县占36%，环城区域占比40%，塘沽区占20%，其中塘沽区滨海湖的大批放量拉动供应量，市内供应体量不多较低；
10年成交区域以郊县区域为主，占比达42%，环城区域其次，占比达48%，由于市内的放量较低，使得市内供求比0.6:1，供不应求，也表现出市内低密土地的缺乏，总体供求比为1.5:1。 5.4、发展趋势 行业发展方向：从环城、郊县平分秋色发展现在环城别墅市场迅速崛起 城市别墅市场没落（仅河东金地紫乐府项目又别墅产品在售），宣告郊区别墅市场霸主地位得确立，西青、津南仍是别墅市场主力成交区。郊县别墅市场向武清、静海偏移。 产品发展方向：140-180，250-300产品需求量上升 10年成交面积区间主要集中在180-250平米之间，占比达43%，同比09年降低4个百分点；其次是250-300平米，占比达17%，同比09年提升3个百分点；主要是由于随别墅成交区域外拓，面积区间增大，以及人们对别墅舒适度追求的提升，故预计未来别墅面积区间会有小幅提升的趋势。 第六部分：公寓市场分析 ? ? ? ?
10年天津公寓物业市场成交面积48.07万平米，同比09年增加58.49%； 10年天津公寓物业销售均价为每平方米16495元，同比增长53%； 10年全年新增供应44.92万平米，市场供不应求现象普遍； 刚性需求依然是市场主力，改善型、投资型需求比例略有上升；
6.1、市场供应
10年全年天津市公寓供应量为44.92万平米，环比09年全年供应量降低16.4%；09年第四季度，公寓类产品供应呈大幅上升趋势，由于政策影响4—10月份成交量出现下滑，年底再次出现供应高潮，12月份供应量达到25.69万平米，全年供应总量约53.72万平米；10年1—5月由于春节过后以及新政的影响供应市场较平淡，随着7月份的小幅下跌，9—12月份出现大幅放量，开始反弹，全年供应总量达44.92万平米，同比降低16.4%。
市内六区，10年市内六区供应量为21.4万平米，环比09年供应量减少34.33%，但市内六区仍然是全市新增供应最大的区域；
其中，河西区由于天津富力中心、中央公馆、泰达滨海先锋SOHO等大盘项目供应量的增加取代南开区成为市内六区供应主力区域；
环城四区，10年环城四区供应量10.36万平米，环比09年增加144%，是全市新增供应增长最快的区域，可见市内六区土地稀缺性逐年加重导致外扩现象越来越明显； 其中，西青区由于万科金奥国际等大盘项目的开盘提升区域供应量，10年供应量达5.11万平米，为环城四区主力供应区；北辰区供应量为3.81万平米，与去年相比四区中涨幅最大达33.68%；东丽区全年供应量为1.44万平米，环比09年增长75.6%； 滨海新区，10年滨海新区供应量达5.62万平米，环比09年降低55.47%； 北辰区为滨海新区供应主力，10年供应量为3.81万平米，环比增加33.68%，其次为塘沽区，供应量为2.74万平米，空港加工区和生态城为新兴区域，由于皇冠国际广场和德圣公馆等项目的开盘拉动了供应量的提升，供应量分别为1.83万平米、1.05万平米；
郊县，10年郊县供应量达4.52万平米，环比增加5.6%，增长幅度较小； 宁河区为郊县供应主力，金海湾公寓的开盘使宁河县10年供应量为2.46万平米；静海县由于游龙逸海庭院等项目开盘使得供应量达到2.06万平米。 6.2、市场成交 10年全年天津市普通住宅成交量为48.07万平米，环比09年全年成交量增加58.49%；09年1—5月份由于春节的限制使得成交情况一般，成交量浮动较小，7月成交量短期下滑后大幅度增加，9月份又出现下滑走势，年底反弹成交量增加，达到全年峰值，全年共成交30.33万平米。 10年第一季度成交情况良好，由于新政使5月份成交量下跌，之后成交量小幅度变化，8—10月份出现反弹，11月份成交再次走低，年底再度反弹成交量增加，全年共成交48.07万平米；09年成交均价为10780元/平米，10年为16495元/平米，环比增长53%，两年来总体价格呈震荡上涨趋势，可见公寓类产品的价格增长很迅速。
10年全年天津市公寓市场成交整体走势表现为量价齐升。
市内六区，10年市内六区成交量为29.66万平米，环比增长76.12%；
01年南开区取代河北区成为市内六区成交主力，10年成交量为14.45万平米，环比增长109%，富力城、东北角艺术公寓、天津倍儿幸福等项目的开盘极大的拉动了南开区的成交量；市内六区中河东区成交量最少，为1.07万平米；
成交均价方面，河北区由于君临天下的开盘，大幅度的拉动了整体区域的均价水平，达到了34018元/平米，红桥区均价水平最低；
环城四区，10年环城四区成交量为6.09万平米，环比增长167%；
其中，西青区为环城四区主力成交区，由于万科金奥国际等项目的开盘使得10年成交量达3.12万平米，是09年成交量的18倍之多；东丽区成交量呈下跌趋势；
成交均价方面，西青区为环城四区价值标杆区域，10年成交均价为14306元/平米，环比上涨95%。
滨海新区，10年滨海新区成交量达9.31万平米，环比减少2.8%； 滨海华贸中心、时代大厦酒店式公寓、滨海浙商大厦等项目的开盘拉动了塘沽区的成交量，使得塘沽区为滨海新区成交主力，10年成交量达7.9万平米，环比增长12.2% 成交均价方面，空港依然是滨海新区价值标杆区域，10年为10587元/平米，环比09年下降24.37%。 郊县，10年郊县成交量达1.21万平米，环比增加28.7%； 武清区为郊县成交主力，10年成交量为0.68万平米，环比增加27.6%； 成交均价方面静海县成为郊县区域的价值标杆，均价为10362元/平米，分析其原因由于游龙逸海庭院等项目提升了静海县整体均价。 6.3、供求对比 09年2月份出现下滑走势，4月份供应量回升，5月份又出现大幅下滑，8月份成交情况一直呈震荡上涨态势，第四季度公寓类产品供应量大浮动回升，由于后期新品的推出，再次拉动需求量走高，年底成交量达到峰值，全年总体供求比接近5:3，供大于求的形情态明显；10年1—5月份供应量较低，主要由于09年年底供应量猛烈所致，5—12月份供应量波动上涨，呈走高趋势；全年成交呈小幅上涨之势，全年总体供求比接近1:1，供应量略小于需求量，呈现出供不应求的趋势。
10年全年供应主要集中在市内六区、环城四区，其中市内六区占52.4%，环城区域占比25.36%，滨海新区占比11.19%，郊县占比11.05%，河西区的产品供应量为全市之首；10年成交区域以市内六区为主，占比达64.1%，其中南开区的成交量最大，滨海新区其次，占比达20.12%，塘沽区仍是滨海新区的最大成交区域，全市总体的供求比约为1:1.13，呈现出供不应求的趋势。
从区域供求对比分析看，市内六区和滨海新区整体表现为供不应求，其中南开、河北区、塘沽区最为明显；环城四区和郊县整体表现为供大于求。
6.4、发展趋势
行业发展方向：从市区及滨海核心区集中供应发展现在环城、郊县公寓市场萌芽阶段 产品发展方向：打造以刚需为主得90-120平米公寓产品
2009年天津市公寓产品共成交4787套，其中70平米以下的成交量为3607套，占总体的75.35%，70-90平米的成交量为507套，占总体的10.59%，90-120平米的成交量为381套，占总体的7.96%，120平米以上的成交量共占总体的6.1%；
2010年天津市公寓产品共成交7173套，其中70平米以下的成交量为5222套，占总体的72.8%，70-90平米的成交量为680套，占总体的9.48%，90-120平米的成交量为812套，占总体的11.32%，120平米以上的成交量共占总体的6.1%。 由此可以看出公寓产品的成交量主要还是以小户型为主，但是有逐年向更为舒适的偏大户型转移的趋势，预测未来公寓产品还是会以90平米左右的一室、两室产品为主。
第七部分：2011年天津市房地产市场走势预测 宏观经济维度：天津宏观经济整体发展向好，多项经济指标领跑全国。天津中国经济增长第三极地位更加牢固，人们生活消费水平逐步上升，客户购买能力逐步上升。 政策调控维度：房地产宏观调控基调为防止房地产价格过快增长，打击投机性炒房行为，稳定房地产市场，使房地产市场健康稳定发展。主要调控方向也是抑制投资，规范开发及销售流程，防止开发商炒房、炒地，对刚性需求客户影响较少，而天津出台细则对比一线城市调控力度相对要弱得多，预计未来天津政策依然缓和。 城市发展维度：市政道路建设，及各项配套不断完善，加速房地产市场发展速度；尤其11年地铁2号线、地铁3号线正式运营，将使地铁沿线土地大量增值，郊区城市化进程进一步加快。 市场供应维度：天津市2010年住宅用地成交建设用地面积达到2372万平米，居全国之首，较2009年住宅用地成交建设用地面积2177万平米，增长9%，供应量充足。 市场需求维度：近几年天津市常住人口以4.5%左右的速度增加，并且其中大多数客户为刚性需求型客户，客户需求不断上升。
综合考虑以上因素的影响，我们认为，2011年天津房地产市场整体为稳步上升一个趋势；成交量波动上涨，成交价格稳定小幅增长。
附表：
10年居住类物业销售排行（按面积）
区域 武清区 塘沽区 津南区 西青区 静海县 津南区 河东区 津南区 塘沽区 津南区 项目 保利上河雅颂 远洋城 金地叁拾峯 富力津门湖 天一海馨园 天津碧桂园 河东万达广场 领世达观 首创国际城 天津富力桃园 销售套数 2645 1923 1842 1475 1325 1017 1121 1141 1263 1100 销售总面积(万平米) 25.6 20.86 18.81 15.23 14.45 13.56 12.6 12.53 12.43 11.74 销售额（亿元） 18.16 19.32 16.05 22.86 8.19 10.59 15.87 12.76 12.95 10.09 均价（元/平米） 7095 9258 8533 15011 5665 7806 12594 10183 10416 8599 10年天津普通住宅销售排行（按面积） 区域 武清区 塘沽区 津南区 西青区 静海县 河东区 津南区 塘沽区 津南区 西青区 项目 保利上河雅颂 远洋城 金地叁拾峯 富力津门湖 天一海馨园 河东万达广场 领世达观 首创国际城 天津富力桃园 大地12城 销售套数 2645 1920 1842 1475 1324 1120 1140 1262 1100 1190 销售总面积(万平米) 25.6 20.8 18.8 15.2 14.4 12.6 12.5 12.4 11.7 10.5 销售额（亿元） 18.2 19.3 16.1 22.9 8. 2 15. 9 12.8 12.9 10.1 8. 6 均价（元/平米） 7095 9257 8533 15011 5664 12595 10183 10416 8599 8165 10年中心城区普通住宅销售排行（按面积） 区域 河东区 河北区 和平区 河北区 河西区 红桥区 河北区 河东区 河西区 红桥区 项目 河东万达广场 泰达格调艺术领地 天津大都会 富瀛洲花园 水岸公馆 万通上游国际 公园2010 红星国际 天津湾海景雅苑 华城领秀 销售套数 1120 872 377 566 480 441 467 352 418 449 销售总面积(万平米) 12.6 8.43 6.61 6.12 5.41 5.06 4.34 4.1 4.01 3.94 销售额（亿元） 15.85 8.09 13.65 5.01 6.33 7.97 4.69 6.19 6.71 5.63 均价（元/平米） 12595 9589 20662 8183 11701 15749 10807 15089 16735 14309 10年环城四区普通住宅销售排行（按面积）
天津房地产市场研究度报告新编
