亚北区域房地产市场分析
说明：此次研究、分析以立汤路、北苑路沿线普通住宅、别墅为主要对象，着重分析其市场的总体供需量、产品详情以及价格走势；其具体板块划分为，北四环、北五环之间为亚奥板块，北五环外、立水桥之间为北苑板块，北七家、小汤山周边为小汤山板块。 一、
各板块特点简述
1.
亚奥板块
亚运会，让此板块成为北京最国际化的区域，使这个区域的商业繁荣,消费力激增。截止到目前,亚运村的总建筑面积已经超过600多万平方米,常住人口达到了50万人以上,并且流动人口也在30万人以上,早已成为北京的重要象征。经济的发展促使了这个区域的商业结构的完善和极大丰富,而首屈一指的上风上水位置又使得它成为配套服务设施完善的成熟大社区。
然而十五年来，一方面北京市其他区域整体发展，一方面亚运村由于当年的过分激起，导致了它的迅速跌落。亚运村从城市领袖的地位一下子变成了没有什么文化属性、区域个性的地方。对比后来发展起来的CBD和中关村，亚运村的整体区域形象如方庄一样，显得落后了。然而，随着奥运会的临近以及政府对亚运村的大力扶持，这个曾经的风水宝地又将面临再次喷发。
随着奥运规划的敲定与曝光，以奥林匹克公园为中心的奥运地产板块逐渐形成，该区域的房地产随着奥运建设的进展逐步升温。
目前，亚奥区域目前已基本没有新增土地供应量，而奥运前夕正是需求最旺盛、环境改善最明显的时期，因此随着土地的紧缺，致使该板块现有项目持续热销，同时由于北苑区域市场的大量潜在供应量使得奥运经济重心有一定转移。
2. 北苑板块
由于早期规划上的重“住”轻“商”而使得该区域经济发展缺乏持续性，但是在奥运前夕这个需求最旺盛、环境改善最明显的时期，该板块大量的市场潜在供应量使得该地区的房地产商圈重新崛起，再次成为北京最具潜力的地产板块之一。
另外交通瓶颈一直是阻碍该地区房地产市场发展的主因，随着奥运工程的启动，该地区的道路交通得到了很大的改善。北苑路、安立路的扩建工程完成，轻轨的开工和规划有铁路环北路、立水桥西路、中滩村南三街等3条城市支路等使得该板块有了更好的发展优势。
目前，2005年上半年，该板块新增了上元、山水lavie等多个新盘，而下半年将陆续有顶秀青溪、世茂奥临花园等中高档项目入市。
3.
小汤山板块
北京最早的别墅集中地，占尽天时地利之势，一直以来就为购房人所青睐,房地产商投资的热点,从某种意义上说，也是被看好的京城“富人区”，是一种地位和财富的象征。
这个区域最大的价值体现在资源，包括水的资源，土地的资源，环境的资源方面。北部有山，山前有温榆
河，有清河，有三条河，远山，近水，有大量的树木以及地脉温泉等得天独厚的自然资源成为别墅项目发展的首选地带，也为本区域成为京城别墅热点、焦点奠定价值基础。
同时，随着交通的改善，增加了一条从京昌高速穿过直达机场的高速公路，使得人们可以从机场出来可以直接到达奥运村，新建的这条线会给这个区域的商业性很大的机会。从资源角度看，
另外结合老项目的市场供应，该区域的别墅项目超过二十个，2005年在要推向市场的别墅案值将近是去年市场总销售量的10％。这说明该区域有非常明显的市场价值和发展潜力，可能会成为是未来影响北京别墅市场走势的一个区域。
二、 市场供应状况分析 根据此次调研的不完全统计，到2006年底亚奥板块、北苑板块和小汤山板块的市场供应特点如下： 1. 市场供应区域分析
各板块已知市场供应量产品分析图
小汤山板块120130
北苑板块350220
亚奥板块30040 0100200300400500600 以开发体量(万m2)潜在开发体量(万m2)
各板块潜在市场供应量比例图 亚奥板块4% 北苑板块41% 小汤山板块55%
根据上图表显示，亚北市场供应区域特点：
? 由于亚奥板块开发周期长，市场已经非常成熟，同时相对饱和；
? 随着奥运经济的不断刺激，同时加上北苑路、安立路的扩建工程已经完成，和立汤路的扩建工程、轻
轨13号线的开始，北苑板块已渐渐成为亚北板块新的热点；
其中，北苑板块市场潜在供应量以山水lavie、北辰家园和北苑家园三个项目为主，其具体供应所占比例
如图：
86%
主要项目其他项目
14%
? 小汤山板块也因为立汤路交通瓶颈的打破而有所发展，同时传统的优势位置是的此板块的热度始终不
减。
其中，小汤山板块市场潜在供应量以东方普罗旺斯、壹仟栋、北一街8号等为绝对主力部分，其具体供应所占比例如下： 69%主要项目
其他项目31%
2. 市场供应产品分析
各板块已知市场供应量产品分析图
小汤山板块4080
北苑板块33020 亚奥板块25050 050100150200250300350400
普通住宅量(万m2)别墅住宅量(万m2)
根据上图表显示，亚北市场供应产品特点：
? 亚奥核心板块的住宅类物业产品以普通住宅（高层板、塔楼）为主要部分，由于其优越的地理位置，
区域内还有少量的别墅内产品；
? 从市场已知供应量来看，由于北苑板块发展相对亚奥板块起步晚，同时更具有价格的优势，因此本区
域的住宅产品类型以普通住宅（多层、高层）占绝对部分；随着本板块渐渐成为亚北板块新的热点，部分项目的住宅类产品有提升的趋势，如北辰家园四期将推出叠拼别墅……，但该区域住宅类产品仍将以普通住宅为主要供应方式；
? 小汤山板块因为其优越的地理位置使得该区域的住宅类产品类型以联排别墅、独栋别墅为主力供给部
分；随着区域市场的不断发展，其独栋别墅产品类型以渐渐成为区域内主流产品类型。
三、
市场需求量分析
以上三个板块市场的总体需求旺盛,同时整体上销售速度较往年有所增长，但仍有一定的市场压力，其市场需求特征有：
1. 需求舒适性增强，产品多样化、明确化
普通住宅类，已经不只要求住宅的经济性能，功能性、舒适性要求增强，大开间、短进深户型更受市场的青睐；
别墅类，豪华别墅仍受推崇，小独栋、户型相对偏小、总价相对偏低的别墅产品热销，成为市场亮点；同质化小区（入住者处于相同阶层）越来越受到欢迎。
2. 买房者开始关注别墅社区的人文环境
买房者开始重视稳定的社区文化，在人文环境比较好的社区，部分老客户介绍新客户购买的现象居多，项目供不应求；而人文环境差的社区，销售则相对较差，这种反映在别墅项目中更有体现。
3. 结构性供求矛盾仍然突出
特别体现在对别墅需求有所增加的环境下，部分品质差的别墅仍然滞销。
4. 国内客户投资需求上升，购房者呈现年轻化趋势
据不完全统计，看好亚北、亚奥区域升值的客户逐渐增多，该区域内自住型客户的比例有降低的走势，其
中客户投资购买的比例约占20％左右；主要的客户群年龄大概是40岁到50岁之间,增长比较快的是35岁到40岁之间的客户。
5. 别墅类物业概念模糊化，逐渐成为第一居所
据北京别墅市场调查,消费者把别墅作为第一居所占购买者的58％，别墅作为第二居所的概念模糊化。
四、
市场产品分析 1.
单套户型面积分析
普通住宅主力户型面积分布图 小汤山板块北苑板块
亚奥板块
6080100120140160180根据调研统计分析，各板块普通住宅类产品呈以下特点：
?
亚奥核心板块的产品户型相较北京市其他区域偏大，二居在120平米左右，三居达到160平米；其具体体现在，户型功能区划分更为明确，如洗衣间、储存间单独划分，各方间面积增大、舒适性增强；?
北苑板块产品户型面积相对较小，经济性户型占很大的市场份额，随着区域的不断热化和产品的不断升级，区域内单套户型的面积也大幅度增加，如三居室已经达到150平米左右。
? 小汤山板块普通住宅产品的主力户型在70—130平米之间，仍以经济性能为主要需求方式；区域内大面积普通住宅销售情况一般，与区域内经济型townhouse的发展有很大影响。
别墅住宅主力户型面积分布图
小汤山板块北苑板块
亚奥板块
200250300350400450500550600650根据调研统计分析，各板块别墅住宅类产品呈以下特点：
? 亚奥板块市场潜在供应量少，别墅住宅面积适中，主力户型面积在300—500平米之间（含地下）； ? 北苑板块市场产品以普通住宅类物业占绝对部分，随着区域的发展，市场近期开始出现别墅类产品，
其产品面积适中，主力户型面积在250—500平米之间（含地下）；
? 小汤山板块别墅市场产品相对丰富，从叠拼别墅、联排别墅到独栋别墅，几乎涵盖别墅市场的所有层
面，因此面积分布也从220平米的经济户型到600多平米的豪华户型。 2. 产品户型比例分析
普通住宅户型比例图100?%四居及以上60%三居40%二居一居20%0%亚奥板块北苑板块小汤山板块普通住宅类产品各板块特点：
? 各板块住宅仍以二、三居为主力产品，约占总量的70%左右；
? 三个板块相比，亚奥板块的大面积产品（三居、四居及以上）市场占有份额最高；
? 二居产品以北苑板块占有量最高，但随着奥运的临近，亚奥板块的市场供应量近于饱和，使得核心热
点转移，北苑板块三居市场份额呈现增长的趋势；
? 对于一居室产品，亚奥板块原有一定的市场供应量，但随着区域市场的饱和，该板块最新推出的产品
中几乎没有一居室产品的出现，而北苑板块、小汤山板块的市场供应量相对增多。
别墅产品以小汤山板块占绝对供应市场，其中从小汤山板块市场已知供应情况来看，独栋别墅的市场
份额占主力部分，其具体供应所占比例如下：
别墅户型比例图
其他类型别墅20% 独栋别墅80%
3.
产品装修标准分析
此处以普通住宅调研为主，区域内普通住宅仍以毛坯交房为主；少量项目为普通精装修，具体配置设施有：室内装修和厨卫简单装饰；
另部分项目有毛坯和精装修两种交房标准，其价格相差约1000元/平米，其配置设施有：室内装修和部分家电（不带中央空调）；
4. 产品特色、卖店分析 ? 产品卖点，奥运经济排列首位
根据实地调研及分析，地理位置优势成为各个项目的第一卖点（小汤山板块除外），如各个项目的广告诉求“引领亚奥至尊生活”、“亚奥经济催生的新锐商圈”……，奥运经济形成的市场热使得区域内大部分项目得以热销。
? 产品设计“以人为本”，追求居住的舒适与健康
随着市场和消费者的成熟，以人为本的理念更得以真正渗透到房地产项目的户型设计、规划布局、景观园林等各个方面。
在户型的功能设计上考虑得更加周到，有些高档普通住宅类项目不仅包含了别墅产品应有的保姆房或工人房等，还在主卧室区域设计了步入式的衣帽间以及和浴室相连的独立式化妆间等。
? 产品增值，抢挣水资源第一
北京由于其地理位置和气候特点使得“水”成了稀缺产品，所谓“无水不成园，独木不成林”，肯定了水是住宅的血液，树木是园林景观的精髓；因此作为高端住宅产品，特别是别墅类产品，为了提升自身的品质，更是“独占山水资源”，其次就是项目自身的挖掘。
5.
产品发展趋势分析
? 普通住宅类产品
a) 功能性、舒适性增强，产品向高品质方向发展
随着市场的成熟和区域市场需求量增加，产品不断升级换代，经济型、紧凑型户型以渐渐脱离市场主流，功能定位明确、舒适性、享受型户型更受市场的青睐；
b) 买房者开始关注社区的人文环境
买房者开始重视稳定的社区文化和人文环境，如梧桐道，其社区整体环境、以及每户赠送一个中小学如校名额就吸引了很多的客户群。
? 别墅住宅类产品
a) 独栋别墅本年度供应比重上升
上表我们可以看出，虽然联排别墅依然在今年的别墅市场中所占比例最大，但是区域市场（特别是小汤山
板块）的联排别墅供应量已经锐减，取而代之的是以独栋或小独栋为其主要形态；
b) 性价比高、市场风险小的经济型别墅将受追捧 从2005年即将开盘的别墅来看，高密度别墅产品也占了很大比重，例如北辰家园四期的叠拼别墅、亚运
新新家园、上元等，北京市经济型别墅的供应呈现年度逐步升温的发展态势。 同时，由于中产阶层的高端购买需求旺盛，一些传统区域充利用各自在交通、环境等方面的优势，主推性
价比高、市场风险小的经济型别墅，如亚北地区推出的小独栋产品，也吸引了很多的买家。
别墅产品开始呈现出“经济”化，独栋的瘦身，小独栋的盛行将会把别墅产品推进入一个“大众”消费的时代。
预计市场将会出现纯粹的豪宅别墅与经济型别墅分庭抗礼的趋势，但高端别墅的市场主体地位仍难以撼
动。
c) 产品向低容积率、高品质和单一型方向发展
低的密度意味着高的品质，意味着会有更加尊贵独享的天地和视野，混合型别墅社区由于受众层面较大，对产品的高品质产生一定影响；
打环境牌仍是吸引客户最直接有效的手段，注重社区环境的规划和营造，是所有优秀项目在竞争中脱颖
而出并保持价格坚挺应具备的最基本的条件。
d) 风格多样化，结构形式多元化
在设计上更加注重整体风格、味道的纯正，在室内外空间的合理划分与利用以及户型和功能设计方面更趋
亚北区域房地产市场分析
