一、现行深圳拆除重建类城市更新项目地价补缴政策解读
（一）城中村用地 根据《深圳市城市更新办法》第三十六条规定，拆除重建类城市更新 项目中城中村部分 ,建筑容积率在 2.5 及以下部分,不再补缴地价 ;建 筑容积率在 2.5 至 4.5 之间的部分 , 按照公告基准地价标准的 20%补 缴地价;建筑容积率超过 4.5 的部分, 按照公告基准地价标准补缴地 价。
（二）旧屋村用地 根据《深圳市城市更新办法》第三十七条规定，市政府《关于发布深 圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知》 实施前已经形成的旧 屋村拆除重建的， 现状占地面积 1.5 倍的建筑面积不再补缴地价， 超 出部分按照公告基准地价标准补缴地价。
（三）工改工项目 改造后项目自用：根据《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款规 定，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价， 增加的建筑面积按照 公告基准地价标准的 50%缴纳地价。
改造后项目整体转让： 根据《市规划国土委关于明确城市更新项目地 价测算有关事项的通知》第七条第（三）款规定，旧工业区升级改造 为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目， 改 造后形成的工业楼宇及配套设施约定整体转让的， 按照公告基准地价 补缴地价。 改造后项目分割转让： 根据《市规划国土委关于明确城市更新项目地 价测算有关事项的通知》第七条第（四）款规定，旧工业区升级改造 为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目， 改 造后形成的工业楼宇约定部分分割转让的， 其对应的建筑面积按照工 业和办公公告基准地价的平均值与其所在整体 （不含已批准分割转让 并缴足地价的建筑面积） 已缴交的平均楼面地价的剩余期限地价之差 作为单价测算并补缴地价； 配套设施约定部分分割转让的， 其对应的 建筑面积按照市场评估地价补缴地价。
（四）工业改商业、住宅、办公项目 根据《深圳市城市更新办法》 第三十八条第二款规定， 原有合法建筑面积以内部分， 按照其改造后 的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地 价，扣减原土地用途及剩余期限以公按照其改造后的功增加建筑面积 部分，告基准地价标准计算的地价； 能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。 （70 个旧城旧村改造项目除外 ）
个旧城旧村改造项目（五）70根据《深圳市城市更新办法实施细则》 第六十二条规定，市政府2006年发布的《关于宝安龙岗两区自行开 展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见》确定的 70个项目，改造后原有城中村用地面积根据平均容积率分摊的建筑 面积，按照《办法》第三十
六条规定进行地价测算；原有旧屋村用地 面积根据平均容积率分摊的建筑面积，按照《办法》第三十七条规定 进行地价测算；其余用地根据平均容积率分摊的建筑面积， 按照改造 后的功能和土地使用期限，以公告基准地价标准进行地价测算。
（六）其余用地类型 根据《深圳市人民政府办公厅印发关于加强和 改进城市更新实施工作的暂行措施的通知》第（九）条、第（十）条 规定，按照其改造后的功能和土地使用权期限以公告基准地价标准计 算应缴纳的地价，扣减原有合法建筑面积按照原土地用途及剩余土地 使用权期限以公告基准地价标准计算的地价。超出基准容积率部分
，
住宅按照2.5倍基准地价标准计收地价，其他功能按照2倍公告基准 地价标准计收地价。
基准地价计算公式如下：.
R深标基准-2013年版《深圳市城市规划标准与准则》一类密度分区 基准容积率。由旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产 业的项目R深标基准为6.0
（七）历史用地处置 根据《深圳市城市更新历史用地处置暂行规定》 第十条规定， 城市更新项目涉及历史用地处置的， 项目地价应当区分 为两部分进行测算： （1）出让给项目实施主体的开发建设用地面积不超出项目拆除
范围 内原有手续完善的用地面积的部分， 该部分分摊的建筑面积按照 《深 圳市城市更新办法实施细则》第六十条规定测算地价； （2）出让给项目实施主体的开发建设用地面积超出项目拆除范围内 原有手续完善的用地面积以外的部分， 该部分分摊的建筑面积按照改 造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准的
地价，其中的 10%用作对历史用地行为的处理。 政策依据：
■《深圳市城市更新办法》 （深圳市人民政府令第 211 号） ■《关于印发深圳市城市更新办法实施细则的通知》 （深府 [2012]1 号） ■《深圳市人民政府办公厅关于印发工业楼宇转让管理办法的通知》 （文号：深府办〔 2013〕3 号） ■《深圳市规划和国土资源委员会关于印发《 〈深圳市工业楼宇转让 管理办法（试行）〉实施细则》的通知》 （文号：深规土〔 2013〕721 号） ■《深圳市规划和国土资源委员会关于工业楼宇转让管理有关事宜的 通知》 ■《深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作的 暂行措施的通知》（深府办[2014]8号）
■《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》 （深规土 [2015]587 号）
■《深圳市城市更新历史用地处置暂行规定》 号）
■《关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等 改造项目的处理意见》（文号：深府〔2006〕258号）
70个旧城旧村
（深规土〔 2013〕294
110%计收
二、即将出台的地价新政解读
《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（送审稿、第日由 市规划国土委上报市政府，待10三十稿），已于2016年10月 市政 府印发。暂行措施第十五条：整合地价标准类别，简化城市更新项目 地价（详见后测算规则，建立以公告基准地价标准为基础的地价测算 体系表）。在保持城市更新地价水平相对稳定的前提下，城市更新地 价测城市更新项目地价可不计息分算逐步纳入全市统一的地价测算 体系。年内交清。（请放大观，余款1期缴交，首次缴交比例不得低 于30%看图片） ――工业用地历史遗留问题解决思路一一年、
1992为了给经济发
展提供土地资源，深圳市政府先后在年进行了两次“国有化”行动， 但因土地补偿不到位以及由此 2004 “抢建”现象，无形中造成了长 期以来困扰深圳社带来的“违建”、而这在工业用地改造项目中影响 尤甚。会发展的历史遗留问题，
往往成 如何妥善解决项目用地及地上建筑物的历史遗留问题，
借助为工业用地升级改造项目能否顺利推进的关键。在实际操作中， 城市更新解决历史遗留问题是深圳地区工业用地升级改造项目的主 要途径；不过，随着商业竞争的白热化，不少工业用地项目的投资者 正试图通过“引入产业+ 农地入市”等非城市更新的方式，寻找解决 历史遗留问题的其他路径。
一、深圳非农建设用地历史遗留问题概述 （一）两次“土地国有化” 的补偿未到位 为了给城市发展提供用地保障，深圳市政府在1992年
11深圳市城市更新项目实操系列 - 图文
