．63．6％
21．张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3．4万元，其中支付银行利息1．5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是(
>
。
A．1．07 B．1．47 C．2．07 D．3．33 22．某房地产开发工程的占地面积为1万m2，容积率为1．5，如果房屋开发成本为3000元／m2(按建筑面积计>，预测能够以8000元／m2(按建筑面积计>的销售价格实现全部销售，则该工程实现盈亏平衡的最高土地取得价格(按占地面积计>为( >元／m2。 A．3000 B，5000 C．7500 D．8000 23．下列关于风险分析中解读法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错
误
的
是
(
>
。
A．解读法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概
率
分
布
B．蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后
加
以
统
计
处
理
C．解读法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上
D．蒙特卡洛法主要用于解决不多于2～3个随机变量的风险问题
，更
而多
解个
随
读机
法变
量能的
够风
险分问
析 题
24．某房地产开发工程有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲＝1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元；净现值的标准差分别为万δ甲=890万元，δ乙=910万元，δ丙=1200万元，则该工程投资方案的风险从小到大排列顺序正确
的
是
(
>
。
A．乙<丙<甲 B．甲<乙<丙 C．丙<甲<乙 D．乙<甲<丙 25．在酒店工程可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于( >。 A.单元估算法 B．单位指标估算法 C.概算指标法 D．工程量近似匡算法 26．在房地产开发投资中，属于财务费用的是( >。
A.
折
旧
费
B
．
审
计
费
C.金融机构手续费 D．无形资产摊销费 27．在投资工程的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不
出
现目
在
损是
益
表
中
>的
项 。
(
A.固定资产购置支出 B．企业所得税 C.固定资产折旧 D．贷款利息 28．资金来源与运用表可以用来进行房地产开发工程的(
A.
现
>金
流
量
分
B
．
析清
偿
能
。 力
C.资产与负债情况 D．资金盈余或短缺情况
29．房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市
场
与
资(
本
市>
场
的 。
A.分离 B．独 C．对 D．融合 30．商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是( >。 A.商用房地产风险更高 B．商用房地产的收益更高 C.商用房地产的价值更高 D．商用房地产的增值潜力更大
31．建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或(
>
。
A．租金收入 B．土地出让收入 C．长期抵押贷款 D．净经营收入 32．银行对个人发放在房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来( >。 A．操作风险 B．法律风险 C．信用风险
D
．
管
理
风
险
33．由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中
一
般
都
要
包
括
(
>
。
A.租金调整条款 B．代收代缴费用条款 C.装修费用条款
D
．
折
让
优
惠
条
款
34．下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是(
>
。
A.设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更
好
地
管
理
物
业
B．知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租
金
调
整
的
时
间
间
隔
较
长
C.百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某
一
基
础
营
业
额
之
外
的
部
分
D．营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设
置
往
往
较
高
35．某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5％，经营费用为潜在毛收入的30％，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为(
>
万
元
。
A．330 B．450 C，650 D．700
二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0．5分
>
1．固定资产投资按照工作内容和实现方式分类，可以分为(
>
投
资
。
A.建筑安装工程 B．新建和扩建 C.设备与工器具
购
置
D．迁建和恢复 E．其他费用 2．从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析
( >。
A.物理结构 B．区域结构 C.产品结构
D.
供
求
结
构
E
．
总
量
结
构
3．下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有(
>
。
A.房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波
动
现
象
，
且
此
现
象
重
复
发
生
B．在房地产周期循环的最低点，空置率最高 C.房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格 D．在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率 E．在房地产周期循环中，价格(租金>和空置率通常是同向变动
的
4．在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有(
>
。
A.空置量 B．房地产价格指数 C.平均建设周期
D
．
吸
纳
率
E
．
失
业
率
5．房地产产品功能定位是在市场分析的基础上，具体规定拟提
供
的
房
地
产
产
品
的
(
>
。
A.价格水平 B．销售对象 C.基本功能
D
．
地
理
位
置
E
．
辅
助
功
能
6．下列指标中，属于房地产投资工程静态盈利能力指标的有(
>
。
A.净现值 B．投资利润率 C现金回报率。
房地产估价师真题及答案开发经营与管理
