判断题 请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣1分。本大题总分最多扣至零分。 51． 短期内房地产价值的下降,会较大的影响其长期的增值特性,这是由房地产长短周期相互影响的规律所决定的。( )
分值:15
A．正确 B．错误
52． 资金投入的时间不同或者收益产生的时间不同,对投资经济效果的影响有可能相同。( )
A．正确 B．错误
53． 通货膨胀导致折现率提高,因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失;房地产增值则导致折现率下降,因与物业投资有关的风险因素而发生变化。( )
A．正确 B．错误
54． 我国部分城市如深圳特区已开始进行城市规划图则体系的改革,将规划分为区域发展纲要、市场经济体系、法定图则、发展大纲图和详细蓝图等五个层次,高层次的规划应能指导土地的开发和供应,低层次的细部规划应能为开发资本和未来收益提供依据。( )
A．正确 B．错误
55． 室内工程费包括锅炉房、热力站、变电室、煤气调压站、自行车棚、信报箱等建设费用。( )
A．正确 B．错误
56． 房地产企业是吸纳金融机构信贷资金最多的行业。( )
A．正确 B．错误
57． 金融机构除应遵循一定的原则外,同时还应遵循国家制定的政策。具体贷款发放过程中掌握的原则包括:物资保证原则、按期偿还原则、择优扶持的原则、先评后贷原则。( )
A．正确 B．错误
58． 通常将商业辐射区域分为主、次要区域。( )
A．正确 B．错误
59． 长期预算可以显示在业主持有物业的期间内,物业现金流将会有哪些变化,它可以阐明业主整个物业投资计划中预计的财务收益、市场策略和预计的可能市场变化。( )
A．正确 B．错误
60． 房地产开发投资规模大、风险高、回收期长，故金融业一般不愿向房地产开发融资。( )
A．正确 B．错误
61． 房地产开发活动从物质形态上看是生产房地产商品的过程，从货币形态上看是通过房地产的租售获得一定量的货币收入。 ( )
A．正确 B．错误
62． 间接投资的特点是资金所有者和资金使用者为同一个人或机构。( )
A．正确 B．错误
63． 同一开发地块上的当前使用者越多，对开发的影响也就越小。( )
A．正确 B．错误
64． 内部收益率小于目标收益率时，则认为项目在财务上是可以接受的；如果内部收益率大于目标收益率时，则认为项目在财务上是不可以接受的。( )
A．正确 B．错误
65． 个人住房抵押贷款属于购房者的消费性信贷，通常与开发商没有直接关系，因此无论是期房还是现房，金融机构发放的个人住房抵押贷款风险只来自于申请贷款的购房者。( )[2004年考题]
A．正确 B．错误
计算题 要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。 66． 某开发商以8000万元购置了一宗商业用地50年的使用权。该宗地的规2，容积率为8，建筑密度为60％，建筑层数为24层，从一2～4层建筑面积均相等。地下两层中，一1
划建设用地面积为5000m
层为车库，有供出售的100个车位，一2层为人防和技术设备用房(不可出售)；地上1～4层为用于出租的商业用房，地上5～22层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为3年(其中准备期为12个月，建造期为24个月)；平均建造成本为1500元／m2，专业人员费用和管理费用分别为建造成本的8％和5％，行政性收费等其他费用为200万元；地价款在项目开发期初一次投入，建造成本、专业人员费用、管理费用和其他费用在建造期内均匀投入；该项目建成后，住宅的售价预计为6000元／m2，停车位售价为10万元／个；商业用房的租金在每年年末收取，第一年的年净租金收入为1000元／m2，以后每年年净租金收入的上涨率为2％；销售费用和销售税金分别为销售收入的2．5％和6．0％。开发建设贷款利率为6％，同档次商业用房的投资收益率为8％。试计算该项目的开发商成本利润率。
分值:20
67． 某家庭以4500元/m2的价格购买了一套建筑面积为120m2的住宅，并向金融机构申请了相当于房价70%的按月等额还款的抵押贷款。已知该项抵押贷款的年限为15年，年利率为12%，按月计息。如果该家庭拟于开始还款后的第10年年初一次偿清该项抵押贷款的余额，问此时一次偿还的金额为多少?
房地产估价师(房地产开发经营与管理)模拟试卷47
