昆明市物业管理办法

《昆明市物业管理办法（征求意见稿）》 发表日期：2011-11-23

未依法缴存维修资金最低罚款1万元。

未依法缴存专项维修资金的，由物业项目所在地县（市）区住建行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以上5万元以下罚款。

泄露业主信息资料的，给予警告，造成严重后果的，处2000元以上1万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

业主大会依法选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业不按规定退出物业管理区域的，物业项目所在地县（市）区住建行政主管部门责令限期退出；逾期不退出的，处1万元以上5万元以下的罚款，并由颁发其资质证书的行政主管部门降低其资质等级或者取消物业管理资质。

业主与业主委员会的矛盾、业主与物业的矛盾、业主委员会与物业的矛盾，住在小区里的人们在家门口也面临着越来越多的矛盾。如何避免矛盾？如何化解矛盾？昨日，昆明市住建局公布《昆明市物业管理办法（征求意见稿）》，并举行听证会。

相比起废止的《昆明市居住区物业管理试行办法》，《昆明市物业管理办法（征求意见稿）》（下简称《办法》）强化了业主的权利，对业主大会、委员会享有权利做出了细化规定。 维修资金

使用需2/3业主同意 业主有何权利，有何义务？

《办法》拟规定，业主有提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议、监督物业公司履行服务合同的权利。在参加业主大会会议时有投票权，在选举业主委员会成员时有被选举权。同时监督业主委员会工作，对物业共用部位，公用设施设备和相关场地使用的知情权和监督权，其中对于公用设备转向维修资金及共用部分的管理和使用。 什么情况下可以召开临时业主大会？

《办法》拟规定，经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况均可以组织召开业主大会临时会议。这是之前相关办法所没有明确的。

业主大会会议以采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。业主可以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积50%以上的业主且占

总人数50%以上的业主参加。

业主大会决定筹集和使用专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过50%以上的业主且占总人数50%以上的业主同意。 物管收费

项目、标准要书面公布

《办法》拟规定，一个物业管理区域只能由一个物业服务企业实施物业服务。物业服务企业应当对物业服务事项、内容、标准和相应的收费项目、标准在物业管理区域内的显著位置予以书面公布。

业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用。违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；物业服务企业也可以依法申请仲裁或者依法向人民法院起诉。

物业履行的公共服务事项包括物业管理区域内共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；公共绿化的维护；公共区域环境卫生的维护；公共区域的秩序维护；物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；物业大修、中修、更新、改造费用的账务管理；物业服务档案的保管等。 物管续聘

应召开业主大会表决

业主大会可以根据所在物业管理区域的实际情况，通过公开、公平、公正的市场竞争机制，依法选聘具有相应资质的物业服务企业提供物业服务。业主委员会应在物业服务合同期限届满90日前组织召开业主大会会议，对是否续聘物业服务企业进行表决。物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。

如遇物业服务合同依法、依约解除；物业服务合同期满未续约（除合同期限情形外）等情形，物业服务企业应当退出物业管理区域的物业服务，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。这是昆明首次在物业管理办法中明确物业退出的情形。 物业办理退出手续时，应移交保管的物业档案、物业服务档案等资料和物业服务用房；撤出物业管理区域内的物业服务人员；清退预收、代收的有关费用等。

【法规标题】昆明市人民政府关于印发《昆明市物业管理服务收费管理办法》的通知 【颁布单位】云南省昆明市人民政府 【发文字号】昆政发〔１９９９〕７４号 【颁布时间】1999-10-25 【失效时间】2004-7-1

昆明市人民政府关于印发《昆明市物业管理服务收费管理办法》的通知 各县（市）、区人民政府，市政府各委、办、局：

《昆明市物业管理服务收费管理办法》，已经昆明市人民政府第８２次常务会议原则同意，现予印发执行。执行中遇到的情况和问题，请及时向市物价局反映。 一九九九年十月二十五日 昆明市物业管理服务收费管理办法 第一章 总则

第一条 为规范我市物业管理服务收费行为，维护物业管理单位和物业产权人、使用人的合法权益，依据《中华人民共和国价格法》等法律、法规和规章，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于昆明市行政区划范围内的物业管理服务收费行为。

本办法所称物业管理服务收费，是指物业管理单位接受业主委员会（或业主代表）、物业产权人、使用人的委托（以下简称委托人），对物业管理区域（以下简称小区）内的建筑物及共用设施设备、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等开展日常维护、修缮及提供与委托人工作、生活相关的服务所收取的费用。

第三条 物业管理服务收费包括综合服务费、车辆在小区内场地占用费、公众性代办服务费及其它特约服务费。物业管理服务收费的具体分类及价格形式如下：

（一）小区内普通住宅的综合服务费，实行政府定价；小区内学校、幼儿园、高级公寓（含别墅）、写字楼和空关房的综合服务费，实行政府指导价。 （二）车辆在小区内场地占用费，实行政府定价。 （三）公众代办服务费，实行政府定价或政府指导价。

（四）特约服务费，实行市场调节价，带有强制性收费和有统一收费标准的除外。 第四条 昆明市物价局是本市物业管理服务收费的主管部门，市政府其他相关部门在各自的职责范围内协助做好物业管理服务收费的管理工作。 第二章 综合服务费

第五条 综合服务费的构成及服务内容如下：

（一）管理、服务人员基本工资和按规定提取的福利费。

（二）共用设施设备的日常维护费。服务内容包括：小区内道路、停车场、室外照明、消防、室外上下管道、明暗沟、沙井、围墙、垃圾投放设施等的维修养护。

（三）绿化管理费。服务内容包括：小区内花草、树木、园林小品及其附属设施的日常维护、养护。

（四）保洁费。服务内容包括：小区内道路、停车场、停院、楼阁道、电梯间的清扫，垃圾收集、掏运，屋顶水池清洗，化粪池清掏、清运。

（五）保安费。服务内容包括：小区内安全保卫、昼夜巡逻值班。

（六）办公费。用于小区的日常管理、帐务管理、物业档案资料保管、业主委员会（或业主代表）的办公经费，以及其它与物业管理事务相关的合理费用。 （七）物业管理单位的固定资产折旧费。 （八）法定税费。

（九）合理利润。普通住宅控制在上述１－７项的５％以内，高级公寓、写字楼控制在上述１－７项的１０％以内。

第六条 综合服务费实行等级管理，并根据服务需求和成本的变化，由昆明市物价局会同有关部门适时调整等级标准和收费标准。

依据物业管理服务等级标准，对小区综合服务实行。

综合考评定级。考评分在９０分以上的为甲级，８０至８９分为乙级，７０至７９分为丙级，６０至６９分为丁级。物业管理单位依据所评定的等级，收取综合服务费（考核内容、评分标准、综合服务收费标准见附件一、二）。

第七条 高级公寓和写字楼的综合服务费，可在小区综合服务费的３００％以内浮动。小区内学校、幼儿园及个别确需独立实行物业管理的建筑物，综合服务费在小区综合服务费的５０％以内浮动。空关房的综合服务费按所在小区综合服务费的３０％交纳。未出售、出租、使用的空关房，由开发建设单位交纳；已出售的空关房由房屋所有人交纳，出租房由承租人交纳。

第八条 综合服务费按其服务对象所占建筑面积或按户合理分摊。具体分摊办法，由委托人与物业管理单位在合同中约定。高层楼宇内的电梯、中央空调、自来水二次加压、自备发电机组等共用设施设备使用的材料费，及其发生的人员工资、电费、维修费等，由委托人和物业管理单位共同确定成本费用，商定分摊办法。

第三章 其他服务收费

第九条 车辆在小区内场地占用费，是指物业管理单位征得委托人和有关部门同意，经物价局批准，在小区内的公共场地和道路上划出停车泊位，供小区内住户停放小型车辆（４吨以上、１２座以上客货车不得停放）所收取的费用。具体收费标准，由昆明市物价局制定。 公共配套建设的停车场（含室内），统一执行昆明市物价局核准的停车场收费标准。 物业管理单位收取的车辆在小区内场地占用费和配套建设的停车场收费，应当分科目建帐，独立核算，其收益全部用于小区内共用设施维修养护和弥补物业管理服务费的不足。 第十条 有关单位向小区内提供水、电、煤（燃）气以及其他服务，凡属于政府定价、政府指导价的，应当执行规定的收费标准，不得乱加价、乱收费，并应当直接向用户收费。需要委托物业管理单位代抄表、代收费的，委托单位应当与物业管理单位签订委托代收、代缴合同，并向物业管理单位支付代理服务费。代理服务费的收费标准由双方协商确定。 第十一条 物业管理等单位向委托人提供的其它特约服务，其收费标准由双方当事人遵循公平、自愿的原则事先约定，不得强行服务、强行收费。凡属于政府定价、政府指导价的，应当执行规定的收费标准。

第十二条 住户因房屋装修产生的垃圾，由物业管理单位负责清运，并按规定收费。装修无垃圾或不装修的，不得收费。

第四章 收费管理

第十三条 物业管理单位的综合服务等级，由物价局会同同级物业主管部门评定，并向社会公布。根据物业管理单位的服务质量和委托人的要求，物价局和同级物业主管部门可以重新评定其综合服务等级。

第十四条 物业管理单位的综合服务等级评定后，其具体收费标准，由物价局依据评定的等级，在规定的幅度内核定，并向社会公布。

新建小区的物业管理服务收费，执行物价部门核定的试行标准；综合服务等级评定后，按照评定的等级收费；综合服务等级晋升或降低，按照晋升或降低后的等级收费。 第十五条 物业管理服务收费实行分级管理的原则。市物价局负责审批和管理盘龙、五华、西山、官渡区范围内乙级以上的物业管理服务收费。其余的物业管理服务收费，按属地管理原则，由各县（市）区物价局负责审批和管理。昆明市四个区的物业管理服务收费，报省物价局备案。

第十六条 物业管理单位申请办理物业管理服务收费时，应当向有管辖权的物价局申领《物业管理服务收费申请表》、《昆明市物业管理服务等级考核表》，并按规定如实填报和