3、供求不平衡
通过几天的调查我们发现漯河的地产市场存在一定的供求不平衡问题，供求不平衡的主要表现四个方面：一经济适用房供应量过多，形成经济适用房和商品房供应比例不协调之间的矛盾；二是单位集资建房过大与商品房供求之间的不平衡；三是整体市场投放量大与消费者实际需求；四是投资与居家之间比例不平衡。 4、产品设计新颖
通过对一些楼盘调查发现，一些工程在产品设计有很大的新颖性。新颖主要表现在三个方面：一是建筑造型、色彩及线条，尤其是现代建筑风格线条运用非常时尚、亮丽；二是户型设计及细节处理非常新颖，如：错层空间布局、无遮挡阳台设计等；三是景观设计，如：双汇国际花园将1000M沿河绿化带拥有小区内部，成为社区绿化一部分。
5、低价位运行
漯河的房地产市场虽然发展比较快、开发量、社区规模都比较大，但是销售价格还处于低价运行状态。调查发现均价在1000元/平方M的工程占有较大的比例，这与其它地市销售价格还有一定的差距，如：洛阳的1700元/平方M、南阳1300元/平方M等。 二． 楼盘个案分析 东都银座·颐苑
工程简况：位于双汇路烟厂花园斜对面，总占地40余亩，共有12栋楼组成，其中一期6栋多层已接近现房，销售已经达到80%多，二期
7栋多层预计05年开发。
主力户型：二室二厅：86 m2；三室二厅：115 m2、125 m2、136 m2、138 m2、140 m2，部分三室二厅户型顶层退出露台变为二室二厅。 销售价格：1F：1500元/ m2、2F：1500元/ m2、3F：1500元/ m2、4F：1350元/ m2、5F：1100元/ m2、6F：720元/ m2。
香榭里花园
工程简况：位于烟场花园南（原军分区），共有18栋多层组成，总建筑面积近10万平方M。分两期开发，一期共有7栋多层，目前已经主体已经接顶，二期计划05年开发，销售率达到60%。
主力户型：二室二厅：89 m2、99 m2；三室二厅：112 m2、123 m2、137m2，四室二厅：157 m2。
销售价格：1F：1450元/ m2、2F：1280元/ m2、3F：1380元/ m2、4F：1280元/ m2、5F：1080元/ m2、6F：770元/ m2。
文萃江南
工程简况：工程位于柳江路西段（距107国道50M左右），总建筑开发面积26万平方M，属于经济适用房。共分三期开发，一期全部售完、二期已成现房，销售率在70%左右，三期计划05年开发。 主力户型：二室二厅：94m2、96 m2；三室二厅：118 m2、122 m2、135m2、四室二厅：160 m2。
销售价格：1F：996元/ m2、2F：1060元/ m2、3F：1060元/ m2、4F：
980元/ m2、5F：796元/ m2、6F：816元/ m2。
华东世纪新城
工程简况：位于海河路与崂山路交叉口向北100M路，总建筑面积4万平方M，共有17栋多层组成，分两期开发，销售行使一般。 主力户型：二室二厅：88 m2；三室二厅：122 m2、136 m2、199（三错层）；四室二厅：151 m2；部分四室二厅顶层变为二室二厅，带大露台。
销售价格：1F：996元/ m2、2F：1060元/ m2、3F：1060元/ m2、4F：980元/ m2、5F：796元/ m2、6F：816元/ m2。
碧桂嘉园
工程简况：位于长江路与华山路交叉口（漯河大学西临），总建筑面积2万多平方M，共有4栋多层组成，销售形式一般。
主力户型：二室二厅：93m2；三室一厅：124 m2；三室二厅：133 m2、134 m2、135 m2、144 m2。
销售价格：1F：1390元/ m2、2F：1260元/ m2、3F：1390元/ m2、4F：1260元/ m2、5F：980元/ m2、6F：760元/ m2。
海河新区
工程简况：位于海河路与黄山路交叉口东50M，总建筑面积3万多平方M，共有5栋多层组成，销售形势一般。
主力户型：二室二厅：96m2、99m2；三室二厅：121 m2、128 m2；129 m2、139 m2、143 m2、145 m2。
销售价格：1F：1390元/ m2、2F：1390元/ m2、3F：1390元/ m2、4F：1350元/ m2、5F：970元/ m2。
双汇国际花园
工程简况：位于松江路与金山路交汇处，工程总占地400亩是集科研、教育、商务、居住于一体大型综合工程。居住区双汇国际花园总占地1000亩，总建筑面积40万多平方M，由多层、别墅、小高层、高层多种形态组成。一期开发面积300多亩，目前还没有进入销售阶段，据了解8月低进入正式销售。
主力户型：二室二厅：85m2；三室二厅：111 m2、129 m2；132 m2、140 m2；四室二厅：159 m2。
销售价格：销售价格目前还没有出台，据了解整体均价可能会在1300元/ m2左右。
银鸽新苑
工程简况：位于黄河路与金山路交汇处，工程总占地300亩，总建筑面积20万多平方M，由多层、别墅组成。一期17栋多层04年12月交房。目前还没有进入销售阶段，据了解8月低进入正式销售。 主力户型：三室二厅：110 m2、120 m2；130 m2、135 m2、145 m2。 销售价格：销售价格目前还没有出台，据了解整体均价可能会在1300
元/ m2左右。
3．2 工程竞争对手分析与评价 3．3．1 竞争环境
就该工程的竞争环境而言可以说有大范围的一面，也有区域范围的一面。每个方面都对该工程的开发销售产生一定的影响，有些影响可以说非常大。
大范围的竞争环境主要体现五点： 一是行政事业单位兴建大量的集资房
通过我们的调查发现，沙北作为漯河的新区、行政区是漯河今后重点发展地区，随着行政区建设进入成熟阶段，房地产也随着进入开发热潮。除了一些正规的商品房开发外，行政事业单位集资建房占有非常大份额，而且这些工程针对职工价格非常低，这样使得一些高收入行政单位职工购房消费无法进入市场，从而影响了整个商品房市场的开发。
二是大量的经济适用房投向市场
经济适用房作为满足最低收入阶层居家需求，具有与商品房一样的品质，但价格低特点，具有一定购房条件限制。据了解漯河每年有20万平方M的经济适用房投向市场，对于漯河这样一个城市规模小、人口少的房地产市场已经占有相当市场份额；再加上对购买经济适用消费者没有任何条件限制，与普通的商品房完全一样。可对商品房开发、销售市场形成强烈的冲击。
某地块项目定位报告
