建筑面积 占地面积 绿 化 率 开工时间 产品 建筑 项目地址 销售分析：
430000㎡ 175900㎡ 42% 2011年3月 住宅 总 套 数 容 积 率 车 位 数 交房标准 开盘时间 高层、小高层 2024 2.16 约1400 毛坯 11年9月 龙行路与王母阁路交汇处，南池公园西邻 该项目位于市中区龙行路与王母阁路交汇处，紧靠南池公园，周边环境配套设施较完善， 教育、医疗、购物配套齐全。
该项目2010年8月份第一次开盘，推出239套房源，均价5600元/㎡,当天到场客户700多组，气氛十分火爆，当天上午全部售罄；10月份第二次开盘，推出292套房源,均价6500元/㎡，因市场政策及价位过高，造成销售滞后，剩余房源约90套，去化率在70%左右。 （2）森泰御城（2期首府）
森泰御城首府
建筑面积 210000㎡ 总 套 数 814
占地面积 绿 化 率 开工时间 产品 建筑 70000㎡ 38%以上 2011 高层住宅、商业 高层、小高层 容 积 率 车 位 数 交房标准 开盘时间 3 814 毛坯 12年5月 项目地址 济宁市市中区红星东路与火炬路交汇处向东200米左右 销售分析：
该项目位于任城区红星东路与火炬路交汇东南处，北邻市十二中学，东接森泰御城一期，地理位置优越。项目周边市政硬件完善、学校、医疗条件优越，政府资源云集，周边配套十分齐全。
该项目一期以交房入住，二期首府在2011年8月份正式亮相，于2012年5月份开盘销售，开盘均价8000元/㎡。 【小结】
? 产品层面，高层是济宁市场供应的主流产品，两室、三室的户型是济宁市场
的主力销售户型，小公寓产品较为稀缺。（据了解，客户对该中面积段产品不认可）
? 在售项目中二室、三室户型成交占比大；二室面积集中在90-100㎡，三室
面积集中在120-130㎡和130-140㎡。
? 济宁市住宅市场供应量不大，大部分项目销售周期比较长，供求市场呈现良
好的比例关系。
? 济宁商业较为发达，外来知名商业运营商已进入济宁，佳世客、银座、大润
发等商场云集，而大连万达于2012年投资规模高达50亿元的三代城市综合体即将亮相。
四、济宁市城市进入性判断
1、济宁市房地产市场SWOT分析 S（优势）
? 鲁中地区地理位置较佳，发展较为迅速，城市进程化较快；
? 经济发展基本面良好，固定资产投入加大，人均消费水平逐年快速提升；
? 房地产各指标（房地产投资，房屋竣工面积、房屋销售面积、商品房销售额）
连年创新高，没有经过剧烈的市场变动，但是随着开发量的增加，目前市场存量较大。 W（劣势）
? 城市人口基数较小，聚集度集中，需求相对薄弱，且人口年龄结构较为年轻，
购买力有限；
? 整体房地产市场产品过于单调，主要以高层为主，需求相对固定，对未来价
格拔升造成阻碍。
? 城市向心力强，如光府河以西与市区形成明显的心理距离，价格差距较大。
O（机会）
? 主城区较为破旧，已经严重影响了城市的形象，目前正处于大规模的改造阶
段；
? 大济宁都市圈确定为2+1型的都市经济圈，即以济宁为核心，以枣庄、菏
泽为区域中心，形成一个呈圈层结构布局的都市经济圈，隶属于鲁西南经济带。
? 产业优势明显，主要围绕煤化工、机械制造、生物技术、医药食品、纺织服
装等“五大”产业抓关联项目建设，创建国家级煤化工产业基地。 ? 未有知名住宅开发房地产企业进驻，仅有万达作为一线品牌开发的城市综合
体项目且具有强大的号召力。 T（威胁）
? 投资性需求不足，自主需求消化缓慢；
? 市区较好的地段多为本土开发商把持，外来开发商较难融入当地。
2、进入观点
济宁市整体城市发展较好，经济基础较为雄厚，市区人均可支配收入较高，鉴于山东区域内的拓疆发展机遇，建议可适时进入。但要注意以下几方面问题：
1）内向型资源城市，主要为本地客户，应根据济宁是城市规划进程变化，济宁老城市大规模老成需要拆迁改造，重点跟踪老城改造项目，区域项目价值高，受到广泛认可。
2）严控成本风险，切忌高价拿地，尽量保证成本优势，便于应对后期不利因素。
3）地块品相较好的资源大都集中本地开发商中，近年来，鲜有外来开发商进驻，对于政府招商政策需要深入了解。
3济宁市房地产市场调查报告951505917
