物业公共建筑设施维护保养操作指引

物业公共建筑设施维护保养操作指引

1、公共建筑设施维修保养周期

项 目 外墙立面 玻璃幕墙 年 外墙面 屋顶女儿墙 屋顶隔热层 天台设施 屋顶水箱 屋顶排气管、烟道 楼层地面 楼层地面 台阶 雨水总管 污水总管 给水总管 半年 清理、疏通、补漏 出墙横管每半年疏通一次，补漏 检查渗漏 井盖每年除锈油漆一次及清理污泥一次 根据情况外委清理 畅通，井盖无破损，不松动 无堵塞，无溢满 无堵塞，无渗漏 无堵塞，无渗漏 无堵塞，无渗漏 平整完好，无起壳 踢脚线 年 踏步 日常报修与年度检修相结合 接缝应紧密、平整、无脱落 平整，无裂缝 防水层 屋顶泄水沟 半年 每半年清洗、除锈、油漆一次 加固顶端网罩 日常报修与半年度检修相结合 维保 周期 维护保养检验 管理标准 外观完好，无脱胶，无破裂 ，干每年进行一次全面清洗、检查 净明亮，安装牢固。 外观完好，墙面干净平整，无脱落，无渗漏。 墙面无裂缝、灰缝饱满、不倾斜 牢固平整，无渗漏 通畅无堵塞 箱体设施无渗漏，爬梯无锈蚀，水箱盖完好 网罩牢固，无脱落，转动灵活 平整，无破裂，无松动 排水设施 雨水井及盖、 污水井及盖 化粪池 人行道 交通设施 停车位 楼梯扶手 门窗扶手栏杆 防火门 出入口大门 大堂门 市政景观灯 公共室内、楼道灯 室外泛光灯 半年 窗 年 车行道 年 路牙石 及时修补 路面完好，无损坏，标识完整 修补破损 修补破损,补刷车位线 校正窗框，每年对配件上油一次，更换损坏玻璃 破损部件及时更换、铰链每年上油一次 日常报修与年度检修相结合 路面平整，无开裂 车位线及标识清晰 无脱落，无裂缝，无损坏，油漆完好 无松动、翘曲，铰链开关灵活，玻璃完好 门铰链开关灵活，防火门无生锈、掉漆 ，闭门器完好 门牌齐全，开关灵活 玻璃、门扇、合页完好，地弹簧、闭门器完好，锁具可靠 照明设施 日常报修与年度检修相结合 安装牢固，完好率98%

项 目 路灯 灭蚊灯 维保 周期 维护保养检验 管理标准 1、检查避雷针有无锈蚀、松脱现象、是否有弯曲； 2、检查避雷针与避雷带焊避雷针 结是否牢固，有无脱焊现象； 3、对避雷针除锈、涂刷一层保护漆。 1、检查有无锈蚀、断裂、避雷系统 避雷带 每年 松脱无弯曲； 2、保证各支撑柱间距一致，安装牢固； 3．焊结牢固，无虚焊。 1、检查是否牢固，有无松引下线 脱、锈蚀现象； 2、检查隐蔽部位是否有裸露现象。 1、检查各种主要设备接地接地线 线连接是否牢固、稳定； 2、接地线涂刷一次保护漆，做一次接地电阻测试。 1、检查天面及平台地漏是否完好无损、有无杂物堵塞； 2、暴雨时前雨水井、排水沟，防止杂物堵塞； 3、更换或维修损坏的地雨水管网 年 漏、雨水蓖子； 4、检查井裙、井盖是否完好，爬梯有无腐蚀、锈迹，排水系统 安装是否牢固； 5、检查雨水竖管，有损坏及托架松脱时及时维修更换。 1、检查建筑物内有水源的场地排水沟（口）是否通畅； 生活管网 2、清除杂物，检查污水主年 管和支管、污水井是否畅通； 3、对井盖及检查口除锈、油漆； 4、化粪池进行彻底清理。 广告牌 垃圾箱 室外消防栓 内墙饰面 年 年 年 年 在暴雨和大风来临前，全面检查 修补破损、补漆、更换 每年油漆一次 修补破损、更换、补漆 结构安全、照明完好、画面清洁完整 完好，无破损，油漆完好 无渗漏，无损坏，开关灵活，油漆完好 对于裂缝较大的及时予以更换 发现有脱落的及时修补 1．保证排水畅通； 2．污水井、化粪池无溢流现象。 1、保证天面及平台无大面积积水； 2．保证各雨水沟、井无溢流现象。 1、安装牢固、焊接可靠、无锈蚀； 2、不得影响维修或通行； 3、接地电阻小于4Ω。 安装牢固、连接可靠、无锈蚀、隐蔽性好 1、安装牢固、焊接可靠、无锈蚀； 2、支撑柱沿建筑物墙体或女儿墙面均匀分布，间距一致 安装牢固、焊接可靠、无锈蚀

项 目 吊 顶 维保 周期 年 维护保养检验 发现有破损及时更换 管理标准 完好，无破损，无脱落、骨架紧固

2、公共建筑设施维修办法 项目 发丝裂缝： 1、沿裂缝清除表面涂料及腻子，用砂纸打磨并清理干净，露出基层； 2、粘贴填缝带，待干后刮抹腻子，腻子干后补刷面层涂料。 墙和顶棚 裂缝 一般裂缝： 1、沿裂缝将两侧基层凿成内八字口，直至不见原裂缝，将缝槽清理干净； 2、用水将缝槽基层表面湿润后，涂刷水泥结合层； 3、将半干湿状的膨胀水泥完全填入裂缝内进行抹平压光，然后清除表面多余的补缝水泥； 4、补缝水泥干燥后，在修补面处刮腻子，涂刷涂料； 5、修补后须养护六天左右，期间做好防护。 1、灰墙上的凹坑，可用腻子、墙板灰或其它合适的填充材料进行填补； 2、填补孔洞前先清理孔隙周围酥松的灰泥，并将孔隙边缘区浸湿； 小孔小洞 3、待填补孔洞干燥后，用砂纸磨平； 4、在修补面上先刷一道底层涂料，再涂表面涂料； 5、修补后须养护六天左右，期间做好防护。 1、先剔凿墙面孔洞周围酥松的基层，清理干净，用与基层相同质地的材料进行嵌填； 2、用水泥钉将超过孔洞大小的钢丝网片固定在孔洞周围基层上； 大的孔洞 3、用水湿润基层，抹灰打底，待凝固后再抹第二道面层； 4、待修补的部分凝固干燥后，刮腻子打底，腻子干后用砂纸打磨，分别喷刷二道表面涂料； 5、修补后须养护六天左右，期间做好防护。 1、清除损坏的瓷砖/片和结合层，用水湿润后涂抹水泥结合层，外门窗还须涂抹防水涂料； 更换地面或墙面瓷砖/片 2、使用与原来地面或墙面同样材质、花式、规格的瓷砖/片进行压贴，划去砖缝多余泥浆； 3、瓷砖/片间隙缝表面光滑平整，禁止高出瓷片周边弧形角； 4、维修工作完毕后，把瓷砖表面清洁干净。 更换外墙面、 地面马赛克 1、清除破损、脱落的马赛克及其结合层，用水湿润后涂抹水泥结合层； 2、按损坏大小将马赛克裁剪后压贴平整，与原墙、地面平直，划去多余泥浆； 3、粘贴约4小时后，将马赛克表面纸浸透揭去，并将表面清洁干净。 1、超过3/8英寸的裂缝，须凿成楔形槽，将灰尘和混凝土碎块清理干净； 地下室墙体堵漏 2、用水将裂缝浸湿，用1:3干硬性水泥砂浆或双组份环氧树脂完全塞入空隙内，并及时抹平表面，干硬性水泥砂浆须保持湿润，养护三天； 3、漏水的孔洞须用防水水泥堵填，在凝结硬化前及时抹平。 1、将表面松散或破碎的砼凿掉，深度约1英寸，底面凿毛，砼边缘掏凿成凹齿形，人行道和 车道 并清理干净； 2、将修补表面浸湿，在表面涂一层较厚的硅酸盐水泥浆，用砼拌和物进行填充， 并捣实抹平，保持道路平整； 3、修补后须养护六天，期间做好防护。 水泥 踏步 抹灰层 1、将损坏部分凿成V形槽，凿至砼层为止，将表面清理干净； 2、用水将露出部分浸湿，用水泥砂浆进行填充抹平； 3、修补后养护6天，期间做好防护工作。 1、将裂缝凿成内宽外窄的键槽，将裂缝内清理干净； 抹灰层裂缝 2、用水将裂缝浸湿，将灰膏填入裂缝内并挤密，待灰膏干后抹平； 3、须保持湿润，养护三天，期间做好防护。 内容与要求

1、刮除损坏的抹灰面，将表面清理干净； 2、砖砌体墙面：要先从砖缝剔出1/4英寸的砂浆缝，然后再用钢丝刷全面刷洗砖大面积的抹灰层 砌体表面；光滑的砼墙面：将墙面凿毛； 3、用水将基层浸湿，在第一遍抹灰尚未硬化时，进行水平刮毛； 4、用水将第一遍抹灰浸湿，进行第二遍抹灰后刮平抹光； 5、修补完工第二天进行养护一天，期间做好防护。 1、外装修的分格缝未做二次处理而引起渗水的，须用水泥砂浆重新嵌补密实，勾成斜缝； 2、窗台处渗水，须将窗台拆除重新砌粉，向外留有汲水坡度，窗樘底的外侧应留有1cm左右圆凹缝，并用水泥砂浆填实； 外墙 渗水 3、在外墙渗水部位先用一层玻璃纤维网格布和4度氯丁建筑防水胶涂贴，再喷涂水泥砂浆面层；渗水面积较大时，可满涂1-2度氯丁建筑防水胶； 4、墙、板接缝处渗水，先开凿、清理板缝，加热板缝和胶泥条，边嵌边加热，最后在胶泥条外用水泥砂浆勾缝和封闭； 5、室内修补，将渗水部位的内粉刷层铲除，表面清理干净，用氯丁胶和水砂浆嵌缝，然后用水泥砂浆粉刷基层， 在基层上涂刷2-3度氯丁胶，在最后一度胶未干时用水泥砂浆抹平，再粉刷面层。 屋面 水池 1、先将水池(或水箱)四壁清洗干净； 2、做一布四胶防水层，外涂一层弹性水泥防水层，再用1:2水泥砂浆做保护层。 1、屋面分仓缝漏水，可在漏水处填三层干油毡，用聚氯脂嵌缝进行处理； 2、出屋面管道处漏水，先将管道四周清洗干净，再用塑料油膏或氯丁橡胶、聚氨层面 修漏 脂、PVC胶泥等密封材料嵌缝； 3、沿沟处漏水，可用密封材料在滴水处嵌缝，沿沟底部用两布四油氯丁橡胶防水层进行修漏，也可用满涂胶泥或油膏的方法来修漏。 1、检查门窗的附件是否齐全； 门窗修理 2、检查门窗的配件是否损坏； 3、检查门窗开启是否有异声或不灵活。 换锁 1、拆下门锁检查，如不能修理，则更换新锁； 2、安装新锁后，确保锁盖与锁孔配合紧密，锁芯转动灵活。