消费者的消费会受到外部环境的制约，外部环境影响着现实支付能力能否得到实现。如果消费者对未来经济发展的预测是乐观的，房地产消费就会增长，如果是悲观的，消费会减少。
第二章 房地产开发经营
第一节 房地产开发经营的主要阶段及基本程序 一、房地产开发经营的主要阶段：
根据房地产生产和再生产运行顺序，以及各阶段经营管理的内容，房地产开发经营大体上可以划分为七个阶段。
1、 建设工程项目设立或运行过程 2、 房地产建设工程项目规划与审批 3、 土地使用权的取得 4、 征地与拆迁 5、 工程建设与管理 6、 房地产的租售管理 7、 房地产的物业管理
二、房地产开发经营的基本程序
1、 提出立项意向书，向市规划部门进行咨询。
2、 向本市计划委员会提交立项报告书，申请立项。如项目较大还需向规划委员会申报。
3、 市计委会同市规划管理部门经过研究审批，如果同意立项，发给立项批复意见书，并要求建设单位进行项目可行性研究。
4、 申请者向计委和市建委提交项目可行性研究报告。
5、 市计委、建委、首都规划建设委员会（简称首规委）与各专业局即自来水管理部门、燃气管理部门等审查可行性研究报告，如果同意可行性研究的，即下达审查通过的批复文件，并下达规划设计任务书。
6、 申请者根据批复，办理征地及前期规划准备工作，然后到城市规划管理局（简称市规划局）领取规划设计任务通知单，办理征地意见书。
7、 申请者到土地所在地区的土地管理部门及原土地使用部门征求意见，这一阶段可分为两种情况：
第一种情况：所使用的土地如果属于新征土地，即农村集体所有的土地：
（1） 到区、县土地管理局（简称土地局）、规划局，以及所用土地的乡政府村公所征求意见。
（2） 将征求意见的结果报本市土地管理局。
第二种情况：如果属于旧城改造范围地区的土地，即城市国有的土地： （1） 到当地的区、县的土地管理部门征求意见。 （2） 将征求意见的结果报本市房地产管理局。
8、以上第七项工作完成后，将结果报市政府审批。市政府审批后，正式办理用地手续。
9、收到市政府关于土地使用权的批文后，同时进行以下三部分工作。 第一部分：
1. 划局办理规划用地许可证 2. 申请确定规划设计条件
3. 持规划设计条件到市公用局、供电局、环保及电信管理局征询意见 4. 规划局审查后，下达规划条件通知单
5. 根据规划条件通知单，委托有资格的规划设计单位或采用招标投标方式，选择规划设计单位进行归户啊设计，提出规划设计方案
6. 到规划局领取设计方案送审书
7. 规划局对规划方案进行审查，并提出对方案审查的意见
8. 规划设计方案设计出图后，送规划局审图，方案通过后，可进行施工图设计，出图后报规划局审图。方案图批准后，到城市建设档案馆交保证金，到规划局领取建设工程施工许可证。
第二部分：
（1） 画桩位，并给出打桩条件 （2） 委托测绘院钉桩、并进行测绘
（3） 将打桩收集到的数据，提交设计单位。 第三部分：
（1） 持规划用地许可证和征地意见书以及用地申请报告经市计委、建委、规委批准项目可行性报告、规划设计方案、市规划局开据的设计任务通知单、企业章程、营业执照副本、地形图等等，到市土地管理局办理征地手续。征地方式根据建设用地性质的不同，分别采用拍卖方式，招标投标出让方式、以及划拨的方式等。如果占用耕地，还需要交纳耕地占用税。
（2） 在立项报告批准之后，即可到建设项目所在地的区、县地政管理部门办理户口冻结手续等的工作。
（3） 地政管理部门审查拆迁安置方案并发给拆迁许可证。
（4） 对建设用地进行三通一平等工作，即通水、通电、通路和土地平整等。 在这里需要完成的具体工作是： a. 到园林局申请伐树许可证；
b. 了解线路情况与供电局协商改造、移线方案； c. 燃气、道路、上下水等现状管线改路；
d. 到供电局申请用电报装，做正式供电方案，申请施工临时用电，委托施工。
10、完成以上各项工作后，即可进行施工前的准备工作。 第一部分：
（1） 到税务局领取税单；
（2） 持年度计划、税单到区计委领投资许可证登记卡，登记并领取许可证。 第二部分：
（1） 到市计委申请列入计划（此申请须经建委会签） （2） 到市建委工程处领取开工审批表
（3） 持开工审批表到各专业公司办理市政配套工程（上水、下水、热力、燃气、电力、电信）报装工作，报装工作完毕后，在开工证上加盖公章，并交纳四源费（四源费是指自来水建设费、污水处理费、供热建设费、燃气建设费。均按照建筑平方米收取） 如果是公建部分，则是根据使用量确定收取的标准，同时一般是在市政工程开工前交纳。
（4） 到市建委主管部门核实任务 （5） 到市建委工程处办理招标审批手续
（6） 填写招标申请书，并到市招标办办理招标登记 （7） 组织招标办及投标单位到现场勘察 （8） 对施工单位进行资格预审 （9） 进行预算审查处审查标底 （10） 招标办审查标底
（11） 建设单位组织招标办及各投标单位召开开标会议
（12） 编写评标报告，经开标评标确定最佳建设单位，发出中标通知书 （13） 经招标办同意正式确定施工单位
11、完成以上工作，施工准备工作即将进入尾声，在这个阶段还需要做好以下几项工作：
（1） 委托质量监督总站和监理公司进行工程质量监督 （2） 到市统计局落实任务
（3） 市审计局审核资金来源、任务来源及一切手续 （4） 到市开发办秘书处登记备案
12、完成以上工作，施工准备工作即告结束，到市建委领取开工证，进入项目施工阶段。
第一部分：组织各项市政管线的设计工作
第二部分：通知园林绿化主管部门，办理小区绿化手续
第三部分：按道路方案施工，到市规划局主管部门办理道路施工许可证 第四部分：
（1） 办理自来水管线设计，到市规划局市政处办理上水管线施工许可证 （2） 办理下水管线设计，到市政规划局市政处办理污水管线施工许可证 第五部分：委托热力公司进行热力线路设计，到市规划局市政处办理热力管线施工许可证。
第六部分：委托燃气公司进行燃气管线设计，到市规划局市政处办理燃气管线施工许可证。
13、土建工程完工后，建设单位组织各项市政配套工程的施工。完工后组织施工单位、设计单位、质量监督单位及其它相关管理部门进行联合验收。合格后即可交付使用。
第二节 房地产开发经营的风险
一、房地产开发经营风险 1、房地产开发经营风险成因
（1） 房地产位置的不动性或固定性，决定了房地产在地域上对市场供求的不可调剂性
（2） 房地产投资时间的长期性决定了房地产经营对市场供求变动的不敏感性 （3） 房地产投资经营的固定性决定了房地产投资经营的不易变现性
（4） 房地产市场信息的分散性，在不同阶段有着不同的表现形式和作用 2、地产开发经营风险的类型
（1） 房地产经营管理自然风险：是由房地产经营管理过程中自然灾害，诸如地震、洪水、风暴、火灾等造成的房地产破坏和损害形成的风险。
（2） 房地产经营管理社会风险：分为两个方面，一是由于政治方面的原因引起的，如国家政治状况和政治形式、国家的宏观经济政策和房地产方面的政策等。二是由于集体和个人的不恰当或错误的行为引起的，如：盗窃、欺诈等形成的风险。 （3） 房地产经营管理经济和市场风险：是由房地产市场状况的变动的不确定因素引起的。
（4） 房地产经营管理技术风险：是由于科学技术的进步引起的风险。 （5） 房地产经营管理企业内部的风险。 3、地产经营风险的管理办法
（1）回避风险。要求企业在经营决策时，尽量回避有风险或风险大的业务，选择无风险和风险小的业务，达到回避经营风险的目的。
（2）转移风险。是将经营可能发生的风险全部地或部分地转移出去。 减轻风险的损失。经营风险一旦发生，企业就要千方百计采取各种有效的措施，力求减少风险带来的损失。
（3）经营项目实行保险。对经营项目实行保险，是经营者转移风险的一种比较好的方式。保险虽然也要支付费用即保险金，但是与风险一旦发生带来的损失相比要小的多。
第三节 房地产开发经营的可行性研究 一、可行性研究的概念
可行性研究：是现代经营管理活动重要环节和经营管理重要方法。房地产经营管理可行性研究是在房地产经营管理决策前对经营管理项目进行的综合技术和经济分析的一种科学方法。
二、可行性研究的阶段
可行性研究大体分为三个阶段，即机会可行性研究阶段；初步可行性研究阶段；。 （1）机会可行性研究阶段及其任务
其主要任务是确定经营方向，提出经营目标。对房地产的经营企业来说，就是对经营管理项目提出建议。
（2）初步可行性研究阶段
房地产基础知识大全
