营业面积 地址 开发商/运营商 商业类型 主要客群 出租率 楼层 B1 1F 2F 3F 4F 5F 6F 7F 25000平方米 西市街159号 金华市第一百货商店股份有限公司 时尚百货 本地区中高等收入家庭及周边区域高收入人群 100% 经营分布 屈臣氏、折扣区 名品服饰、美妆、黄金珠宝、手表 名品女装、鞋类、配饰 女装、配饰 女装 男装、配饰 运动潮流 儿童、配套其他 该项目现仍以传统百货为主，辅加的休闲餐饮受其格局限制，业态较为单一。因其建成较早，内部环境仍保持旧式格局，过道过窄，层高过低，动线呆板，面积受限等硬件问题。虽然2013年扩张了B馆，但区别不大。 优势 第一百货是金华市开业最早的百货商场，其历史较久，但市场适应及改革较为灵敏，一直为本地的代表性商场。 银泰城以购物中心为主体，位于金华市区核心商业中心，分AB两馆，A馆是银泰主力店，B馆为购物、娱乐、餐饮、休闲为一体。地下一层有福泰隆超市，二层设有500多个车位。 营业面积 地址 开发商/运营商 商业类型 主要客群 出租率 劣势 建筑环境：建成时间较早，建筑存在先天的条件缺失，层高过低，通道狭窄，动线呆板，无法优化消费体验。 体量限制：银泰城、永盛这样大体量的购物中心加入，第一百货遇到了不可逾越的发展瓶颈，虽然有其优越和稳固的商业地位，但体量是硬伤，无法进一步引进更多品牌。 业态规划：受其体量制约，仍以服装为主，女装占了2-4三个楼层，虽仍有区分，但在购物体验上容易造成混淆，产生疲倦感。 交通限制：因城市建设制约，交通设施及相关市政基建并不完全完善，只有零散停车位，无法与银泰城和永盛的配套相较。 100000平方米 解放东路168号 银泰商业集团 购物中心 本地区中等及中高等收入人群及周边县市人群 100% 楼层 B1 1F 2F 3F 4F 5F 6F 优势 区域位置：所处位置十分优越，与一百共同占据金华江商商圈中心位置，享尽其成熟的商业环境。 建筑环境：因建成时间较近，从设备、建筑、硬件和动线规划都有不错的体验考量，容易吸引人群。 业态丰富：能满足所有年龄层的休闲、娱乐、餐饮、购物等综合性消费体验。 背景支持：银泰集团拥有丰富的地产招商和运营管理经验，同时对金华市场也较为熟知，各方面发展较为有利。
银泰百货福华店
经营分布 福泰隆超市 名品服饰、黄金珠宝、手表、美妆 女鞋、配饰 女装 女装 男装、配饰 运动、儿童、数码、家居 劣势 交通限制：自身物业停车位供量有限，周边道路狭窄陈旧，极易堵塞。 消费习惯：在人流方面及号召力和消费习惯等方面仍比不上第一百货。 银泰百货福华店曾经是银泰百货拓展浙中南市场的重要起点。自银泰城及银泰福泰隆店开业后，福华店已定位为品牌折扣店。 营业面积 45000平方米 地址 八一北街88号 开发商/运营商 银泰商业集团 商业类型 购物中心转型
主要客群 本市中等收入人群及周边县市人群 出租率 100% B1 沃尔玛
1F 美妆、黄金珠宝、手表、鞋类 2F 女装、配饰 3F 男装、配饰 4F 家居及儿童
金华永盛购物广场
永盛购物广场与第一百货、银泰城相比邻，该项目以购物、餐饮、娱乐、休闲多功能业态于一体的大型综合商业购物广场。于2013年10月正式开业。
营业面积 70000平方米 地址 新华街67号 开发商/运营商 永盛集团 商业类型 购物中心
主要客群 本市中等收入人群及周边县市人群 出租率 80% B1 百货 1F 2F 3F
4F 男装、家居及儿童 5F 休闲餐饮 6F 休闲娱乐、影院 优势：
区域优势：综合性商业项目，地理位置优越，与第一百货、银泰城共同占据商圈中心位置。 建筑环境：新建成环境，从设备、建筑、动线规划上都有不错的表现和体验。
业态定位：业态丰富，包容了当下购物中心的主流业态体系。但因其开业不久，经营活动中还未足够明确消费群体。 劣势：
交通限制：虽自有停车场，但周边设计及市政落后，极易堵车。
运营管理：现由发展商自己管理运作，前期并未过多涉足商贸项目，目前存在的问题主要包括：商场定位模糊、管理理念陈旧、内部管理混乱、招商力度薄弱等，自10月底营业至今，各方口碑不佳，客流量及销售业绩无起色，且出现员工大量流失、商家聚集讨说法等极具负面影响的情况，前景仍需观望。
第一百货江南店
第一百货江南店地处江南宾虹路商圈，是本土百货公司首先进入江南商圈的代表店，定位倾向于年轻化，品牌方面与江北店重复率在50%左右。 营业面积 17000平方米 地址 宾虹路855号
开发商/运营商 金华市第一百货商店股份有限公司 商业类型 传统百货
主要客群 江南地区中低等收入消费者 出租率 95% B1 超市
1F 名品服饰、珠宝手表、鞋类、美妆 2F 女装、配饰 3F 女装、配饰 4F 男装 5F 休闲娱乐
银泰百货福泰隆店
银泰百货福泰隆店位于宾虹路中段的福泰隆广场，东邻兰溪街步行街，南邻世贸中心，是银泰集团开拓江南商圈的重要据点，同时也是联合本土福泰隆集团开出的一家门店。 营业面积 28000平方米 地址 宾虹路777号
黄金快
珠女
宝
时
、
装
手表尚
、、
快、
时尚
甜配
、餐饮 品 饰
开发商/运营商 银泰商业集团 商业类型 传统百货
主要客群 江南地区中低等收入消费者 出租率 100% B1 福泰隆超市
1F 美妆、黄金珠宝、钟表、鞋类、配饰 2F 女装、配饰 3F 男装、配饰 4F 儿童、家居、运动 5F 休闲餐饮
其它商圈代表分析 浙中Mall婺州城市广场
浙中Mall婺州城市广场东靠二环西路，北与婺城区政府相望，定位为城市综合体，以休闲游乐购物为中心。目前项目处于招商阶段，华润万家超市、影院已基本确定。 建筑面积 110000平方米
开发商 金华恒瑞房地产开发有限公司 商业类型 城市综合体
主要客群 中等及中高等收入的中青年及家庭群体消费者 万达广场
万达广场项目于金华市多湖老机场地块，该项目将包括商业、办公、住宅等城市综合体。 建筑面积 100000平方米 开发商 万达集团 商业类型 城市综合体
主要客群 中高等收入的中青年及家庭群体消费者
百货营业额数据对比分析 城市 门店 营业额20111-6月 金华 第一百货江北店 银泰城 银泰福华店 银泰福泰隆店 第一百货江南店 4 107895000 000000 20% .7% 12.4% 50% 27.5% 营业额2010年1-6月 同比增长率 坪效（元/月）平效 = 销售业绩÷店铺面积 3886 1222 673 917 1071 年 金华第一百货江北店每年营业额在6-7亿，从2011年上半年的营业情况看，平效达到3886元，明显高于温州、义乌等同级别城市的百货及金华本地其他百货，由此可见金华当地较强的消费能力。温州、义乌、金华等城市百货的增长基本达到25%以上，2011年1-6月银泰城及银泰福泰隆店同比增长分别达到98%和50%。以上数据分析可见江北商圈无论从人气还是从商业氛围来看仍然是金华的核心商圈。 （“平效”就是指终端卖场1平米的效率，一般是作为评估卖场实力的一个重要标准。）
虽然第一百货江北店一直处于领先，但未来的发展空间以及自身商业形态和体量的再开发受到制约，另外，银泰城的多业态发展势必会对第一百货造成持续的竞争压力。
商圈综述
江北商圈仍是全市商业核心，商业体量和商业业态丰富，在金华市传统商业中心的地位会继续巩固。 市场发展潜力巨大，商业形态仍需升级。从第一百货、银泰城来看，各自经营状况良好，突显了金华地区较强的消费能力。但与一、二线城市百货相较，金华商业发展仍有滞后，商业开发类型仍然以传统百货和商业街为主。而对于新市场的再开发，极需新的商业模式在品牌、业态的内容上做更多元化的提升，以求激发当地更深的消费能力。
零售业态成熟，餐饮、娱乐、休闲业态发展势头良好。纵观金华商圈，零售业态比例最高，从中低端的品牌到中高端国际品牌比比皆是。餐饮、娱乐、休闲等其他业态市场供求势头良好。连锁品牌入驻同样具备优势，但所占比较还是较少，多数仍以本地和区域品牌为主，未来国际连锁品牌发展空间巨大。
百货扣点水平对比 商圈 江北 江南 江北商圈中的第一百货，因其开业早，本土百货优势，品牌层次及货品价格是各商场中最高。 银泰城作为第一家购物中心，在品类、品牌、购物环境上来看都有不错的优势，扣点幅度也较高。
重点项目租金售价了解 项目 银泰城 银泰福华店 租金及售价情况 B馆1F商场内部租金约20元/方/天，沿街约30元/方/天，2F约12元/方/天 出售后返租制，1F铺面约6元/方/天（银泰向小业主支付），3F约2.5元/方/天（银泰向小业主支付），1F带租约的小业主铺面售价约在50000元/平方米 解放路街铺 宾虹路街铺 除银泰福华店为散售后银泰返租形式，其他百货均为发展商或管理商自持物业。自持物业有利于统一经营规划。从租金额度上来看，银泰城的租金较高。因其地理位置较好，购物中心业态开发丰富，商铺规划较为合理有相关影响。
金华消费者调研及分析 调研方式 研究方法 调查人群 访问方式 抽样标准 抽样年龄 调查地点 有效问卷 项目 第一百货 银泰城 银泰福华店 第一百货 银泰福泰隆店 扣点幅度 20-30% 18-25% 15-25% 15-25% 15-25% 约30-60元/方/天 约20-35元/方/天 问卷调查 金华当地常住人群 一对一访问 选择符合特征的人群 18-25岁 300份； 25-35岁 300份； 35-45岁 300份 46-55岁 100份 江北商圈/江南商圈各50% 原计划1000份，其中983份有效，17份无效
金茂广场商业计划书-1.0
