制·通过节能测算指标来控制窗地比。注意：节能控制主要是窗墙比以及开启面积，要注意转换窗墙比和窗地比的关系，总体来说目前节能规范对成本控制窗地比是有利的，需要重点关注的是一旦节能通不过，成本提的优化建议首先是减少开窗面积，而不是保持开窗面积不变而去采取其他措施来满足节能要求。特殊项目除外。·单体方案确定后，测算不同单体户型窗地比，合理控制产品窗地比（是否开窗或开窗大小需要与设计一道沟通），窗地比应不超过同类产品经验值。4.2.3.1.4栏杆、栏板的限定：·测算以往项目单体户型栏杆、栏板的单价，建议栏杆类型尽量少。·建议通过经验的积累将各种栏杆栏板的分类统计做成标准产品，以后栏杆的做法就不需要在测算单价成本只需要统计含量即可。4.2.3.1.5外墙装饰设计优化方案的初步确定：·提供目前不同产品外墙不同做法价格表，以便作为参考（平涂、质感涂料、劈开砖、釉面砖、石材等综合价格）。·提供目前各种产品外墙平涂、质感涂料、面砖、石材各自占有比率，以便设计合理确定外墙涂料、面砖、石材的面积比率。·提供常用外装材料适用性能。·关注外墙立面复杂程度，并提出改进建议。·优化比选阳台、露台、屋面等的具体做法：·提供目前不同产品阳台、露台、屋面具体做法及价格表，以便设计作为参考选择，2）、优化比选阳台、露台、屋面等的具体做法；4.2.3.1.6节能方案：·尽量采用体形系数满足节能要求的产
品，以最优经济方式解决节能方案。·通过合理的窗墙比实现节能达标。·通过墙体材料来实现节能达标。·控制节能取值范围。4.2.3.1.7结构方案优化：·结构模板平面确定后，工程、成本一道审核柱网布置，结构形式，选择最优结构方案。（结构形式的成本递增顺序：矩形柱框架、异形柱框架、框架短肢剪力墙、框架剪力墙、剪力墙；住宅一般较少采用框架筒体结构。）·减少挑板、外挂装饰钢构件数量4.2.3.1.8山地建筑应结合地形情况确定产品类型：·根据山体高差确定产品类型。·控制土方开挖工程量及埋置在土方中的基础。4.2.3.1.9山地建筑必须比选边坡支护方式：·结合山体实际情况及高差明确边坡支护方式。·边坡支护方式成本递增顺序一般是：自然土方放坡、预应力锚杆＋砼喷设，毛石挡墙，砼挡墙。山地建筑必须比选边坡支护方式（自然土方放坡、预应力锚杆＋砼喷设，毛石挡墙，砼挡墙）。注意:挡土高度超过3米以上时有可能砼挡墙成本比毛石挡土墙还便宜,因此高挡土墙需要进行方案测算比较。4.2.3.1.10确定赠送面积大小：山地建筑应该结合地形情况确定赠送面积大小。注意从客户角度衡量其是否需要并考虑是否可以不计建筑面积或者容积率，尽量规避政策风险。4.2.3.2安装方面4.2.3.2.1测算配电设备（高压柜、变压器、低压柜、柴油发电机组）分期或分项目集中布置或分散布置不同方案的经济合理性：因为涉及供电等垄断行业，有可能成本拿到图纸时方案已经
定案，因此成本人员一定要提前关注到此事，避免优化工作不到位。需根据场地等实际情况分按不同方案计算测定。4.2.3.2.2供配电设备安装定位设计优选：所有供配电设备（除发电机组外的高压柜、变压器、低压柜）尽可能设在同一房间内，确保在符合规范要求下距离最短，以减少之间联接线路。4.2.3.2.3测算供电方案采用环网式或是开闭所式的综合经济性，提出优选方案。·一般情况环网式比开闭式经济。·合理布置开闭所位置，使走线长度之和最短。·设置开闭所时，应尽量考虑多期共用。·条件允许时，可考虑借用项目附近原有开闭所，避免新建。4.2.3.2.4供水方案中重点考虑建造水泵房的必要性：·现阶段采用建设水泵房方式供水方式较省。·必须建造水泵房时应考虑建造位置及占用空间。·当选用负压供水方案时要与水泵房水池供水方案测算对比，确认实施的经济合理性。4.2.3.2.5合理设置消防分区：·在符合消防规范的前提下，最大限度布置消防分区。·布置防火分区应注意住宅、商用、地下车库（单体、复式）的区别。·尽量利用建筑墙体设置防火墙，减少防火卷帘、防火门作为防火隔离等方法合理设置消防分区，减少消防喷淋系统的设置。4.2.3.2.6中水处理站与中水提升泵站：·中水处理站应根据项目特征，选用设计规定的最小规模。·中水处理站与中水提升泵站应选择在地块中心，使管线布置长度最短。4.2.3.2.7污水提升泵站：·对大量填土地块，由于自然坡度无
法达到排水要求，需考虑建设污水提升泵站。4.2.3.2.8地块内高压线路改线：·入地方式：造价高：a.电缆沟方式，相对较高；b.管道埋设方式
，相对较低。·建设高压走廊:造价较低。4.2.3.3园林环境方面4.2.3.3.1下发目标成本控制指标，实行限额设计；4.2.3.3.2提供材料规格型号单价：·提供常用软硬材料规格型号及单价。 ·铺地材料尽量本地化，避免大面积使用花岗岩等贵重材料；植物选择本地常用，易成活，养管费用低的种类。 ·根据不同位置合理确定石材厚度,主要部位石材选择:1)压顶50mm厚2)非行车道地面20mm厚
（荔枝面采用30mm厚）3)行车道地面40-50mm厚4)立面20mm厚；5）踏面30mm厚。4.2.3.3.3提供基层标准做法，供设计使用。4.2.3.3.4软景观中，苗木比例适当：重点效果部分使用大规格苗木，一般区域和庭院使用小规格苗木。4.2.3.3.5选择合适的材料尺寸，控制各类材料损耗。4.2.3.3.6材料档次的选择主要以满足功能性需求为主，并综合考虑后期维护成本。4.2.3.3.7控制木作的使用面积，尽量少用水景(主要是后期维护管理成本太高)。4.2.3.3.8绿化灌木种类尽量少一些，灌木造价比草皮贵很多，优化时注意尽量减少灌木面积，灌木主要利用在住宅或者水景周边起到一些防护作用，其余的地方尽量种草皮，并配以不同乔木搭配以达到节约成本保证效果的目的。4.2.4扩初（初步）设计阶段成本控
制重点：4.2.4.1建筑、结构方面：4.2.4.1.1明确结构含量控制指标：·向设计院下发《施工图结构设计成本控制要点》，明确结构含量设计限额。·结构含量中需要将各部位含量细化便于以后测算控制，如果遇到山地建筑等地形比较复杂而设计院不肯签订设计限额指标时可以采用地上限额，地下部分过程控制的方法来签订设计合同。·限额后一定要设立合适的奖惩措施保证条款可执行。4.2.4.1.2选择最优基础形式及埋深：·根据详勘报告，设计院初步估算进行设计，审核设计院选用的基础类型及基础设计的经济合理性。一般情况，各基础类型的成本按以下顺序递增：天然浅地基基础、复合地基浅基础(有时采用强夯挤密砂桩等处理方式代替)、筏板、预应力管桩、人工挖孔桩(逐渐受限制)、灌注桩。4.2.4.1.3明确合理结构布置，复核结构参数：·工程部与设计院就各结构参数作深入探讨与交流，力求得到合理结构形式、合理柱网布置、合理结构构件尺寸、合理结构计算参数、安全、最经济结构参数。其中重点审查：结构计算时输入的荷载值、结构计算参数、结构计算结果、结构构件的几何尺寸及配筋率。4.2.4.1.4 结构含量指标计算：·成本部根据设计院提供的设计电子稿或者白图计算钢筋含量及混凝土含量，保证钢筋含量及混凝土含量控制在目标成本范围内，并及时反馈工程部、设计院，以便进一步优化。·验算时注意：要抽取基础，首层，标准层，天面层等来予以验算，确保结
万科集团（全套）成本优化与控制程序
