设备维护保养规程
1.1 目的
检查并及时处理设备隐患，满足设备在良好的条件下运行，确保设备性能，保证安全运行。 1.2适用范围
适用于物业管理区各类设备的保养、维护。 1.3内容
1.3.1物业管理区设施、设备分为以下几类：
A类设备包括：监控系统、配电房设备、生活泵、消防泵、消防报警系统 B类设备包括：排风系统、生活（消防）水箱（池）、灭火器材、排污系统
C类设备包括：雨、污水井、管道系统、化粪池、单元门、车辆出入道闸系统、健身器材、 园区照明及其他设施设备
1.3.2保养细则：由各管理处工程维修人员根据下面检查保养表对各类设备进行保养，高压部分的年度检测保养可委托供电主管部门或有资质的专业公司进行检测保养。管理处设备管理员根据相应的《维护保养检查表》对保养情况进行检查跟进。 1.3.3保养内容、标准及周期 1.3.3.1监控设备检查保养表：
序号 检查保养项目 保养内容及标准 对监控范围偏差进行调校； 对摄像头的色度、对比度等按钮进行微调，使各指标接近出厂值； 对摄像头、显示器的清晰度进行微调； 检查所有线路的插头是否松动 清扫监视器、录像机、主机、适配器、扩展器、云台控制器、摄像头外外罩的灰尘 检查云台转动、镜头伸缩是否灵活； 检查监视器、录像机、主机、适配器、扩展器接头是否松动； 检查USP电源是否正常 检查电源是否稳定 保养周期 01 调校 半年 02 清洁除尘 月 03 检查 月
1.3.3.2低压配电柜的检查保养表
序号 01 02 03 检查保养项目 配电屏 电器仪表 保养内容 清洁、无明显灰尘 外表清洁，显示正常、固定可靠 保养周期 月 月 月
继电器、交流接触器、 外表清洁，触点完好，无过热现象，无噪音 断路器、空气开关 3页 第1页共
04 05 06 07 08 控制回路 接线良好、标记清晰，绝缘无老化变色 电容接触器良好，电容补偿三相平衡， 电容器无发热膨胀，接头不发热变色 色标清晰，绝缘良好，连接牢固 接地良好，接地阻值符合规范要求 月 月 月 年 年 指示灯、按钮转换开关 外表清洁，标志清晰，牢固可靠，转动灵活 电容无功补偿 母线排 配电屏对地测试 1.3.3.3高压配电柜的检查保养表
序号 01 02 03 04 检查保养项目 操作机构 隔离开关 母线排 配电屏对地测试 保养内容 灵活 触头正常、开合正常 压接良好，色标清晰，绝缘良好 接地良好 保养周期 半年 半年 年 年
1.3.3.4变压器的检查保养表
序号 01 02 03 04 05 检查保养项目 外观 绝缘电阻值 零地接线端子 母线排 绝缘子 保养内容 扫尘、色标清晰，整体完好无损 高压侧对低压侧，高压侧对地，低压侧对地，绝缘良好 压接良好，牢固可靠 压接良好，牢固可靠 抹尘，整体完好无破损 周期 年 年 年 年 年 1.3.3.5配电房附属设施的检查保养表
序号 01 02 03 04 检查保养项目 门窗及防小动物设施 通风照明设施 绝缘工具 灭火器 保 养 内 容 门窗开启灵活，无>10mm缝隙，通风网无>10mm小孔、无严重锈蚀，检查防鼠设施齐全 无故障、保证通风照明 正常有效 检查压力是否在正常范围内 周期 月 月 月 月 1.3.3.6消防泵检查保养表：
序号 01 02 03 04 05 06 07 08 检查保养项目 控制箱 管道接口 机房附属设备 机房 消防泵试机一次 水箱浮球装置、进/出水阀及单向阀 水箱清洗 水泵进行大修、保养 保 养 内 容 及 标 准 检查控制箱电流、电压、指示灯状况和水压等，发现问题及时停泵检修 巡视管道、接口有无异常 无灰尘 是否正常运行 箱内无杂物 包括轴承、叶轮、机密及电机绝缘等 周期 日巡视 日巡视 日巡视 月 月 月 半年 半年 1.3.3.7消防报警系统
序号 01 检查保养项目 系统运行情况 保 养 内 容 及 标 准 巡视系统运行情况，排除系统故障，抽检试验探测 3页 第2页共
周期 月 器工作， 02 主控机及联动设备 对主控机及联动设备进行清洁及有关数据测试 对主控机及联动柜进行清洁和软硬件的设备功能检测、报警故障。 03 自动报警系统 显示和相关操作测试，相关输入、输出功能检测，软硬件及系统故障的排除，控制器的主备电切换，控制器的充备电功能，保证上述完好。 对探测器进行喷烟试验，做到探测器灵敏可靠，报警地址可靠无误。 所有联动设备测试检查至模块及被联动设备，对联动主机柜清洁及硬件设备功能检测，测试手动。联动设备的控制输出及信号接受功能和充、放点电路（包括防火卷帘、送风、排烟系统、电梯迫降及强切消防电源的现场远程启动功能）。排除故障，保证功能完好。 运转水泵，做系统加压实验。逐层做末端放水试验，检测水流指示器功能。做消火栓水压试验，测试消防泵及喷淋泵及远程启动功能，测试湿式报警阀功能，测试消火栓按钮启动反馈信号，联动设备检测、检修。保证上述功能完好。 对功放全套及控制器进行清洁，测试现场广播音量，测试火警广播与背景音乐的切换功能，及线路检修，保证上述功能完好。 对电话插孔逐一测试，电话应与主控制室联系通畅，声音清晰。 运转系统部分设备进行试验，测试各联动模块电压及联动情况，对探测器进行加烟试验，测试控制器外部设备与控制室的联系状态，保证全系统运行正常。 半年 季度 04 联动控制柜及 联动系统 半年 05 水系统测试 半年 06 消防广播系统 半年 07 消防电话系统 半年 08 系统功能调试 半年
1.3.3.8排风系统
序号 01 检查保养项目 设备及机房 保 养 内 容 及 标 准 设备运行平稳无异常噪音 机房干净无灰尘 与消防控制中心联动正常 周期 两月 1.3.3.9生活、消防水箱（池）（有物业公司聘请有相应资质的保洁公司进行专业消毒、清洗）
序号 01 检查保养项目 保 养 内 容 及 标 准 周期 管理处每半年应对各水池（箱）清洗、消毒一次，每年3月并取水样送检，如有特殊情况可临时增加清洗次数 初、9月初 3页 第3页共
生活水箱清洗 清洗、消毒、检修等工作由取得健康合格证的管理处技工进行所有清洗工具应做好消毒处理。， 清洗具体时间安排视管理处的维保计划。整个清洗过程由管理处技工班长组织进行，由项目经理审核。 严格按照操作规程进行清洗，在清洗水池同时，另派人检修、清理紧固阀门，清理过滤网及检查电气控制线路。 水池清洗完毕后，检查供水、供电是否正常。 清洗完毕注水入池，送样品到市防疫站化验、取证。 严格按照使用说明中的要求执行。 为了更好地发挥药效，应在用户停止用水期间投药，即凌晨2点左右（消防水箱任何时间都可以），这样药在水箱中保持的浓度大、时间长，能更好地发挥作用。水箱每50吨水放一瓶药，不到50吨按比例投放。消防专用水箱每50吨水放两瓶药。 各清洗一次。 每年3月初 每年1月、3月、4月、7月、10月月初各投放一次药。 02 投放杀虫剂 1.3.3.10灭火器材
序号 01 检查保养项目 消防栓 保 养 内 容 及 标 准 消防栓箱体、玻璃、门锁、阀门、水带、水枪、手动报警器、小锤及其配件经常处于良好备用状态 箱体、指示灯，开关，探头经常处于良好备用状态。 阀门、管道、压力表、水喷淋自动灭火系统每月放水实验一次 消防手电筒、出口指示灯、事故应急照明灯保持完好 定期检查、更换，确保处于良好备用状态 确保随时处于良好备用状态 存放位置明显，随时备用。 周期 两月 02 03 04 05 06 07 温、烟感控制箱 消防水泵 消防照明设施 灭火器 消防广播器材 消防扳手 两月 月 两月 两月 两月 两月 1.3.3.11给排水系统
序号 01 检查保养项目 水泵房 消防管道及阀门 保 养 内 容 及 标 准 备用供水泵及消防泵试转 全面检查消防管道主要阀门是否在正常位置，转动一下平时不动的阀门 周期 月 月 02 全面检查供、排水管道主要阀门是否在正常位供、排水管道及阀门 置，转动一下平时不动的阀门。 各类水泵 各类水泵加润滑油，检查主要部件连接螺栓的紧固情况。 清理加油 月 03 月 室外三个月一次，室内半年一次 半年 半年 04 05 06 阀门丝杆 供水泵轴承 所有管道 加润滑油 检查分析管道系统运行情况，排除隐患 3页 第4页共
检查密封环磨损情况，测量记录运转间隙，必要时更换或修理 更换密封填料 检查所有轴承的磨损情况，更换轴承润滑油 07 水泵 检查联轴节铰及销的磨损情况 检查泵叶、泵壳的腐蚀情况，泵壳及机座除锈并打防锈油漆。 检查压力表是否正常。 电机做年度检修保养。 检查各类泵的工作性能。 对整个小区管道系统做一次全面检查，判断管道系统继续运行的可靠性。 管道系统 检查所有管道、阀门的防锈保护层是否完好，必要时涂防锈油漆。 更换已腐蚀老化的密封垫及不能继续使用的管道 09 给排水机械 检查个机械转动部件的磨损情况及整机工作性能，必要时拆检修理。 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 08 1.3.3.11
序号 01 02 03 检查保养项目 雨污水井 化粪池 单元门 保 养 内 容 及 标 准 保证井内无杂物、无淤泥，排水通畅 化粪池定期清洁清掏。化粪池铁盖应该盖好，并保证铁盖完好；未经负责人同意不得开启池盖。 启闭正常、无卡阻、每半年向传动部位加润滑油 补充齿轮箱内机油 紧固电线接头，修锉电器触点 检查电容器 04 道闸 检查箱门、箱盖密封 全面抹擦箱内各部件灰尘。 修整挡车杆，给各转动轴加润滑油 查验齿轮磨损及限位开关紧固 05 06 07 健身器材 园区照明 其它 固定牢固、无锈蚀，运动部位运行良好，定时加油、喷漆。 路灯、景观照明无损坏，漏保开关每月实验一次 根据实际情况酌情编制保养计划 周期 半年 半年 半年 月 月 月 月 月 半年 半年 半年 半年 半年 1.4相关记录
1、 RT-GC-01-R01《设备保养维修计划表》 2、 RT-GC-01-R02 《设备保养记录表》
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