房地产开发与经营与管理复习
题型及分值：
一、单项选择题（共40题，每题1分，共计40分) 二、多项选择题（共15题,每题2分，共计30分） 三、判断题（共15题,每题1分，共计15分） 四、计算题（共1题， 15分） 考试形式：开卷 一、概念复习:
1．房地产的位置的固定性是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在，就是强调了位置对房地产投资的一个重要性. 2．下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是土地使用权出让
3．一般来说,认知定价法所确定的价格高于价值定价法所确定的价格。 4。 城镇土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积 5． 偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1．2。
6。在国际上银行一般要求这一比率维持在200％以上
7。一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%一45％.
8。利息备付率对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2. 9．从房地产投资的角度说,风险是指获取预期投资收益的可能性大小
10．风险最大的是商业物业风险,是因为商业物业对于宏观经济变化反应最快和最大
11．房地产开发活动可从物质形态和货币形态两个方面进行考察. 12．对于开发投资来说，房地产投资的经济效果的大小的衡量指标包括开发利润、成本利润率、投资回报率
13。销售收入是房地产投资的经济效果的表现形式。 14．敏感性分析的方法和步骤：
（1)找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标 如财务内部收益率等作为其分析对象。
(2）分析时要设定不确定因素的变化范围
（3)对项目的经济评价指标进行分析计算，找出敏感性因素. 15．开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在1个月内予以核实，给予确认或者提出修改意见。
16．个人住房抵押贷款期限可长达30年。
17．贷款担保是为提高贷款偿还的可能性,降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还。 贷款有保证、抵押、质押三种形式. 18。贷款的担保人不能取代借款人的信用状况。
19．市级购物中心的建筑规模一般都在3万㎡以上,其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上.
20．获取土地使用权是房地产项目的前期工作
21．申领施工许可证时，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于于工程项目合同价的50％ .
22．在对消费者购买行为进行调查时,涉及调查消费者类别、消费者购买能力、消费者购买习惯等。
23消费者社会阶层分布为经济环境调查的内容。
24．下列各项费用中,属于开发项目前期工程费的是三通一平费用、可行性研究费用、水文地质勘探费。
25．在房地产市场的分类中，二级市场是指新建商品房租售市场
26．借款期内内任意偿还本息,到期末一次还清，这种还本付息的方式为汽球法 27．经济评价选择评价标准类基础参数,其指标包括基准收益率、目标成本利润率、目标投资利润率
28．一般说来,标准方差越小，投资风险越小 29．在房地产产品的租售之前进行估价，以确定其最可能实现的租金或售价水平，是房地产开发过程中估价师的主要工作内容。 30．开发建设投资在开发建设过程中形成以出售和出租为目的的开发产品成本和以自营为目的的固定资产和其他资产
31．监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估投资组合绩效，客户报告与现金管理属于组合投资管理的工作内容．
32．房地产投资信托按信托性质的不同,可以分为伞型合伙和多重合伙。 33．编制工程进度计划的方法有横道图法和网络图法
34．判断物业代理公司已往的业绩,关键要看其代理的成功率
35．土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。 36. 转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内,持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案.
37.三级房地产价格评估机构，其专职房地产估价专业人员应占职工总数的70％以上
38. 建设工程规划许可证是城市规划行政主管部门实施城市规划、按照城市规划要求管理各项建设活动的重要法律凭证。
39。土地征用是我国土地所有权发生转移的惟一方式。
40．房地产投资也有缺点,这些缺点表现在变现性差、投资额巨大、投资回收周期长、需要专门的知识和经验
41．银行对抵押贷款抵押率的确定,主要考虑到抵押物的流动性、贷款期限的长短 、通货膨胀的预期、所处的市场条件 、还要考虑到抵押物价值取得的情况。 42．金融机构对开发商的贷款项目进行评估，主要审查方面包括项目基本情况、市场分析结果、财务评价指标 43．写字楼租赁合约中租金的调整幅度主要参考消费价格指数、商业零售价格指数。
44.对置业投资来说,房地产投资的经济效果主要表现为租金、物业增值、减少纳税、股权增加等四个方面. 45．对收益性物业来说，空置率提高将会导致租金收入减少和物业资本价值下降以及租客要求更大的租金折扣等后果。
46．投资者可以控制的风险包括资本价值风险 、持有期风险、比较风险 47．居住物业一般是指供人们居住的建筑,包括普通住宅、公寓、别墅等。 客栈和酒店不属于居住物业。 48．房地产市场的功能有配置存量房地产资源和利益、指导供给以适应需求的变化、指导政府制订科学的土地供给计划 、引导需求适应供给条件的变化 、显示房地产市场需求的变化。
49．确立施工中控制质量的具体措施，主要包括
（1)对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表,保证在测量、计量方面不出现严重误差.
（2）控制混凝土质量 方面
(3)对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法
50． 房地产项目中两税一费指营业税、城市建设维护税和教育费附加 。 51。营业税税额＝应纳税销售(出租）收入×税率
52。城市建设维护税和教育费附加为营业税税额的7％和3％.营业税税率现为5％。
53．分析市场趋势的方法主要有：购买者意图调查法、 销售人员意见综合法 、专家意见法、时间序列分析法、相关分析法 54．按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，市场细分会出现三种模式：同质偏好、分散偏好、集群偏好 55．盈亏平衡分析的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系，通过对这个函数及其图形的分析，找出平衡点。
56．财务评价的辅助报表包括总投资估算表、经营成本表、借款偿还表。 损益表、资产负负债表为基本报表。
57．购买建成的物业进行的置业投资属于直接投资。 58．房屋的吸纳周期数值上等于吸纳率的倒数.
59．在置业投资中，运营费用比率越高,则预示着投资项目的净经营收入越低,项目抵抗风险的能力越弱
60．多因素敏感性分析须假定同时变动的几个因素是相互独立的. 61．投资机会研究和初步可行性研究也称为预可行性研究，主要任务是对投资项目或投资方向提出建议。
62．名声不佳的承租人入住会影响其他承租人，应对承租人进行选择。 63．财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用。主要为借款的利息。 64．投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。 65．市场趋势分析方法中，相关分析法是用相关分析的理论判断销售量与其它因素相关的性质和强度,从而作出预测，这种方法尤其适用于中、长期预测。 66． 中标后，开发商和中标单位应在约定期限内就签订合同进行磋商，双方就合同条款达成协议.
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