“盛唐艺术园”整体定位分析及可行性
目 录
总经理摘
要………………………………………………………………………………………………………………………………第3页 第
一
章
：
项
目
简
介………………………………………………………………………………………………………………………第6页
一、项目位置 二、项目概况 第
二
章
：
土
地
价
值
研
判…………………………………………………………………………………………………………………第8页 第
三
章
：
项
目
开
发
理
念…………………………………………………………………………………………………………………第11页
一、整体目开发理念 二、产皮设计理念 第
四
章
：
项
目
定
位
建
议…………………………………………………………………………………………………………………第16页
一、项目总体定位 二、项目市场定位 三、项目消费者定位 四、市场竞争定位 第
五
章
：
总
体
规
划
分
析
及
建
议…………………………………………………………………………………………………………第21页
一、分区思路 二、分期思路
三、分区中的两种不同布局思路 四、容积率 五、各区参数 第
六
章
：
项
目
建
筑
规
划
及
建
议…………………………………………………………………………………………………………第26页
一、产品规划分析 二、物业类型建议 三、单体面积建议 四、面积及房型配比 五、房型设计建议 六、建筑及风格建议 第
七
章
：
环
境
规
划
分
析
及
建
议…………………………………………………………………………………………………………第35页
一、景观环境设计理念 二、景观环境手法 第
八
章
：
公
共
、
芙
蕖
设
施
规
划
建
议……………………………………………………………………………………………………第39页
一、艺术馆区建议 二、公共设施建议 第
九
章
：
分
期
推
案
建
议…………………………………………………………………………………………………………………第43页 第
十
章
：
新
材
料
、
新
技
术
的
应
用………………………………………………………………………………………………………第44页 第
十
一
章
：
经
济
指
标
建
议
及
财
务
分
析…………………………………………………………………………………………………第45页 第附
十件
二：章
：项
盛目
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术指园标2002的
年多
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推论
进证
计方
划 ………………………………………………………………………………………第48页 案…………………………………………………………………………………………………第49页
【总经理提要】
1、 本次报告是在前几次报告基础上从项目简介、土地价值研判、开发
理念分析、项目定位、消费群分析、市场竞争重点、产品建议以及配套、公共服务设施规划、推案建议、项目技术指标分析等多方面进行了进一步的论证分析，并提出相关建议，力求对项目的规划设计、开发操盘等方面起到相应的作用。
2、 我们一直认为本地块是建造别墅的一块好地，具备了较强的先天的
资源优势；综合本项目的艺术性质立项、容积率限定、低地价取得等因素，本地块在后期的操作中有较大的价值提升空间，因此对于本项目的开发理应有十分的信心。
3、 在开发理念思考方面，我们提出“围绕市场，赚足利润”、“ 做精
品，树品牌”、“既要考量现实，又要适度超前”、“尊重共性，突出个性” 整体开发的四大理念，在产品上以“一幢一境界，一户一艺境”为理念进行规划设计。
4、 我们将本项目总体定位为“南京首座自然生态顶级艺墅社区”，并
确定了“双层次高档物业对应双层次高档客户群”的市场定位。 5、 我们认为本项目的消费者定位应该是两大主力阶层为主导，覆盖整
体中高收入阶层，既包括身家数百万、可承担100万以上房价的老板阶层（针对高档别墅客户群），也包括可承担总价80万以下的较高收入精英阶层（针对一般别墅客户群）；他们的主体年龄分布在35—50岁之间，并形成年龄逐渐趋低的趋势，其中购买力最为旺盛
的集中在35岁左右和45岁左右。
6、 根据南京别墅市场的发展现状，本项目总价竞争与同品质物业竞争
并存，因此我们作好针对同类型的别墅物业（主要对手集中在亚东新区、江宁区）和针对同总价的公寓型社区（对联体别墅而言，主要对手集中在河西、城中心一带）实施“远东战役”与“南方会战”两大战役的准备。
7、 产品方面，我们建议以独栋、双拼别墅为主，以高尚纯别墅概念统
领社区内所有产品（除传统的独栋、双拼别墅外，可考虑引进双立别墅、别墅楼中楼；同时以联体别墅、别墅楼中楼等一般别墅类型产品作为补充，依势而造）。
8、 单体面积的设计，既要充分满足别墅居家的空间需求，也要考虑到
市场承受能力，尤其是总价的承受力；而空间是别墅的灵魂，因此必须从房型上对南京的别墅房型进行一场“空间革命”。 9、 景观方面我们提出“大地艺术，唐诗遗韵，自然人文” 的设计理念，
本次环境规划的思路应从自然、艺术、唐朝的人文历史（如唐诗意境等）中去充分挖掘，提炼出本案景观设计的理念和各种元素。 10、 在整体容积率为0.3的情况下，本项目的开发及建设成本为
288,644,250元，收益为409,271,200元，利润为73,560,762元，利润率为18%。
“盛唐艺术园”整体定位分析及可行性研究报告
