农技师思想保守、自信心强、独立、心胸宽大乐意与人交往,对任何事都能接受积极而热诚地作推销说明,并与其建立友谊日后将成为你最忠实的客户;
警官善于怀疑人,对购买产品百般挑剔,为自己的职业感到骄傲，喜欢夸耀。须专心倾听推崇其职业及人品,并表示敬意以此提高成交可能性；
退休人员对购买采取保守态度，决定和行动都相当缓慢以刺激性的情感为诉求,引发其购买动机，介绍是须恭敬稳重,着重理论性,详细说明，逐渐施压激发其购买欲望;
推销员个性积极,考虑充分才会做冲动性决定在推销时让他自认为了解产品行情,以言词佩服其知识性和专业能力会很容易成交;
教师习惯谈话、思想保守对任何事须有所了解才肯付诸实行介绍时谨守清晰而不夸张原则,对其职业表示敬意，对其谈话内容须专心倾听;
司机富于常识,喜欢交友及说笑应详实说明产品实用价值,以言语激励他谈及自己的工作需用心倾听别与之发生辩驳就易成交;
商业企划员头脑精明,非常现实绝不轻易作决定应详实说明产品优点，强调优点,那么成交是必然的; 室内设计师不研究产品细节问题只关心产品价值及实用与否强调产品的优点和魅力,给其一个思考机会即可成交。
十一、 逼定的技巧
在实际销售过程中,应坚持进可议、退可守的原则。举例来说，假设销售人员已完全掌握了客户的购买动机、预算、喜好、那么如何根据经验向客户推荐其满意的房型再加以逼定呢？ 1.锁定唯一可让客户满意的一套房子，然后促其下决心: 1)抢购方式（利用现场SＰ让客户紧张); 2）直接要求下决心;
3）引导客户进入议价阶段; 4)下决心付定金；
2．强调优点:(根据各个项目不同优点强化) 1）地理位置好；
2)产品规划合理（朝向、户型、实用率等优势）； 3）视野开阔，景观好； ４)建筑物外观风格独特； 5）小区环境好,绿化率高； 6)周边设施齐全,生活便利等；
7）开发商信誉、财务状况、工程质量、交房及时等;
以上可以采取聊天的方式,观察客户的反映，掌握客户的心理，促成其下决心。如未能顺利进入议价阶段，不妨根据客户的喜好，反复强调产品的优点，再次促成其下决心。记住，在客户犹豫不决的时候，一定要一紧一松，反而让客户更紧张,如一味很紧张地逼定,有可能适得其反。 3.直接强定
如遇到以下的客户，则可以采取直接强定的方式： 1)客户经验丰富,二次购房，用于投资的同行;
2）客户熟悉附近房价及成本,直截了当要求以合理价位购买； 3）客户对竞争个案非常了解，若不具优势,可能会失去客户； ４)客户已付少量定金，购其他的房产,而你想要说服他改变。 4．询问方式
在接待客户的过程中通常采用询问的方式,了解客户的心理，并根据其喜好,重点突出产品的优点,打消其购房时可能存在的疑虑。询问的方式可以有以下几种： １）看房过程中询问其需求的面积、房数、预算、喜好等;
2）在洽谈区可以借助销售资料进行询问。如：“由于房型很多，你可以将喜欢的房型告诉我，我可以为你推荐一户合适的房子”等。 5．热销房屋:
对于受客户欢迎,相对比较好的房型,可以通过强调很多客户在看,甚至制造现场热销的场面（如当场有
人成交等)达到成交的目的。该方式是否有效,取决该客户是否非常信任你，所以此方法只适用于：为了制造现场销售气氛或确定客户信任你的情形。 ６．化繁为简:
在签约时，若客户提出要修改时，不妨先要求对方看完合同的全部内容后再提出，然后针对客户在意的问题一一解答。事实上，挑剔的客户才是真正有意向购买的客户。以上只是销售过程中,与客户接触时的一些机会点。而真正成功的推销，是需经过不断实践以及长期与客户洽谈的经验积累,才能在最短的时间内,完成判断、重点推销,从而达到最后的成交。 7．成交落实技巧
谈判的最终结果要定房,促成定房态度要亲切，不紧张，要顺理成章，“如果你没有其他问题,可以定房,定房号只是表示您的诚意，重要的是你有买到这套房子的机会，如果不定房，明天可能就没有了，说实话我是站在你的立场为你着想，不希望你失去自己满意的房子。对于我们售楼员其实卖给任何一个客户都是一样的。”
十二、 说服客户的技巧 1、断言的方式
销售人员如果掌握了充分的商品知识及确实的客户情报，在客户面前就可以很自信地说话。不自信的话是缺乏说服力量的。有了自信以后，销售人员在讲话的尾语可以作清楚的、强劲的结束,由此给对方确实的信息。如“一定可以使您满意的”。此时，此类语言就会使客户对你介绍的商品产生一定的信心。 ２、反复
销售员讲的话,不会百分之百地都留在对方的记忆里。而且，很多时候就连强调的部分也只是通过对方的耳朵而不会留下任何记忆的痕迹，很难如人所愿。因此,你想强调说明的重要内容最好能反复说出，从不同的角度加以说明。这样,就会使客户相信并加深对所讲内容的印象。 切记:要从不同角度，用不同的表达方式向对方表白你的重点说明的内容。 3、感染
只依靠销售人员流畅的话语及丰富的知识是不能说服所有客户的。 “太会讲话了。”
“这个销售员能不能信任呢?”
“这种条件虽然很好,可是会不会只有最初是这样呢？”
客户的心中会产生以上种种疑问和不安。要消除不安和疑问,最重要的是将心比心，坦诚相待。因此，对公司、产品、方法及自己本身都必须充满自信心,态度及语言要表现出内涵，这样自然会感染对方。 4、要学会当一个好听众
在销售过程中,尽量促使客户多讲话,自己转为一名听众，并且必须有这样的心理准备,让客户觉得是自己在选择，按自己的意志在购买,这样的方法才是高明的销售方法。强迫销售和自夸的话只会使客户感到不愉快。必须有认真听取对方意见的态度，中途打断对方的讲话而自己抢着发言，这类事要绝对避免,必要时可以巧妙地附和对方的讲话，有时为了让对方顺利讲下去，也可以提出适当的问题。 5、提问的技巧
高明的商谈技巧应使谈话以客户为中心而进行。为了达到此目的,你应该发问，销售人员的优劣决定了发问的方法及发问的效果。好的销售人员会采用边听边问的谈话方式。通过巧妙地提出问题，可以做到: 1)根据客户有没有搭上话，可以猜到其关心的程度; 2）以客户回答为线索，拟定下次访问的对策；
３）客户反对时,从“为什么?”“怎么会？”的发问了解其反对的理由,并由此知道接下去应如何做。 4）可以制造谈话的气氛，使心情轻松; ５)给对方好印象，获得信赖感。 6、利用刚好在场的人
将客户的朋友、下属、同事通过技巧的方法引向我方的立场或不反对我方的立场，会促进销售。事实也表明,让他们了解你的意图,成为你的朋友,对销售成功有很大帮助。优秀的销售员会把心思多一些用在怎样笼络刚好在场的客户的友人身上，如果周围的人替你说：“这套房子不错,挺值的”的时候,那就不会有问题了。相反地,如果有人说:“这样的房子还是算了吧。”这么一来,就必定完了。因此,无视在场的人是不会成功的。
7、利用其他客户
引用其他客户的话来证明商品的效果是极为有效的方法。如“您很熟悉的※※人上个月就买了这种产品，反映不错。”只靠推销自己的想法，不容易使对方相信,在客户心目中有影响的机构或有一定地位的人的评论和态度是很有说服力的。 ８、利用资料
熟练准确运用能证明自己立场的资料。一般地讲,客户看了这些相关资料会对你销售的商品更加了解。销售员要收集的资料不限于平常公司所提供的内容,还有通过拜访记录,对批发商、同业人事、相关报导的内容也相应加以收集、整理，在介绍时,拿出来利用,或复印给对方看。 9、用明朗的语调讲话
明朗的语调是使对方对自己有好感的重要基础。忠厚的人，文静的人在做销售工作时尽量表现得开朗些。许多著名喜剧演员在表演时有趣的人，而在实际生活中却并非如舞台上的形象。所以，销售员也是一样,在客户面前要保持专业态度，以明朗的语调交谈。
10、提问题时决不能让对方的回答产生对自己不利的后果 “您对这种商品有兴趣?”
“您是否现在就可以做出决定了？”
这样的问话会产生对销售人员不利的回答，也会因为谈话不能往下继续进行而出现沉默。 “您对这种产品有何感受？”
“如果现在购买的话，还可以获得一个特别的礼品呢?”
11、心理暗示的方法……使用肯定性动作和避免否定性动作。
销售人员本身的心态会在态度上表现出来，不好的态度是不良心态的表现。业绩良好的销售人员在商谈的时候，常常表现出肯定性的身体语言，做出点头的动作就表示肯定的信息,而向左右摇动即表示出否定的信息。一般来说,业绩不好的销售人员往往会做出否定性动作。他们常有意或无意地左右摇动着进行商谈，然后在结束商谈阶段,直接要求对方说:“请你买一些,好吗？”这么一来，原来对方有心购买产品也无法成交了。
12、谈判的关键在于:主动、自信、坚持
１)售楼员应假设谈判成功,成交已有希望（毕竟你是抱着希望向客户推荐的）,主动请求客户成交。一些售楼员患有成交恐惧症,害怕提出成交要求遭到客户拒绝。这种担心失败而不敢提出成交要求的心理,会使销售一开始就失败了。
要有自信的精神与积极的态度，充满自信地向顾客提出成交要求。自信具有感染力,售楼人员有信心，客户会被售楼员感染,客户有了信心，自然能迅速做出购买行动。如果售楼人员没有信心,会使客户产生疑虑。有自信,一方面是对自己有信心，第二是要对产品有信心；
2)要多次向客户提出成交要求。事实上,一次成交的可能性会很低。但事实证明，一次成交失败并不意味整个成交工作的失败，客户的“不”字并没有结束售楼工作,客户的“不”字只是一个挑战书，而不是阻止售楼员前进的红灯。
3）对客户的需求要了解，对产品的特点和卖点要了解。
首先让客户感觉到你是专业的销售人员,让客户对你的信任感增强,再营造一个较轻松的销售氛围,另外对自己的项目要有信心,再让客户感觉你时刻都在为他考虑。一是对公司、项目、自己都要有十足的信心;二是必须在与客户交流的很短时间内确立自己的“专业地位”;三是真心地为客户利益着想，让客户体会我们是在服务，不是单纯意义上的生意经。用客观事实说服客户；站在客户的立场说服客户;用良好的销售状况说服客户。
４）若产品或公司与买家有冲突时，向着谁?
万事抬不过一个“理”字，做事的原则是谁有理向着谁。作为一个销售人员,若产品或公司与买家有冲突时应本着理解客户和向着公司的原则处理事情。要视冲突的原因而定,如果是公司的原因，应尽量协调客户与公司达成一致或基本取得共识,如果是客户方面的原因应尽量说服客户。在不违反公司原则的情况下,让客户感觉你在为他着想,站在他的立场上。不偏不向，有事说事,哪边都不能得罪。分析引起冲突的主要原因,争取双方共同做出让步。首先帮助客户解决问题,但非要向着谁的话,我会站在公司的立场。在平等的基础上及不影响双方经济利益的前提下多考虑客户的想法与意见。要具体问题具体对待，找到冲突的症结,然后考虑如何解决问题，不是向着谁、不向着谁的问题。
５)客户最终决定购买的三个重要原因？放弃购买的三个最重要原因？
客户购买的心理主要本着“物有所值、物超所值”，而放弃购买的原因也无外乎这两点。客户最终决定购买的三个重要原因是地段、房型和价格,放弃购买也是因为这三点不适合自己的需要。客户决定购买的三个原因是喜欢这个项目、可投资、朋友介绍此处好。放弃购买的三个原因有资金的问题、有了更好的选择或不喜欢这个项目。 决定客户最终购房的原因有：
第一是客户是否有承受能力（指总价款)； 第二是对销售人员是否认可； 第三是对项目是否认可。
客户买房最主要的三个重要原因:一是认可地段,二是认可产品;三是认可价格。
放弃购买的原因是寻找到了更合适的项目、工程延期使客户对项目信心下降，还有就是未争取到理想价位。项目自身的完善程度高、周边环境好、价格合理会促使购房者购买。放弃购买的原因也是因为项目周边环境不好,项目的完善程度差，另外一点是销售人员的服务质量差。购房者买房主要看：位置、价格(包括售价和投资价值)和品质。品质又包括建筑设计、户型、朝向、使用率等方面,还有环境品质（包括社区环境、绿化、人文氛围)及物业管理。首先是地段的认同性，项目本身的素质，价格的一致性。放弃购买是因为其他项目更接近购买者的要求，参与决策团体的意见不统一。 十三、 如何塑造成功的销售员 1、销售员的一些不良习惯
1)言谈侧重道理许多刚从学校毕业的年轻人,说话过于书生气，爱讲大道理，会给人造成空洞、不切实际的感觉,容易引起客户的不信任感。销售员应努力积累社会知识和社会交往经验,树立起成熟、自信的形象,增强自身的感染力。
2)说话蛮横面对文化水平比较低的客户,要有足够的耐心,不可因为对方的不礼貌或无理行为而表露出不满,或用生硬的语言还击，更不能轻易动怒，出言不逊,相反，面对客户的一些较低水平的表现,要显出涵养和素质,用真诚和耐心去打动对方。
3）喜欢随时反驳有些人一听别人说话，就喜欢不假思索的进行反驳，这是一种性格上的缺陷,应学会尊重他人的意见,并以适当的方式提出自己的意见。从心理学的角度来看,习惯性的反驳客户，容易使客户走向自己的对立面。
4）自吹不要在客户面前把自己吹的神乎其神。因为一般情况下,销售人员的阅历总不及客户的丰富,不适当的自我表现会导致很多不良后果。在客户面前，自信的同时应表现出应有的谦虚,使洽谈能在友好的气氛中进行。
5）过于自贬不能自吹的同时,也不可过于自贬。如果在客户面前,总说自己的不足之处,久而久之，客户也就逐渐认为你真的不行。这就要求销售员保持良好的精神面貌,充分展示出对自己、对公司、对产品的信心。特别是在涉及到产品和服务的质量时,切不可含含糊糊，一定要做到心中有数，这样才能对客户形成有效的说服力。
6）言谈中充满怀疑的态度在和客户展开业务关系之前，要充分调查客户的资信情况。但在交往当中,不要总疑神疑鬼,对客户产生怀疑。
7）随意地攻击他人有时客户会反映其他厂家的产品在某些方面要比我们的产品好。经验不足的销售人员这时候就会立刻进行反驳，攻击客户的观点。适当的反应应该是用一种专业化的语言,首先认可其他厂商的产品确实不错,然后陈述自己产品的特点，说明自己产品在质量和性能上的优势。通过这种方式，我们的观点就比较容易被客户接受。
8)语无伦次销售人员的思路应有条理,表达时应有好的层次感,做到思路清晰,表达准确。一家大公司曾经有一位促销小姐工作表现不是很好,总经理找她谈过一次话，让她对自己的表现给出一个圆满的解释。她就告诉总经理，商店里的店员们都欺负她，经理也不喜欢她，自己家里也有很多事情，说了半天,也不知道她的原因到底是什么,因为她的表达实在是语无伦次。销售人员应加强表达方面的训练，使自己成为出色的演讲家。
9）好说大话说一些不着边际的话也是一种不良习惯。随意许诺而不能兑现，会逐渐丧失客户对自己的信任，对于没有把握的事情，万不可随意地满口答应，应适当采用迂回战术，在调查清楚之后再给客户以满意的答复。
10)说话语气缺乏自信作为销售员要表现出足够的自信,特别是在客户交谈的时候,要用自己的信心去感染对方。客户对销售人员信心的建立往往是从销售人员的自信开始的,销售人员自信的建立源自对业务的熟悉和销售技巧的掌握，这需要长期的专业性的训练。
11)喜欢嘲弄别人从心理学的角度讲,喜欢嘲弄别人的人,是最不受人欢迎的，在销售工作中要避免这种不良习惯。相反，要善于发现别人的优点，并及时地加以称赞,借此获得情感上的交流和认同。
12）态度嚣张傲慢客户永远都是上帝,一定要尊重客户。特别在产品销得很好的时候,要避免产生骄傲自满的态度，时刻提醒自己戒骄戒躁，以平常心与客户进行交往。
１3）强词夺理销售人员不要只在口头上逞强，要尊重客观事实,实事求是地阐明自己的观点。事实胜于雄辩,这是亘古不变的真理。
14)使用很难明白的语言使用语言的目的是传递信息，进行交流,言简意赅是销售人员应追求的一种境界。用语要简单明了,要力避晦涩的语言表达。
１5）口若悬河“言多必失”,好的销售人员并不是口若悬河，讲个不停，应当是适可而止,讲究一个“度”。
16)开庸俗的玩笑庸俗的玩笑有别于幽默,它会有损于销售人员的形象,应予以避免，绝不勉强地随意开玩笑。
１7)懒惰客户都喜欢勤劳的人，如果客户非常繁忙，可以主动地上前帮忙。懒惰的人的精神面貌往往也是懒洋洋、没精打采,很难博得客户的喜欢。 ２、销售员类型的划分
1）杞人忧天者这一类销售人员喜欢杞人忧天,总为最差的结果担心。在公司产品销售遇到阻力、营销不能顺利展开时，这些销售人员便开始担心,认为产品没有销路，公司也没有前途，开始考虑是否该离开这个公司，这样的态度显然是过于悲观了。一个公司的产品销售大多是经过严密策划的，在实施时总有一个过程,不可能一蹴而就，因此销售人员应该做好自己的本职工作,不应杞人忧天。
2)让步者有一部分销售人员想避免强行推销的嫌疑,宁可与客户维持朋友关系,甚至不惜牺牲业务上的利益,与客户交往时,应严格区分朋友关系和业务关系，二者不可混为一谈,否则会有很多弊端。朋友关系固然重要,但作为销售人员，要分清孰轻孰重，要以业务为中心。朋友关系一定要与生意关系区分清楚,保持一定的原则性，这样才能赢得客户的尊重和信任。
3)怯场者这一类销售人员总逃避在公众面前做现场展销，在客户面前显得怯懦。胆怯大多是由于性格上的原因造成的,他们性格内向，不喜欢表现自己，在公共场合条件反射性地紧张，甚至会把准备好的讲话内容也当场忘掉。怯场者应通过大量的演讲训练来克服心理上的障碍。
4)厌恶推销症者这一类销售人员对请求现有客户介绍潜在客户感到不习惯，就是不愿让老客户推荐新客户。但实际上老客户是发展新业务的宝贵资源,应加以开发。老客户的推荐往往可以起到事半功倍的作用。厌恶推销症者的另一种表现是不愿意接近层次比较高的客户,习惯以行为上的无礼来掩饰心中的恐惧感。实际上，真正有文化、有能力的人大多都很谦虚，只要真心对待他们,会逐步消除原有的恐惧感。 5)电话恐惧症者这类人害怕使用电话与客户联系。开展业务销售是一项集体工作，单靠个人的力量无法完成，要时刻保持团队意识和团体精神，要经常通过电话与客户和同事保持联系。对电话产生恐惧多半是因为在打电话时语无伦次，不能准确地表达自己，总担心通过电话难以与人沟通,还担心被人拒绝。结果是一听到电话铃声就紧张起来,脑子一片混乱。
6)本能的反对派这类人有三种表现:Ａ任何时候都认为自己正确；B本能地反对别人，习惯于批评别人；Ｃ无法接受别人的意见。他们我行我素，对于别人的建议与看法,他都不加考虑地予以否定，这种行为应该避免。
十四、 如何处理客户异议：
每一个销售人员都有自己独特的处理异议的方法，不同的方法适用于不同的客户、产品和场合。作为一名优秀的销售员，只有了解并掌握多种多样的消除异议的方法,才能在处理客户异议的过程中取胜,使销售工作顺利地进入下一个阶段。下面是处理异议的几种技巧： 1.分担技巧
分担技巧是指销售人员要学会站在客户的角度考虑问题，并给客户以恰当的表扬和鼓励。例如对客户提出的异议，可以这样回答：“您的意见很好”或“您的观察力非常敏锐”。 ２.态度真诚、注意倾听
房地产销售基础知识培训教材(PPT 78页)【全实用资料】
