房地产销售基础知识培训教材(PPT 78页)【全实用资料】

备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。 ５、哪些公用面积不能分摊?

不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层；为了整栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。

（六） 住宅建设的技术经济指标

消费者在购房时，除了考虑地理位置和人文环境外,对生活的质量也越来越注重，他们特别关注在商品房销售的广告中常见的“建筑容积率、建筑密度、绿化率”等技术经济指标。

以下所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物（构筑物)所占面积、运动场地等等。

特别提示:对于发展商来说,容积率和建筑密度决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率和建筑密度直接涉及到居住的舒适度，容积率越低,居住密度越小,居民的舒适度越高,反之则舒适度越低。 建筑容积率：

所谓建筑容积率，是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积（总建筑面积）与规划建设用地面积(总用地面积)之比，这里的建筑面积应把附属建筑物也计算在内,但不计算面积的附属建筑物除外。其计算公式为：建筑容积率=总建筑面积÷总用地面积×１０0%。

例如，某小区的规划建设用地面积这1000０平方米,建筑总面积为1８000平方米，则其容积率为１.８（１8０00÷１0000)。

一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过3。但由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。

建筑密度：所谓建筑密度,即建筑覆盖率,是指项目规划建设用地范围内所有建筑物的基底面积（即房屋首层的占地面积)之和与规划建设用地总面积之比。这里的建筑物基底面积应包括构筑物的基底面积。其计算公式为：建筑密度=建筑占地总面积÷总用地面积×100％

例如:某小区的规划建设用地总面积为10０0０平方米,项目规划建设用地范围内所有建筑物的基底面积之和为300０平方米，则其建筑密度为30%(30０0÷10000)。

建筑密度作为一项指标,可以直接反映出一定用地范围内的空地率和建筑物的密集程度。一般来说，低密度总是配合高容积率出现，同等条件下，应选择密度低的项目。

绿地率：所谓绿地率,居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。这里的绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地(即道路红线内的绿地），不应包括屋顶、晒台的人工绿地。通常情况下,住宅项目的绿地率应不低于３０％。但同样由于受土地成本的限制，并不是每个项目都能做到。

这里必须注意，绿地率不同于绿化覆盖率。根据相关技术规范规定，并不是所有长草的地方都能算做绿地。在计算时，要求距建筑外1．5米和道路边线1米以内的用地,不得计入绿化用地。此外,还有几种情况也属不能计入绿地率的绿化面积,如地下车库、化粪池,这些设施的地表覆土一般达不到3米的深度，也就是说在上面种植的大型乔木成活率较低，所以计算绿地率时不能计入。相反,计算绿化覆盖率时，有块草皮就可以计入,所以绿化覆盖率有时能做到6０%以上。开发商当然喜欢引用绿化覆盖率的概念。

户型比:户型比是指各种户型在总户楼群中所占百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重。 （七） 建筑配套与建筑材料

会所：所谓会所，就是以所在物业业主为主要服务对象的综合高级康体娱乐服务设施,会所具备的软硬件条件如下:康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场子、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅读室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。

中空玻璃：中空玻璃是对传统单玻门窗的革新，是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术,它由两层甚至更多的玻璃密封组合,但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体(如加入惰性气体)状态,故

称“中空玻璃”，这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性能都大大提高。 RUN智能家居布线系统：是一种物理网络系统,建立在国际标准之上,以TIA/EOA570A为核心,以每户为单位，支持家庭和小区内所有弱电（电话、电脑、视频、BA）的应用，由双绞线、同轴电缆、同轴电缆、光纤和连接配件组成,所有的连接均接于颁布在每个房间的通讯插座和面板，并可简单地自动连接相关设备，如电脑、电视、传真、防盗警报系统等,为每一户成员提供安全和舒适的生活环境。 三、商品房销售基本知识与法律常识 （一） 房地产市场：

房地产一级市场:房地产一级市场又称土地一级市场,是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。出让的土地,可以是生地,也可能是经过开发达到“三通一平”或“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。

房地产二级市场:房地产二级市场是土地使用者经过开发建设，将建成的房地产进行出售或出租的市场，一般是指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。

房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将符合规定可以转让的土地进入流通领域进行交易的市场,如土地使用权的转让等。

房地产三级市场:是指已获得房地产权的单位和个人,再次将房地产转卖或交换、转租的市场。三级市场通常是住房消费者之间的交易，属于消费市场的重新配置，常见的有房屋买卖、交换、租赁、抵押、典当等流通形式。

（二） 商品房预售：

商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。

商品房预售条件:已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书。

（1） 持有建设工程规划许可证和施工许可证。 （2） 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上,已经确定施工进度和竣工交付日期。 《商品房预售许可证》：商品房预售实行许可制度开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。

预售合同:商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起３0日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

权属登记：预售的商品房使用之日起90日内,承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助,并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因,承购人未能在房屋交付使用之日起9０日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外,开发企业应当承担违约责任。

预售商品房的转让：20０5年4月30日，为了抑制房价，国家七部委联合出台了《关于做好稳定住房价格工作的意见》。该意见明确指出，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。也就是说,以前常见的“炒楼花”行为被全国禁止了。

根据规定，在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前,房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的,房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续;商品房销售实行实名制购房,推行商品房预销售合同网上即时备案,防范私下交易行为。

（三） 商品房现售

商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

商品房现售条件：现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。 （1） 取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件。

（2） 持有建设工程规划许可证和施工许可证。 （3） 已通过竣工验收。 （4） 拆迁安置已经落实。 （5） 供火、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。 （6） 物业管理方案已经落实。

商品房买卖合同:商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

（1） 当事人名称或者姓名和住所。 （2） 商品房基本状况。 （3） 商品房的销售方式。

（4） 商品房价款的确定方式及决价款、付款方式、付款时间。 （5） 交付使用条件及日期。 （6） 装饰、设备标准承诺。

（7） 供水、供电、供热、燃气、通讯、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任。

（8） 公共配套建筑的产权归属。 （9） 面积差异的处理方式。 （10） 办理产权登记有关事宜。 （11） 解决争议的方法。 （12） 违约责任。

（13） 双方约定的其他事项。 (四)“五证两书”

购房者在购房时通常会要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“两书”,这也是法律对销售方的基本要求。

五证：是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）、《商品房销售(预售）许可证》。

“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》,两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘。

两书：是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。 (五)内部认购

内部认购房是房地产开发商在未获得《商品房预售许可证》等有关证件之前，在小范围内以“内部认购”方式销售商品房。内部认购可以为开发商尽快回笼资金，并且由于内部认购的商品房价格较低,通常会吸引众多购房人士。

然而,由于内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的，是不受法律保护的,购房者的权益也无法受到法律保障。因此,购房者在进行内部认购时应慎重地考察该房地产项目是否除了《商品房预售许可证》外其他证件都齐备，以免使自己的合法权益受到损害。

目前，由于商品房内部认购引起不少的法律纠纷,国家也采取了相关的政策对内部认购的销售形式进行限制和管理。 （六)格式条款

格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款使当事人订立合同的过程得以简化,提高交易效率。但是,格式条款一方当事人往往会利用其优势地位，在条款中列入一些不公平的条款,而对方当事人由于其自身地位的原因，只能被动接受,因此这样合同往往会违背公平原则。所以法律规定提供格式条款的一方应遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采用合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对条款予以说明。 四、商品房面积测算

（一） 销售面积的测算标准

在我国大部分城市，根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定,商品房销售仍按建筑面积计算价格。

所谓建筑面积,是套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。商品房按“套”或“单元”出售的,商品房的建筑面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。即:

商品房销售面积=建筑面积＝套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和（即公摊面积)

为了减少纠纷,也有一些城市的开发商采取按套内建筑面积计价销售的办法。此时，商品房销售面积=商品房套内建筑面积。

（二） 建筑面积的测算原则 一般规定: （1） 房屋面积计算系指外围水平面积及水平投影面积计算,其中包括房屋建筑面积、共有建筑面积、使用面积等的测算。 （2） 房屋建筑面积计算按房屋外墙（柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高2.2米（含2．2米，下同)以上的永久性建筑。 （3） 房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。 （4） 房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平面积计算。 （5） 房屋层数是指房屋的自然层数,一般按室内地坪＋／-0米以上计算。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼)、装饰性塔楼,以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。

（6）房屋所在层次是指本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层。地下层次以负数表示。 计算全部建筑面积的范围:

（1） 永久性结构的单层房屋按一层计算建筑面积。单层房屋内如带有部分楼层者，符合上述一般规定的亦应计算建筑面积。

（2） 多层和高层房屋按各层建筑面积的总和计算。

（3） 房屋内的技术层(管道层、附层、夹层等)，层高在２.２米以上的按其墙外围水平面积计算。 （4） 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内的回廊部分,层高在２.2米以上的，按其水平投影面积计算建筑面积。

（5） 楼梯、楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积。 （6） 属永久性结构有上盖的室外楼梯,按各楼层外围水平投影面积计算。

（7） 房屋天面上属永久性建筑,层高在2．2米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房按外围水平面积计算。

（8） 原始设计斜面结构屋顶下加以利用的空间,高度在2.2米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

（9） 挑楼、全封闭的阳台,按外围水平投影面积计算。

（10） 与房屋相连的有柱走廊、两房屋间有上盖和柱的走廊，均按柱外围水平面积计算。 （11） 房屋间永久性的、封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

（12） 层高在2.2米以上的地下层（地下层、半地下室、地下车库、地下商场等)及其相应出入口，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平面积计算。

（13） 有柱或围护结构的门廊、门斗，扫其柱或围护结构外围水平面积计算。

（14） 玻璃幕墙、金属幕墙以及其他材料幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平面积计算建筑面积。既有主墙体又有幕墙时，以主墙体为准计算建筑面积，其墙厚度按主墙体厚度计算。 （15） 属永久性建筑层高在２．2米以上有柱的车棚、货棚等按柱外围水平面积计算。

（16） 与房屋相通的有柱雨篷按柱外围水平面积计算。雨蓬上盖面积小于柱外围水平面积时,按上盖水平投影面积计算。

（17） 室内体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆(场）看台下空间加以利用的。高度在2．2米以上的部位,按其外围水平投影建筑面积(多层按多层计)． （18） 机械车库不论其高度和停放层数，均按一层计算。 （19） 依坡地建筑的房屋,利用吊脚做架空层有围护结构的，按其高度在２.2米以上部位的外围水平投

影面积计算。

（20） 房屋的伸缩缝,若与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。 计算一半建筑面积的范围： （1） 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊,按其围护结构外围水平面积的一半计算。 （2） 独立柱、单排柱的门廊、雨篷、车棚、货棚等，按其上盖水平投影面积的一半计算。 （3） 未封闭的阳台、挑廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。当围护结构向内倾斜时,按围护结构上沿外围水平投影面积的一半计算建筑面积；当围护结构向外倾斜或外凸时，按底板外沿水平投影面积的一半计算。 （4） 无顶盖的室外楼梯按各楼层外围水平投影面积的一半计算。 （5） 有顶盖不封闭的架空通廊,按其外围水平投影面积的一半计算。 不计算建筑面积的范围： （1） 层高小于2.2米的房屋及房屋附属部位。 （2） 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等，以及有主墙体的玻璃幕、金属幕及其他材料幕墙。 （3） 房屋之间无上盖的架空通廊。 （4） 房屋的天面、挑台、房屋天面上的花园、泳池。 （5） 顶层挑台的底板局部是下层房屋的上盖时，挑台整体不计算建筑面积。 （6） 房屋的平台、花台、晒台及与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊等。 （7） 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。 （8） 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；临街楼房挑廊下用作社会公共通道的，不论其是否有柱，是否则有围护结构,都不计算建筑面积。 （9） 屋面上有柱有盖但无围护结构的一些观景建筑设施。 （10） 利用引桥、高架路、高架桥路面作为顶盖的建筑。 （11） 广场式室外楼梯。

（12） 独立烟囱以及亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。 （13） 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。 辨别原则：

有计算房屋建筑面积时，如遇上述以外的情况按以下原则办理。判别房屋计算建筑面积的基本原则是:永久固定，层高2．2米(含2.2米)以上的房屋及与室内相通的部位计算建筑面积。 （1） 计算全部建筑面积应是有顶盖全封闭的房屋及部位或底层有顶盖、有柱或有围护的部位。 （2） 计算一半建筑面积一般是不封闭的房屋及部位（房屋底层的部位除外)。 （3） 不计算建筑面积通常是层高小于２.2米的房屋及部位;装饰性的建筑；与室内不相通的部位;沿街巷社会公用的建筑及无上盖或上盖为社会公用的建筑（除挑阳台、非广场式室外楼梯算一半面积外）。 特殊墙体及部位处理原则: （1） 非垂直墙体处理原则:当房屋的墙体向内体斜时,按其外墙2．２米处的水平投影面积测算房屋的建筑面积；当房屋的墙体向外倾斜时,按底板(地坪）外沿测算房屋建筑面积。 （2） 不规则（弧状）墙体处理原则:当房屋墙体向内凹且内凹的高度高于2．2米时,按其外墙高度2.2米处的水平投影面积测算房屋的建筑面积。内凹高度低于2.2米时，按最小部分的外墙水平投影面积测算房屋的建筑面积。当房屋墙体外凸时,按底板(地坪)外沿测算房屋建筑面积。 （三） 套内建筑面积的测算

套内建筑面积，指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。即： 套内建筑面积＝套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 套内使用面积:

套内使用面积,系指房屋户内全部可供使用的空间面积,按房屋的内墙线水平投影计算。它包括卧室、起居室、餐厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反映住宅的使用状况,但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。

计算使用面积时有一些特殊规定:跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;内墙面装修厚度计入使用面积。计算住