土地估价师资格考试试卷（四）土地估价实务(1)-土地估价师试题
本部分由两个估价报告构成，请认真阅读案例报告并加以分析，指出其中存在的问题，并说明原因，本部分50分，答题时间为60分钟。 1．（本题20分） 土地 估价报告：
一、评估对象概况：
××市江东消防器材厂位于××公路西侧，该厂西侧一块平整的 土地 为估价标的物，面积为3942平方米，该地西北角有两栋平房，两栋共计 建筑 面积为168平方米。另有已拆除 建筑 物若干（详见附表），该地块为一不规则四边形，位于××市一等二级地区，交通方便水电齐全。根据我市规划该地适合作为工业用地。 二、评估目的：
××公司与香港飞达工艺有限公司合资成立飞马冷轧钢有限公司，需要租用该地建冷弯型钢厂，要求评估出该地地价，确定年租金额。 三、评估依据：
1．《中华人民共和国城镇国有 土地 使用权出让和转让暂行条例》。 2．《××市城镇国有 土地 使用权出让、转让和有偿划拨暂行规定》。 3．《××市外商投资使用 土地 暂行办法》。 4．《××市实施<土地 管理 法>暂行规定》。 四、评估过程： 土地部分 1．征地成本费：
根据《××市实施<土地 管理 法>暂行规定》，我市一般耕地的征地成本费用组成如下：项目有青苗费、土地费、安置费、安置配套费、耕地占用税、预交农转非人口差价款、征购粮差价款、不可预见费、 管理 费、其它费用等合计为70.66元/平方米 2．三通一平费用：86.00元/平方米
3．投资 利息 ：156.66×24/2×0.01=18.80（元/平方米） 开发周期为24个月，银行贷款月 利息 为1％。 4．正常利润额：175.46×15％=26.32（元/平方米）
5．地段差价=70.00×修正系数=70.00×0.935=64.45（元/平方米） 因该地位于我市一等二级地区，取修正系数为0.935。 6．单位地价：267.23元/平方米 7．年租金额：
年纯收益（年租金额）=地价×还原利率
根据我市银行存款 利息 以及 债券 投资利率，确定还原利率为9％。 即：年租金额＝1053420.66×9%=94807.86（元/年） 地上物部分
1．已拆除和待拆除部分： 名称 面积(平方米) 结构 成新
重置价(元/平方米)
估价额(元) 围墙 357.68 砖实砌 8 46.00 11445.76 厕所 16 砖木瓦 6 150.00 1440.00 粉碎房 44.4 砖石棉瓦 7 200.00 6216.00 废料棚 16 砖石棉瓦 7 200.00 2240.00 电焊间 14 砖墙瓦顶 9 390.00 4914.00 仓库 28 砖混 9 390.00 9828.00 化验室 28 砖混
9 390.00 9828.00 库房 112 砖石棉瓦 7 200.00 15680.00 水泥路 300 水泥 9 20.00 5400.00 合计 66991.00 2．出租部分
二楼会议室 建筑 面积138.60平方米，楼面分摊占地69.30平方米，需出租给飞马公司。 房屋部分：重置价 620元/平方米 小区配套 48元/平方米 商业网点 40元/平方米 合 计 744元／平方米
估计额=744×138.6=103118.40（元） 土地价额=69.3×267.23=18519.04（元）
二楼会议室总估价额=18519.04+103118.40=121637.44（元）
土地估价师资格考试试卷(四)土地估价实务(1)-土地估价师试题
