土地估价师资格考试试卷(四)土地估价实务(1)-土地估价师试题
本部分由两个估价报告构成,请认真阅读案例报告并加以分析,指出其中存在的问题,并说明原因,本部分50分,答题时间为60分钟。 1.(本题20分) 土地 估价报告:
一、评估对象概况:
××市江东消防器材厂位于××公路西侧,该厂西侧一块平整的 土地 为估价标的物,面积为3942平方米,该地西北角有两栋平房,两栋共计 建筑 面积为168平方米。另有已拆除 建筑 物若干(详见附表),该地块为一不规则四边形,位于××市一等二级地区,交通方便水电齐全。根据我市规划该地适合作为工业用地。 二、评估目的:
××公司与香港飞达工艺有限公司合资成立飞马冷轧钢有限公司,需要租用该地建冷弯型钢厂,要求评估出该地地价,确定年租金额。 三、评估依据:
1.《中华人民共和国城镇国有 土地 使用权出让和转让暂行条例》。 2.《××市城镇国有 土地 使用权出让、转让和有偿划拨暂行规定》。 3.《××市外商投资使用 土地 暂行办法》。 4.《××市实施<土地 管理 法>暂行规定》。 四、评估过程: 土地部分 1.征地成本费:
根据《××市实施<土地 管理 法>暂行规定》,我市一般耕地的征地成本费用组成如下:项目有青苗费、土地费、安置费、安置配套费、耕地占用税、预交农转非人口差价款、征购粮差价款、不可预见费、 管理 费、其它费用等合计为70.66元/平方米 2.三通一平费用:86.00元/平方米
3.投资 利息 :156.66×24/2×0.01=18.80(元/平方米) 开发周期为24个月,银行贷款月 利息 为1%。 4.正常利润额:175.46×15%=26.32(元/平方米)
5.地段差价=70.00×修正系数=70.00×0.935=64.45(元/平方米) 因该地位于我市一等二级地区,取修正系数为0.935。 6.单位地价:267.23元/平方米 7.年租金额:
年纯收益(年租金额)=地价×还原利率
根据我市银行存款 利息 以及 债券 投资利率,确定还原利率为9%。 即:年租金额=1053420.66×9%=94807.86(元/年) 地上物部分
1.已拆除和待拆除部分: 名称 面积(平方米) 结构 成新
重置价(元/平方米)
估价额(元) 围墙 357.68 砖实砌 8 46.00 11445.76 厕所 16 砖木瓦 6 150.00 1440.00 粉碎房 44.4 砖石棉瓦 7 200.00 6216.00 废料棚 16 砖石棉瓦 7 200.00 2240.00 电焊间 14 砖墙瓦顶 9 390.00 4914.00 仓库 28 砖混 9 390.00 9828.00 化验室 28 砖混
9 390.00 9828.00 库房 112 砖石棉瓦 7 200.00 15680.00 水泥路 300 水泥 9 20.00 5400.00 合计 66991.00 2.出租部分
二楼会议室 建筑 面积138.60平方米,楼面分摊占地69.30平方米,需出租给飞马公司。 房屋部分:重置价 620元/平方米 小区配套 48元/平方米 商业网点 40元/平方米 合 计 744元/平方米
估计额=744×138.6=103118.40(元) 土地价额=69.3×267.23=18519.04(元)
二楼会议室总估价额=18519.04+103118.40=121637.44(元)
土地估价师资格考试试卷(四)土地估价实务(1)-土地估价师试题
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