唐山市东方房地产集团销售部——世纪花园·花园洋房营销推广计划书
世纪花园·花园洋房推广计划书
一、唐山高端住宅市场分析
为切实配合世纪花园·花园洋房的营销工作，在做本案之前对唐山高端住宅市场现状进行了一次有针对性的市场调查，以从中得出相关结论来指导本次营销活动的展开。
1、 周边项目概况 （见下表）
天源骏景 宏扬香木林 翡翠城 景泰御苑 鹭港 总占地800项目规模 一期28栋，一期15栋 二期15栋 7栋 82套住宅 亩，一期开发200亩，约38栋 大户型面积 500、800（二160、188、209 期中） 60-130 140-280 193 意向总价：销售单价 958888、8800-8900 1188888、1288888 4700-4800 7800-9800 5300 建筑类型 7层、9层、11层、12层、12层、1811层、16层、18层 18层 天元物业自万科物业 管 1.2-1.51.5元/平米/月 1.5-2.0元/元/平米/平米/月 月 米/月 月左右 1.5元/平1.5元/平米/自管 未定 维斯 第一太平戴层 6层 3层、5层、12-22层 物业顾问 物业费 第 1 页 共 19 页
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目前销售剩余房源 现在剩的房源只有这两种面积。 前期认购400完毕，剩余余套，现具体3栋现不规划未定 售 尚未开工，且2007年11套 剩余20多共有96套，剩余8套（售楼处数据） 交房时间 一期07年10月中旬 07年底 无具体开工时间 2009年 月 临近大城手续齐全，山公园，主层高4米，物项目户型布业承诺五星局合理，三室级标准贴身两厅户型以（现只差入口在公预售许可园处，价格证）宣传到最高。容积位（深圳长117-130平米率低5-6城盛花策为主，项目规有电梯，一划），地理模大，交通位二层花园，位置优越，置便利 楼上赠露周边配套台赠送储齐全 藏间 周边配套手续不齐备，户型设计不项目规模周边配套不小， 方便 较差 缺乏，项目合理，周边环周边环境境尚未形成 派）， 处设计气车站点，售楼专属的公交宣传到位（有项目成规模，优势 服务，位于天元主景观南侧，视野通透，户型布局较合理 劣势 周边配套缺乏，高容积率 2、 周边项目分析
2.1 价格分布 ：价格分为两类：4000——5000元/建筑平米的普通住
宅和8000-10000元/建筑平米的高档住宅。 2.2装修标准：均为毛坯房。
2.3入住时间 ：从入住时间来看最早的入住时间为07年10月份。
与
我项目的现房无法相比。
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2.4建筑类型：从建筑类型来看，无论是普通住宅还是高档住宅均以
高层项目为主。
2.5物业服务：几个项目都很重视后期的物业服务。 3、主要个案分析
根据本项目的地段、价格、规模、客户定位来看，花园洋房的主要
竞争对手为天源骏景（天元帝景）。
3.1地理位置：兴源道与大理路交叉口东北方向。唐山市高档住宅集
中区。
3.2规模规划：共计43栋楼，建筑设计、景观设计、总体风格套取北
京项目方案。
3.3开发公司：开发商天元地产，在唐山市开发时间较长，物业服务
到位，在唐山人心目中天元地产开发的项目均属高档住宅。品牌知名度较大。
3.4开发分期：整个项目分两期开发，一期现已入住，二期已主体封
顶，正在进行内部装修。
3.5市场推广：天元地产在2005年以当时185万/亩的市场最高价拿
下该地块，当时在唐山房地产市场引起不小的轰动。随后其售楼处的建立，在当时是唐山市场最为规范及豪华的售楼处，围挡广告的面世由此给予客户直观地感受，奠定该项目的高档市场地位。项目一期开发面积适中，最大在250平米左右，为顶层跃层。二期开发最大面积800平米。现开发商准备在500、800平米两种户型做精装样板间。
3.6销售进度：截止到目前为止只剩下500、800平米大户型。 3.7销售价格：销售初期（2005年）普通住宅均价为4600元/建筑平
米，而后涨到6300-6500元/建筑平米。目前二手房的市场价格为6000-6100元/建筑平米左右。更名不收更名费。
3.8小区配套：24小时热水，幼儿园，业主会所，地上停车场（非露
天一层），小区内商业步行街
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3. 9 客户定位：唐山本市及周边县区高收入人群。
3.10市场卖点：层高4米，开发商实力背景，高标准物业服务。
3.11销售现场：售楼处位置明显（在主干道兴源道道边），室内装修
简单，大气，人员安排有保安一人，保洁一人，现场登记一人，置业顾问在后台根据客户来访由现场登记统一安排。销售人员着装整齐，现场安排井然有序。
4、与我项目对比 4.1天源骏景
目前手续齐备，客户口碑良好，为我项目的主要竞争对象。 4.2宏扬香木林
因目前手续不齐备，无法确定准确的开工时间，目前与花园洋房
不具备直接的竞争力。 4.3翡翠城
户型面积主要以140平米以下为主，对外销售主要在100平米以
下，与花园洋房面积相差大，客户市场定位不同。 4.4景泰御苑
以别墅项目为主，通过来访客户了解，与我项目竞争较小。 4.5鹭港
主要以普通住宅为主，现在一期销售已近尾声，二期销售尚未开
始，据非官方消息，二期用地可能被政府收回统一规划。
二、东方花园洋房自身分析 1、项目优势与机会 1.1地理优势
1.1.1位于唐山的北大门，紧邻建设路，直通京沈高速路，交通
顺畅。
1.1.2周边配套齐全。会展中心、休闲广场、超市、百货商场、儿
童乐园、健身房、美食广场、高中档饭店、便利小吃酒店、大中小学校。
1.1.3公共交通发达，有多条公交线路在附近停靠，如26、37、14、
61、55等。
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1.1.4 地处高新区，居住舒适无环境、噪音污染。
1.2规划优势
1.2.1超低容积率。随着别墅、豪宅的规划不再审批，地价的加
速上涨，开发商成本的增加，我项目低容积率优势已经开始显现，今后在市区范围内，不可能再出现不足1.5的容积率。 致使房间采光、通风效果好。
1.2.2社区生活环境。花园洋房与唐山市其他小区大平米跃层住
宅的最大区别在于，我们的产品是包含在一个大规模生活小区之中（对比国泰公寓，花园洋房在数栋普通住宅环绕之中），又自成规模（祥荣里只有1栋），形成一种“园中之园”的效果。这恰恰可以给花园洋房的业主一种优越感，满足他们的虚荣心理。同时这种效果，也符合中国人可于闹中取静，富不外露，可“大（平米）隐于市（区）”的消费心理。作为理想住宅，即重视了居住的舒适，又可以讲究社区内的和谐美学，无论是要讲究人与人之间的关系，还是讲究私密独享，都是独一无二的。
1.2.3户型优势：3米层高。随然没有天元层高高，但是该层高在本市已十分少见。
1.2.4会所优势：会所内设有地下游泳池。
1.2.5教育配套优势：项目区内幼儿园、小学、一应俱全。减少年轻父母的压力。
1.2.6开发商优势：开发商为本地开发商，实力雄厚，有良好的信誉。
1.2.7现房优势：客户即买即住。 2、项目劣势与威胁
2.1项目案名对外宣传的统一性。 2.2销售软硬件与产品品质的差距。 2.3地上停车位的使用紧张。 2.4物业服务水平缺少市场竞争力。 2.5工程施工质量问题严重。
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花园洋房营销推广方案
