项目标准合约规划的研究
作者：李慧丰
摘要
房地产开发项目的合同管理是成本管理的核心，合约规划是成本管理的重要环节，是目
标成本的最终体现。在前期对项目未来整体合同签定情况进行统一规划，分配目标成本金额，对后期合同签定工作进行适度约束，避免合同签定过于零散、导致“规模不经济”的现象。
同时通过在合约规划中明确合约范围、主责部门、采购方式以及标准合同名称等，有利
于后期工作中的责权划分、提高工作效率及规范程度。当合约规划与实际工作发生冲突时，应及时根据实际情况进行修正，不断完善。最终通过合约规划的应用使项目的合同管理水平逐步提高，真正做到事前规划、事中控制、事后总结的管理原则。
作者以北京地区房地产项目为例，根据实际经验对项目开发建设过程中将签定的合同及
非合同（费用）进行了分类统计，形成了《项目标准合约规划》。本文将通过对《标准合约规划》的作用以及合约规划内容等进行讲解、分析、研究，从而对《实际项目合约规划》编制及应用起到指导作用。
关键词：合同管理 合约规划
目 录
一、目的与意义 ................................................................................................ 1 二、标准合约规划内容介绍 .............................................................................. 1 （一）标准合约规划的编制 ........................................................................... 1 （二）标准合约规划分析 .............................................................................. 2 三、结束语 ....................................................................................................... 6 （一）项目标准合约规划的应用 ................................................................... 6 （二）后期进一步研究方向 ........................................................................... 6
一、目的与意义
《项目标准合约规划》是编制实际项目合约规划的基础。在项目前期阶段，通过参照《标
准合约规划》对项目未来要发生的合同或非合同进行集约规划、明确合同目标金额、合同主责、采购主责、采购方式。从合同管理角度对项目开发工作进行统筹安排，聚焦金额较大或影响项目关键进度的重点合同，对提前谋划应对风险、合理制定资金计划、采购方式等。
二、标准合约规划内容介绍
（一）标准合约规划的编制
1、编制范围：《项目标准合约规划》仅对二级开发中的开发成本进行合约规划，不含管理费、销售费用、财务费用以及一级开发阶段的各项成本支出。 2、编制原则
2.1、集约原则：为最大限度发挥规模经济效益、提高工作效率，《项目标准合约规划》编制过程中将能够提供相近服务的合同进行整合。如前期类合同中的测绘测量合同，在实际项目中，有大量的测绘工作需要完成，如定桩放线、场地标高、竣工测量等，因此在《项目标准合约规划》中将上述工作内容规划到一个合同中，既降低成本、又减少了后期采购及合同签定工作量，提高了工作效率。 2.2、合同化原则：
（1）为便于后期财务进行土增税清算，合约规划中将非合同（费用）视同为合同，统
一规划管理。
（2）对于能够签定合同的支出项，优先按合同进行规划。
3、编制方法
以XX· XY项目二级开发阶段作为参考，对已发生的合同逐一进行分析、整理。对待
发生的合同、非合同（费用）进行规划研究，根据合同内容、金额等属性确定了合同主责部门、采购主责部门以及采购方式。同时向标杆企业学习，对部分科目中的合同进行了优化。最终形成《项目标准合约规划》。
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（二）标准合约规划分析 1、名词解释
1.1合约名称：对合同或非合同统称 不等于最终签定的合同名称。 1.2合约范围：合同或非合同工作内容的简要描述，便于归类。 1.3目标成本名称：合同或非合同所占用的目标成本科目。
1.4合同名称规范：合同命名规则，一般采用项目名称+项目分期+标段+合约名称的方式进行命名，便于后期合同管理。
1.5合同主责部门：负责合同起草、审批、签定、变更、结算等全过程的部门。 1.6采购主责部门：负责组织确定合作单位的部门。 1.7采购形式：分为招标采购、议标采购、直接委托。 2、合同分类
2.1、土地类合同（非合同）：国有土地出让金、契税、城市基础上设施配套费、大市政工程费、土地有关的咨询费等。
2.2、前期工程类合同（非合同）：包括勘察设计、报批报建、三通一平、临时设施等。 2.3、建安工程类合同（非合同）：住宅（含配套）、独立商业、配套设施、可售车库的建筑安装及分包费用；
2.4、基础设施类合同（非合同）：小市政工程、景观园林、小品标识等 2.5、公共配套类合同（非合同）：配套设施用房的装修、设备购置等； 2.6、开发间接合同（非合同）：工程监理、造价咨询、营销设施建造等。 3、合约规划分析
3.1合同数量分析：标准合约规划中，合同及非合同总数为144个，其中合同123个，非合同21个，具体情况如下： 序号 1 2 3 4 5 6 合同类别 土地类 前期工程类 建安工程费 基础设施类 公共配套类 开发间接类 小计 合同数量 非合同数量 12 55 20 15 3 18 123 4 16 1 0 0 0 21 小计 16 71 21 15 3 18 144 不含扰民费 不含施工水电费 不含资本化利息及项目管理费 备注 表1.标准合约规划合同数量统计
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合同分布图 开发间接类, 18, 15% 土地类, 12, 10% 土地类 前期工程类 前期工程类, 55, 45% 建安工程费 基础设施类 公共配套类 开发间接类 2% 28% 5% 0% 幸福项目开发成本分布 9% 土地类 前期类 56% 建安类 基础设施类 公共配套类 开发间接类 公共配套类, 3, 2% 基础设施类, 15, 12% 建安工程费, 20, 16% 图1 标准合约规划合同分布图 图2 XY项目开发成本分布
通过表1以及图1可以看出，在整个项目开发周期中，前期工程类、建安工程类、开
发间接类合同数量较多，分别占总数的45%、16%、15%， 其中前期工程类主要以设计合同为主，开发间接类合同中主要以营销设施建造类合同为主，包含售楼处样板间的设计、装修、配饰、示范区景观设计、施工等。
图2为 XY项目开发成本分布，除土地类合同外，建安工程类合同金额占比最大，前期
工程类合同金仅占总成本的2%，虽数量多，但设计金额较小，不属于成本管控的范围。 3.2 合同采购方式分析
在标准合约规划中，通过招标方式确定的合同43个，通过议标采购确定的47个，通
过直接委托方式确定为54个。具体情况如下： 序号 合同类别 土地类 前期工程类 建安工程费 基础设施类 公共配套类 开发间接类 招标采购 议标采购 直接委托 合计 1 2 3 4 5 6 4 3 20 11 2 3 43 0 35 0 1 1 10 47 12 33 1 3 0 5 54 16 71 21 15 3 18 144 小计 表2 标准合约规划中采购方式统计
100% 80% 60% 40% 20% 0% 25% 0% 土地类 4% 5% 95% 75% 49% 46% 20% 7% 73% 67% 33% 17% 0% 总体情况 56% 28% 33% 38% 30% 招标 议标 直委 前期工程类 建安工程费 基础设施类 公共配套类 开发间接类 图3标准合约规划中采购方式分布
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