第一章总论
1.1 项目概况
1.1.1项目名称
项目名称：二七新世界建设项目
1.1.2 项目性质 项目性质：新建
1.1.3 建设规模及内容 1、建设规模
原拆迁规模：项目规划拆迁淮北街7号院等13所老家属院及1所幼儿园，总规模约84.1亩，其中住宅总建筑面积95912.98平方米，商业总建筑面积9719平方米，总户数为960户。
新建规模：项目总规划用地面积53372.43平方米（约80亩），总建筑面积398993.12平方米。其中住宅建筑面积135173.4平方米，商业建筑面积39083.41平方米，办公楼建筑面积173095.56平方米，幼儿园建筑面积2760.75平方米，地下建筑面积48880.00平方米，停车位2182个。 2、建设内容
本项目主要建设11栋33层住宅楼，5栋26层写字楼，4栋5层商业楼，1栋3层的幼儿园，配套建有供水供电、道路、绿化等公共设施。
3、土地资源利用
土地既是人类赖以生存的物质基础，也是社会经济可持续发展必不可少的条件。根据市场需求分析及项目开发建设的实际情况，按照《城市用地分类与规划建设用地标准》及郑州市用地控制性规划指标，容积率≤7；绿地率20%～38%。
本项目总规划用地面积53372.43平方米(约80亩)，住宅总建筑面积135173.4平方米，商业建筑面积39083.41平方米，办公楼建筑面积173095.56平方米，幼儿园建筑面积2760.75平方米，容积率为6.56；绿地率为28.3%。
因此，本项目在利用土地资源时，按照国家有关节约土地资源的要求，本着因地制宜、经济适用、综合使用的原则进行科学规划、合理布局，完全满足合理利用土地的需要。
1.1.4 项目建设期限
建设期限：本项目统一规划、统一建设，建设期为24个月。
1.1.5 总投资及资金来源
本项目总投资为238262.31万元，其中开发成本为202503.07万元，管理费用为12150.18万元，销售费用为12263.24万元，基本预备费用为11345.82万元。
项目资金资金通过自有资金、建筑公司预垫资、销售收入等形式筹集。
1.1.6建设地址及建设条件
本项目建设地址位于郑州市二七区，地势平坦，周围环境状况良好。
二七区交通便利，城市发达。二七区是中原地区的交通枢纽，京
广、陇海两条铁路大动脉在此交汇，素有中国铁路“心脏”之称。辖区内有全国最大的铁路枢纽站郑州火车站，河南最大的汽车客运中心郑州汽车客运总站、火车站长途汽车客运等。
目前二七区的自来水供水总供给能力能够满足需要，排水采用雨、污分流制；该区域用电由城市10KV高压电源公网电缆供电，周边设有10MVA的电源开闭所；采暖为城市集中供热，采暖热源由郑州热力公司集中供热；气源为郑州天然气中压管网提供的天然气，由天然气次干管引入，支管采用枝状布置，配套管网齐备，方便用户接入；中国电信、中国联通、中国移动等通讯服务商已将电缆接至城区各处。通信网络信号已实现全区覆盖，通话质量清晰，电信网络运营服务商已将光缆接至区内。
1.2项目的提出背景
城市化进程的加快，人口的增多，部分都市中旧有居住区的生活设施、环境等条件不能满足现代人的使用要求，尤其一些地方的脏、乱、差严重地阻碍了城市精神文明建设的普及与发展，不利于城市整体规划和建设。
郑州市是河南省省会，市区行政面积7446.2平方公里，人口787万，是河南省的政治﹑经济﹑文化﹑教育的中心。京广铁路与陇海铁路的交汇，加之地处中原腹地使得郑州四通八达，交通便利。特别是在当前中原经济区建设的大背景下，国内外产业向中西部加速转移，中部地区已经进入开放招商、承接产业转移的“黄金期”作为中原经济区发展中心的郑州市迎来重要战略机遇期。
为进一步加快郑州发展步伐，市政府规划了郑州都市区的宏伟蓝图，并坚持新型城镇化引领郑州都市区建设，但目前除郑东新区、经济技术开发区外，郑州很多城市中心地带都处于老城区范围。以前老城区的城市建设以发展工业为核心，缺乏合理的功能分区，在土地利用上也以工业企业为中心，居住、商服、文教等围绕工业企业布局，造成工业、居住、文教等各种用地混杂，相互影响。由于无法实现全面及时的改造，形成目前老功能区布局混乱的局面，整体功能已不能满足社会政治经济发展和人民生活水平的需要。这些都阻碍了郑州新型都市区目标的实现，进行旧城区改造已迫在眉睫。
项目所在地是郑州市的西部区域，西区作为郑州的老城区本身有着丰富的配套资源，譬如学校、医院、商业、交通这都是60年以上城市建设留给我们的宝贵财富，现在我们需要的只是将西区不符合未来宜居城市功能的经济布局调整，废旧建新。旧城改造是改善人居环境、提升城市品味、推进城市化进程的必由之路，是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障，是以人为本、科学发展、构建和谐社会的强力举措，是民心工程、德政工程、千秋工程。旧城改造有利于建设城市新社区；有利于培育现代新市民；有利于构建管理新体制；有利于倡导社会新风尚。
因此，郑州二七区遵循“政府主导、政策扶持、公开透明、公平公正”的原则，将旧城区改造与市场运作结合起来，动员社会力量广泛参与，使居民住宅改造顺利实行。
第二章 投资环境分析及建设的必要性
2.1 项目建设背景
郑州地处我国的地理中心，是全国重要的铁路、航空、高速公路、电力、邮政电信主枢纽、国家服务业综合改革试点城市，是连接华北地区与中南地区最大的物资集散地，是中西部内陆地区和东部沿海地区经济互动的枢纽。同时，在中部崛起的政策背景下郑州作为国家重要的综合交通枢纽、新亚欧大陆桥及黄河流域第一大城市和经济中心、中原经济区及中原城市群的中心城市，是中国首个国家级航空港经济综合实验区。
二七区位于郑州市中心偏西南部，东接管城回族区，西与中原区、荥阳市毗邻，南连新密市、新郑市，北邻金水区。是河南省省会郑州市的商贸中心城区，因纪念1923年2月7日京汉铁路大罢工而得名。近年来二七区全面推进全域城市化进程，经济社会总体保持了平稳健康发展态势，2013全年地区生产总值363亿元，比上年增长8.8%。其中第一产业增加值7189万元，比上年增长0.5%；第二产业增加值77亿元，比上年增长6.7%；第三产业增加值285亿元，比上年增长9.6%。人均生产总值49241元。三次产业结构由上年的0.2:22.2:77.6调整为0.2:21.4:78.4。
经济越发达，人们的收入就越高，有效需求也就越大，房地产中的主要领域住宅及商业投资市场的机遇和空间也就越大，因为房地产业的发展离不开国民经济其他部门为之提供产品、市场和服务。郑州市近年来稳步增长的经济环境为房地产提供了较大的市场空间，在此
房地产项目可行性研究报告
