销售动线说辞
销售动线： 1、进入写字楼大堂（区域介绍、项目本体） 2、公共电梯厅
3、体验区（写字楼26-27F） 4、洽谈区 5、实景区域 客户确认： 您好，欢迎光临苏州·中润中心，我是置业顾问XX，请问您贵姓，方便称呼您；X小姐/先生您是第一次来吗？之前有人联系过吗？我们现在销售的是现房公寓和写字楼。您主要是了解什么产品呢？ 区域介绍： 这边是我们苏州的区域沙盘，方位是（上北下南左西右东），北边是相城区﹑南边是吴江﹑西边是高新区﹑东边是园区，而吴中区就处于整个苏州的核心，（因为现在吴江已经并进苏州了）；图上黄色是代表着商圈，红色是代表轨道交通；前面这三个小的圆圈分别是观前商圈﹑石路商圈﹑南门商圈；这3个商圈都是建造于上个世纪80年代。比较老的商圈；而且古城区的建筑是受国家保护和控制的，所以他的道路狭窄﹑商业设施也非常的老旧，导致交通业非常的拥堵，停车难诸多问题；（开车不如坐公交或是打车；）也不能够满足现代人们的物质消费需求；现在吴中区政府拆巨资在城南这块打造百万方的吴中商圈，而我们苏州·中润中心项目就是位于吴中商圈的核心地带，项目拥有三条轨道，其中三 四号线和我们商场地下负一层无缝对接，（明确的指出3、4号轨道的走向）二号线距离我们只有一站的距离，另外项目紧邻的是苏州主干道人民路；他包含了40%公交路线通往全市各个区域。交通上不管是地上、地下、还是地面，可以说是四通八达，十分的便利；项目门口就是吴中区政府（透过玻璃可以看到），以它为核心周边分布了将近30家的政府机和银行机构、以及学校（包括房管局、住建局、中国银行、建设银行、农业银行、工商银行、苏苑中小学（模型上能看见的机构多说几个）??）这些行政商务配套也将为您的企业提高工作效率和便利。目前吴中CBD核心区域已经有近50万方的商业体量规划成型，未来合计将有100万方的商业陆续建成，（周边规划介绍下：宝带路北侧、东吴北路）而我们项目是政府首发工程，也是吴中区地标性的建筑，升值空间肯定是不言而喻的。 项目模型：
我们现在所在位置是这里（写字楼大堂），门口这条路是东苑路，北边是宝带东路，南边是文曲路，我们整个项目体量是36万。其中这块22万方是由我们中润置业开发的（包括群房部分和一幢第一高楼228米、一幢100米），旁边是政府配套14万方（文体会展中心）整个项目地下是互通的（-2和-3是停车场）；您刚刚从那边过来应该可以看到丽丰购物中心，是去年9月28开业。5楼北区一层都是电影城；地下负一层是BHG精品超市、保龄球馆；三楼是卡通尼乐园等；另外还有单独的一条异国风情餐饮街（引导客户到可见位置：韩国料理、日本料理、新疆阿拉提、港式茶餐厅等）；它是集吃﹑喝﹑玩﹑乐购一站式大型购物中心。
这就是我们的主楼；228米；是主城区的第一高楼，是吴中区的地标建筑。从6-27是我们超5A甲级写字楼，也是我们目前正销售的，全部是精装现房； 26﹑27是我们公司现在的办公区域，29-45是我们开发商自己持有；里面有五星级酒店和VIP私人会所，还有酒窖﹑雪茄吧等等。其中42F是360度高空游泳池，这里将成为整个苏州成功人士社交聚会的首选空间。主楼旁边的是我们一栋酒店式公寓：璞御公馆；现在是精装修现房，在做清盘特价。璞御公馆我们聘请的是全球第六大运营管理公司：恒信柏迪GVA来管理的；24小时的管家式服务；这是公寓的大堂挑高11米的；待会可以带您直接去看现房；(如果看公寓样板房说辞不变)
我们的项目两边都是政府配套，这边是14万方的文体中心；这个圆弧形的体育馆现在正在翻建。主要是举行大型的晚会，例如同一首歌﹑中秋晚会。长方形的是现代文体中心。它的一楼是标准赛式游泳馆﹑二楼是乒乓球﹑羽毛球﹑三楼是篮球馆，这都是对全民公开的；和我们公寓同一高度的是文化创意大厦；主要是政府文化性的办公单位；旁边是个足球场和田径场；目前也在做改造；马路对面是正在规划的吴文化中心，展示苏州2500年悠久历史成果。项目西边是正在建设的四馆两中心和市民文化广场。他的寓意是从太湖石里滴出的一滴水流入京杭大运河。这滴水便是青少年活动中心。四馆包括：文化馆、档案馆、图
书馆??您以后在这可以享尽健康运动生活，又可以丰富您的文化生活，两边的市政配套和我们项目地下整体都是互通的;在这里您可以实现真正的一站式活动; 写字楼说辞:
我们的写字楼大堂是挑高11米的;这边是公共用电梯间，写字楼配备十部日立电梯(其中两部货梯)，另外这边还有两部转换梯,从停车场上来到大堂;客梯低区4部，高区4部, ,这样大大降低了客户等候的时间，提高工作效率。这边采用的刷卡进入电梯;目前的高端物业写字楼都采用这种的门禁卡;(上海的金融中心也是和我们一样的;)引导客户进入电梯:我们电梯地区是4米/秒；高区达到6米/秒（指27F往上）;先到达26F；在北、东、南三个卡中花园介绍外面的景观和规划；（南面的空中花园：往南就是市区，人民路，各大银行；这是政府正在施工建的四馆两中心，宝带路上的吴文化中心；东面的空中花园处：金鸡湖和园区的高建筑物；文体会展中心的介绍；南面空中花园：区政府、京杭大运河、运河景观带、东吴塔以及旁边的规划；）
9层样板间（或是客户需要的楼层）：整层面积1800平米左右；过道的净宽是2米；进入单间：我们的地板是10公分的网格地板；所有的线路都是走下面的；（介绍下写字楼的基本信息（写字楼答客问）；和其他项目做下优势的对比：目前苏州市的写字楼我们应该是档次最高了；）针对客户需求面积进行推荐；
A户型 69平米,南向 入户门：
这边就是我们的样板间，墙上挂的是户型图，A户型的建筑面积是69平左右，朝向是南向，可以先看一下，了解我们的房型结构。我们先看看入户门，它是实木材质，表面采用喷漆后进烘房加温干燥工艺的钢琴烤漆，呈浅栗色（颜色稀有而珍贵），这样的工艺使得房门色泽鲜艳，光洁度好，更有易清洗和防潮防火的性能。为配合我们的星级酒店标准，在门里安装的是智能磁卡感应门锁，为铝合金材质，安全性能好，坚固耐用。当然，从安全系数的加强方面，我们还在门后面的墙上安装了可视安防系统，它有布防，监控，对讲和呼叫功能，可以让我们跟物业及时联系，随时随地解决生活中的各种需求，提高生活品质。 进门：天-地-墙
现在我们进来房间里面参观，首先进门的左边是衣帽间和洗手间，右手边是开放式厨房，地面采用大理石材和高档地转。往前就是我们的通用活动空间了。房间最突出的特点是南向采用整墙落地玻璃，给主人以最佳景观效果体验，如果楼层够高，甚至可以眺望区政府南边的京杭大运河。由于我们这边不是实景样板房，所以不是落地窗，实际景色效果会更加漂亮。
整个房间的面宽达4.5米，层高达3.4米，从房间内部给以视觉效果最大化，这方面是我们的璞御公馆在同类产品中有绝对的唯一性。吊顶是石膏造型，增加空间层次感，地面是实木复合地板，脚感舒适，稳定性更高，并且环保性能相对较强，更易维护。再看我们的墙面，采用的是韩国进口的无纺纸，原料是天然植物纤维，里面添加了基膜层，使得墙面气密性更强，无纺纸除了可以产生立体视觉效果以外，最大的特点是就是环保。 整个空间呈连体式，亦可以根据主人喜好和需要作适当的功能分区。北面的玻璃隔断，一方面对房间作装饰效果，另一方面更是卫生间空间利用极致的设计。整个样板间的软装设计为简欧风格，典雅大方，可供您在选择软装方面做参考。（说明房间里的交付标准）。 厨房：
旁边的开放式厨房，为德系经典配备，采用整体台面，电器都是西门子系列的嵌入式设备，节省空间，易于操作和清洁，（抽油烟机，微波炉，冰箱等），橱柜使用的是德国进口的高端品牌菲林格尔，为全国免检产品，设计为欧洲风格。橱柜内部为菲林格尔专用的海蒂诗铰链（亲自操作让客户感受不同，并可说明海蒂诗是五金行业里的龙头产品，高端橱柜产品的首选），采用自动吸合开关系统，有助于橱柜的耐久年限。旁边的洗碗盆用的是摩恩品牌，并且在水盆上表面镀了拉丝面板，背面采用磨砂涂层，有效达到流水静音效果。这是我们设计开放式厨房的亮点，就是厨房操作不影响房间学习或休息。 卫生间：
卫生间采用干湿分离设计，分区明显，台盆马桶龙头等卫浴设备均采用科勒产品，台面采用深色大理石材质，彰显尊贵奢华。热水器使用全球先进设备，有130年历史的美国的A.O史密斯热水器，质量过硬，稳定性能超强，是行业中最环保最耐用的品牌产品。（指出热水器的位置，并解释我们的热水器绝对的安全性和环保性，同时介绍洗衣机）洗衣机外置，避免占用卫生间空间和潮湿，全自动西门子洗衣机，有自动漂洗和烘干功能。让在快节奏都市里的高级白领和小资们生活更便捷舒适。 服务：
公寓物业管理公司与璞御酒店式同一家管理公司，美国GVA物业顾问，将为住户提供终极系统服务，他们将成为每一个住户的私人管家，如健康顾问服务，可为您在需要时代就医；商品代购服务，代售代租
服务，商业会晤服务，全智能安全服务等一系列服务，并在保证完美质量的同时，我们同时给予产品多维的空间及情感维系，成就其独一无二的个性色彩。通过诠释投资者的愿景，并将其转换成现实，我们以此来确保投资的回收，梦想的实现。
补充说辞：苏州金融中心介绍 项目定位：
我们项目在前期规划时就定位为苏州金融中心，金融行业客户是我们的重要客户群之一。您要知道金融行业的特殊性，它除了我们正常的工作时间外，还需要全天候时刻关注着海外各大金融市场的行情波动以保证信息的时效性。因此我们写字楼很多产品硬件就是按照金融行业这种24小时工作需求配置的，如我们的中央空调系统使用的是美国开利VRV空调，满足了客户对较长工作时限、舒适性及计费合理性的需求，节能环保24小时候全天候服务。另外我们考虑到长时间工作可能给您带来的疲劳，为了给您创造一个舒适的办公环境和宽侈的空间尺度，我们的标准层高达到苏州罕见的国际甲级写字楼标准——4.1米。 硬件配套：
我们项目采用的双层LOW-e中空玻璃幕墙，这种材质在节能、环保方面表现卓越，比传统的单层玻璃幕墙可以节约30%左右的空调费用。我们的大堂拥有11米的挑高，这种气派空间尺度也无形中给入驻的企业形象加分。跟上海的环球金融中心一样，我们项目也设置有双大堂，分别是写字楼大堂和我们的超奢华酒店大堂，这种内部的功能区分在保证了物业的档次和品质的同时，也使得其中的客流动线更加合理有序，避免了像环球188那种多种物业混用同一大堂造成的无序嘈乱。同时我们的产品面积段也非常丰富，我们每层的承重柱均分布在外围区域，内部空间完全可以根据您的需求来灵活的分割安排。同时，整个项目的停车位达到3000个，地下2300个，地上700个，拥有苏州写字楼中最充足的车位。 节能环保：
整个写字楼除了硬件配套在苏州无可比拟外，在低碳节能方面也是苏州最绿色的建筑，除6楼有600平米的苏州最大屋顶花园，可以用于商务洽谈、休憩外，从13楼开始，每个楼面上设置了4个空中花园，可以为客户打造一个绿色、健康、人性化的办公环境，也是引领了苏州写字楼的生态办公革命。 补充说辞：璞御公馆介绍 我们的璞御公馆高达100米，是德系精装豪华私人顶级公馆，立面也是由全玻璃幕墙构成，项目建筑面积约为2.6万平方米,共26层, 层高3.4米，比一般的住宅项目拥有更为奢华和大气的私人享受空间，主力面积区间：45-86平方米不等，仅372套，且均带有全德系的精装品牌，装修标准达到每平米4000元，本项目欲打造苏州首座奢华私人酒店式公寓，高端类不动产物业，在规划之初便受到苏州、上海、浙江等投资客户的高度关注及大力追捧，城南豪华私人酒店式公寓的出现，将带动苏州吴中商圈的商业文化，为未来周边规划、发展高端商业区奠定基础。
璞御公馆在硬件方面要求苛刻，力图将国际酒店的星级品质服务于日常生活。西门子电器，菲林格尔橱柜，工艺精湛，品质高贵；全套科勒卫浴，精美华丽，浑然天成，11米挑高星级大堂，宽绰空间尽显豪华风范。
同时在物业方面聘请：全球第六大物业管理公司GVA强势进驻，为客户带来国际标准的服务，简单的说：就算是您炒菜的时候没有酱油，都可以让物业帮忙代购。 补充说辞：铂金大道介绍 我们14万方得购物中心，开发商自行开发的占比8万方，政府配套6万方，
开发商对于项目非常有信心，持有整体的购物中心，后续商业运营有强大的品质保证。目前商铺仅仅销售3%，也就是我们的铂金大道部分，非常稀缺仅4000平方米，36席位，主力面积在100-120平米的黄金户型。目前我们的铂金大道已经全部招商完毕，已经签约的商家如：101哈根达斯，102-105是避风塘；中间是面包新语、Costa咖啡；味千拉面、一茶一坐还在竞争中庭的位置，目前还在商定之中。
铂金大道致力于打造24小时不夜城的城市夜都市核心，开业之后必然会对苏州人的生活餐饮带来巨大的改变，为了给客户信心，开发商给了6年累计42%的高额回报，分别是：第一年：6%、第二年：6%、第三年：6%、第四年：7%、第五年：8%、第六年：9%；其中101也就是哈根达斯和我们强烈要求签约8年，因此101是8年高额的投资回报，分别是：第一年：6%、第二年：6%、第三年：6%、第四年：7%、第五年：8%、第六年：9%、第七年：9%、第八年：9%；
补充说辞：综合体模型 综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。 简单解释就是一个浓缩的城中之城，它将最好的东西连在了一起，它的出现将改变一个区域的面貌和商业格局。
您现在看到的是美国的洛克菲勒中心，洛克菲勒中心在纽约人心目中有着极高的地位，成为了纽约的城市符号，它不仅是纽约人圣诞节日开始的标志，而且是美国财富和文化的象征，也是超级都市的图腾物。每天在此上班人数达65000人。 “在大萧条最低迷的时候为成千上万的纽约人提供了就业机会。” 这让洛克菲勒赢得了工会和媒体的公开尊敬。
日本六本木，是具有健康的时尚气息和浓厚的文化氛围的超大型综合体，在日本享有极高的知名度，57.2%的东京人选择了六本木作为心目中最能代表“现代东京的地方”在“最想带朋友在东京参观的场所”“传播新信息、最文化城区”“作为话题经常被瞩目的城区”中排名前两位。
香港国际金融中心位于香港岛中环金融街8号，面向维多利亚港 ，有44层高达420米，总楼面面积达43万6千平方米 ，由著名美籍建筑师César Pelli及香港建筑师严迅奇合作设计而成，是香港作为世界级金融中心的著名地标。香港国际金融中心（IFC）聚集了一大批世界级大型金融机构总部、众多跨国公司和政府重要机构，已经成为香港的经济中心和权力象征。
上海环球金融中心：总高度达492米，集写字楼、会展、酒店、观光娱乐、商业等为一体的大型综合体，为上海陆家嘴核心金融区的核心地标。
台湾101大厦高度达508米，为目前世界第二、中国第一。它是台北集写字楼、商业、餐饮、会议中心等全面功能为一体的巨擘级地标综合体，已成为代言台北的“名片” ，“台湾101大厦”极大地促进了台北的经济发展速度，也展现了台湾地区经济发展成果，塑造了崭新且富有个性的城市景观形象 。
现在您对综合体物业有没有点心动呢，核心综合体还不仅仅只是普通的业态聚合，她更是城市的地标，代言城市形象的名片，比一般的综合体价值更高，多了一个地标价值，地标价值又如何体现呢，我再给您举个例子：
陆家嘴的上海环球金融中心，2年前写字楼租金：10-13元/平方米*天，目前写字楼租金：15-18元/平方米*天，而旁边的中建大厦2年前写字楼租金：7元/平方米*天，目前写字楼租金：9元/平方米*天。人民广场南京路的恒隆广场，10年前商铺价格估值不足20000元/平方米，目前价格200000元/平方米以上，写字楼租金18元/平方米*天，而周边10年前华业小区住宅价格8000元/平方，目前二手房价格40000元/平方米，写字楼梅龙镇广场租金也才6.5-8元/平方米*天。
可见，与同类物业相比，城市地标性建筑的溢价水平普遍超过一倍，且远远超过普通住宅水平。 补充说辞：主楼业态说辞 项目主楼高度228米，内部业态丰富，1-5F是环球购物中心，6-28F苏州金融中心即5A甲级写字楼，29-36F为巅峰豪庭，37F-41F为五星级酒店，42F-45F为酒店功能区。
1F设计为双大堂，写字楼为单独接待大堂，入口设置在月浜路，挑高11米奢华大堂设计，体现了国际商务尊崇感，大堂内部设置了咖啡厅，以及电子显示屏动态显示动态金融信息，直接和国际信息接轨，让您实时掌控最新讯息。同时1F设置了豪华等待区，来访客户可以等待接待，能充分彰显客户尊贵感。1F酒店接待大堂入口设计在文曲路，从接待大堂进入后有精品商业店，您便利的生活、工作所需品都可以从里面直接购买，功能设计更加科学人性化。
6-28F是苏州金融中心，未来入住客户以高端金融商务客户为主，写字楼配备新风系统，10部全进口日立电梯，可以带您便捷享受高效商务生活。
29-41F为360度全景超五星奢华精品酒店，内含标准间以及酒店总统套房。在这里可以更进一步领略360度的美景。标准严谨的全球顶级配置以及国际管家式服务理念，将打造面向国际顶峰人士的商旅平台。在这个平台上，2500年的姑苏古城都可以尽收眼底。
42-45F为酒店功能区，其中42F为水疗中心，内含10个spa馆，内部设置了泰式按摩、中式按摩，可以让您在200米左右的高度，充分放松身心，体验愉悦；
43F为酒店接待大堂，差旅客户入住酒店的话，直接到接待大厅办理入住手续，同时43F作为功能转换区，可以直接进去44F的中餐厅就餐，以及45F的会所消费。后续整个主楼作为苏州地区精英活动区域，将成为整个苏州成功人士社交、聚会的首选空间。
43F西餐厅含甜品区、大型卡座区，44F为中餐厅，内含12间包间，其中20平米的大餐厅2间，16
平米餐厅2个，可以满足高端商旅聚会，在这里享受佳肴的感动和难忘，应该是少数人才能体会领略到的。
45F为巅峰会所，由特殊玻璃的空中走廊巧夺天工，极具视觉穿透力。内部设计别具匠心，包含了酒窖、雪茄吧、阅览室、会客厅、酒吧、会客客厅等；专设企业会客厅，独立设计、静雅装修，无论是贵宾驾临、还是精英聚会，置身其中可以领略豪华惬意的人生享受。 补充说辞：价值点展板 您看到这块轨道交通图是苏州城市未来轨道规划。每座城市交通最密集的地方就是这个城市最繁华、物业最有价值的地方，我们项目未来将拥有三条轻轨枢纽、也是苏州唯一一个拥有三轨交汇的黄金地段，这个就好比是上海的人民广场和徐家汇，只有拥有这样等量级的商业中心才拥有其中三条轨道交通聚集，而苏州3、4号线两条轻轨线就在我们项目下面，作为地铁上盖物业未来的升值潜力也是不言而喻的。
在苏州十二五规划中，苏州城市扩容，我们目前的吴中区域项目所在周边被并入苏州中心城区。 苏州原来是以观前、石路以及南门商业为中心向周边辐射而形成的三个商圈，由于城市花进程，苏州古城的商业已经无法满足人们消费需求，因此三大商圈的发展遭遇瓶颈，根据需求和商业发展的规律也就诞生了城市新兴商圈，市政府把握了这样的机会，斥巨资在城南中心城区，也就是吴中区打造一个近百万方的大型商业、商务中心—吴中商圈，形成了新的纵贯主城区南北的“人民路-东吴北路”黄金商道。将来在吴中区这片新兴的商业腹地必将将崛起，成为苏州中心城区规模最大、配套最齐全、业态最丰富、交通最便捷的苏州主城区第四大商圈——吴中商圈，我们项目周边规划是百万方的商业体量，这张看到的是初步的规划图。中润·苏州中心项目，作为整个百万商圈CBD的首个起势项目，吴中商圈的开篇钜作，受到了政府大力支持。 补充说辞：苏州城市发展 先来看看我们项目所在的城市版图—长三角区域图，您可以很直观的看到苏州位于长江三角区域洲中心腹地，位于中国沿海经济开放区与长江经济发展带的交汇处，东邻上海，西抱太湖，南接杭州,北临南京。距上海仅80公里，从交通网络也可以看见沪宁高铁贯穿其中，城际高铁时代的来临到上海的时间最短只需要15分钟，到南京最快40分钟。另外，通过苏嘉杭高速，到杭州也只有90分钟车程，真正实现了长三角一体化共融的同城效应。作为“上海的后花园”，苏州整个城市的地位和未来发展价值非常优越。
苏州城市价值研究报告的几个数据显示——苏州荣誉《福布斯》中国大陆最佳商业城市，2010年GDP超过9000亿元居全国第五位，居全国地级市第一。按2010年常住人口计算的人均GDP则达到了8.81万元，已经成为全国人均产出最高的城市之一。全市实现地方一般预算收入900.6亿元（超过广州市），比上年增长20.9%。
从以上几个简单的数据可以很明显看出苏州是一个非常值得投资的城市，长三角一体化共融的”蝴蝶经济效应”以及高铁时代的来临将再次给苏州带来了新的腾飞机遇，同时苏州城市的建设也在如火如荼的进行之中，地铁一号线已经通过试运行，即将正式开通。
选择在苏州的几个理由：
①最适合居住---自古以来就有上有天堂，下有苏杭的说法，苏州无可争议的排在全中国最适合居住投资的城市之首；
②经济发展快---在中国城市经济排行榜上，苏州合同利用外资全国第一位，工业产值全国第二，进口总额和出口总额全国第三位苏州以全国万分之九的土地，创造了中国百分之九点九的外贸进出口总额，实际利用外资占全国的百分之八点五，15年间GDP总额量翻了20倍；
③房价低---一般房价与城市的经济发展紧密相关，目前苏州的整体均价还远远低于上海、杭州。但GDP
写字楼说辞2013-7-1 - 图文
