自考资产评估名师关森串讲班详解4-10章 【本章重点】
1.本章在考试中的题型主要有单选、多选、简答和计 算。
2.本章的重点是房地产评估的市场法、收益法（假设 开发法、残余估价法）、成本法；影响地产价格的因素、 建筑物评估时需考虑的因素等。本章应掌握重点以及容易 出题的题型。
机器设备评估（成本法）、企业价值评估（收益法）、无形资产评估（收益法）、房地产评估（市场法）。 【本章内容】
一、房地产评估概述 （一）房地产的概念
房地产：是指土地、建筑物及其他地上定着物，又称之为不动产。
房地产形态：单纯的土地、单纯的建筑物、土地与建筑物合成一体的房地产。 （二）房地产的特征
位置固定性、耐用性、影响因素多样性、投资大量性、保值增值趋势。 （三）房地产的评估程序 1.明确评估基本事项2.拟定评估工作方案3.实地查勘搜集资料4.选用评估方法评定估算
5.确定评估结果，撰写评估说明和报告二、土地使用权评估的特点 （一）使用权及其实质
土地资产可以作为单独的对象进行评估，也可以与地上建筑物一起作为评估对象进行评估，还可以作为整体企业资产的构成要素随整体企业一并进入评估。 （二）土地资产的分类及其特性 1.资产及其分类（重点掌握1、3）1）按社会经济用途
土地可分为工业用地、商业用地、交通运输用地、公用事业用地、生活住宅用地及其它用地等等。在明确它的经济特性后确定它的经济用途分类。 2）按经济地理位置
土地可分为市中心区、一般市区、市区边沿区、近郊区、远郊区等等。按照经济地理位置，越接近城中心的地理位置土地的价值、经济特性表现的越明显，价值量就越高。3）按所有权归属
土地可分为国家所有土地和集体所有土地。我国城市土地属国家所有；除城市以外的土地属集体所有。但有些集体所有土地经过开发等原因也属于国家所有土地。要注意所有权归属时应如何划分。4）按利用程度
土地可分为高度集约使用的土地、正常使用土地、闲置未使用土地或空地和使用不当土地。 5）按开发程度与开发趋势
土地可分为已开发的土地、未开发的土地和列入市镇开发规划的土地。2.土地资产的特性：自然特性、经济特性
1
自然特性：土地面积的有限性、土地空间位置的固定性、土地使用价值的永续性和增值性、土地的不可替代性。
经济特性：用途多样性、经济地理位置的可变性、可垄断性。 （三）土地资产价格体系
1.土地资产价格类型（重点前两种）
基准地价：基准地价是指城镇国有土地的基本标准价格。是各城镇按不同的土地级别、不同的地段分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地土地使用权的平均价格。 从定义中可以看到：
（1）它是政府行为，是政府制定出来的； （2）它是区域内的平均价格；
（3）它的价格是按经济用途确定的； （4）它表示的是单位土地面积的地价。
标定地价：在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。 土地使用权出让底价：是政府根据正常市场状况下宗地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准。它也是土地使用权出让时政府首先出示的待出让土地或地块的最低地价（标价）的依据和确认成交地价（或出让金）的基础。 转让价格：是使用者将已取得的土地使用权转让给第三者，由第三者向转让者所支付的一种价格。由于转让的本身是土地使用者之间的交易，其价格形成也是由交易双方来决定的。 出租价格：地产出租价格亦称土地使用权租金价格
目前我国的城市地产市场按土地使用权流转方式，可划分为一级市场和二级市场。 2.土地资产价格的特点
土地价格不是土地价值的货币表现，其价格不由生产成本决定。土地价格主要由土地的需求决定。土地价格具有明显的区域性。土地价格的上涨性。
（四）影响地产价格的因素
是指对土地价格高低及其变动具有普遍性、一般性和共同性影响的因素。包括：1.一般因素：
（1）行政因素（2）社会因素（3）经济因素（4）其他一般因素
2.区域因素：是指因土地所在地区的特性而影响地价的因素，也就是说，土地所在地区的自然条件与社会经济、行政因素相结合所形成的地区特点所影响的地价因素。
影响商业用地土地价格的区域因素：商业繁华程度、交通便捷度、环境优劣度、规划限制、其他因素。
影响工业用地价格的区域因素：交通便捷度、基础设施完善度、产业集聚规模、环境质量、规划限制、其他因素。
影响住宅用地价格的区域因素：位置、交通便捷度、基础设施保证度、公用设施完备度、环境质量度（包括人文环境和自然环境）、规划限制、其他因素
3.个别因素：是指地产所表现的个别特殊的如位置、面 积、地形地质、宽度、进深等对地产价格产生影响的因素。
除此，还有土地利用因素：主要包括容积率和土地用途。（五）土地使用权评估的原则
替代原则、最有效使用原则、变动原则、供需原则、贡献原则 应用最有效使用原则，应注意：
1.应根据城镇规划中的最适宜用途来确定，如城市闹市区中的街角地，其最佳用途应该为
2
商业用地。
2.土地的最有效使用原则，还包括地块使用强度。如地块的建筑密度、容积率等。地产评估一般选择地块的最有效使用强度。
3.应用这一原则时，必须符合国家法律、法规和政策的规定。三、土地权属及其处置 （一）土地权属的类型
土地权属按不同角度，可以分为土地所有权、划拨土地使用权、出让土地使用权等。 1.土地所有权
我国的土地是社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。城市土地属国家所有，农村土地属集体所有 。注意，宅基地、自留山等也属于集体所有。 2.划拨土地使用权
以划拨方式取得的土地使用权，土地使用权不得单独设定抵押权，依法取得了房屋所有权连同该房屋占用范围内的划拨土地使用权，可以设定抵押权。 3.出让土地使用权
土地使用权出让最高年限按用途分别确定： （1）居住用地70年 （2）工业用地50年
（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年 （4）商业、旅游、娱乐用地40年 （5）综合或者其他用地50年
（二）企业资产重组与改制中土地权属的处置
土地权属处置方式：出让方式、直接投资入股方式、租赁方式 四、土地使用权评估的方法（重点） （一）市场法（重点） 1.市场法及其适用条件
市场法：也称市场比较法，是将待估土地与在近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地价格的一种评估方法。 公式为：
待估土地评估值=比较案例土地价格×（正常交易情况/比较案例交易情况）×（待估土地区域因素值/比较案例区域因素值）×（待估土地个别因素值/比较案例个别因素值）×（待估土地评估基准日价格指数/比较案例交易日物价指数）
一般地，采用市场法至少应选用三个或三个以上的比较案例，经过上述评定估算过程，至少应得到三个或三个以上的初步评估结果。经过处理得出一个评估结果。
2.市场法应用的步骤与过程
（1）广泛搜集交易资料，确定比较案例。（2）进行交易情况的修正（3）进行交易时间的修正（4）进行区域因素修正
（5）进行个别因素修正：个别因素修正的内容主要包括土地使用年限、容积率、临街宽度、临街深度、面积、形状、地形、地质等土地使用年限修正时，修正系数公式 ：K=[1-1/（1+r）m]÷[1-1/（1+r）n]K---年限修正系数
3
n----比较案例秃顶使用权剩余年限 m---待估土地使用权剩余年限 r---折现率
容积率的修正时，修正系数公式 ： 容积率修正系数=
（6）确定待估土地评估值 （二）收益法（次重点） 1.收益法
土地使用权评估中的收益法，亦称收益还原法，是指通过预测土地未来产生的预期收益，以一定的还原利率将预期收益折算为现值之和，从而确定土地评估值的方法。 公式为：土地使用权评价价值?A?1?1??A?(P/A,r,n)n?r?(1?r)??式中：
A—土地收益 r—还原利率
n—土地收益年限
土地使用权评估中的收益法的应用，重要的是要确定土地的收益额、土地还原利率和土地收益年限。
2.土地收益额的估算（1）土地收益的分类：
实际收益：是指在现状下实际获得的收益，实际收益一般来说不能用于评估，因为个别人或个别企业的经营能力等对实际收益的影响较大。
客观收益：是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客观收益才能作为评估的依据。
土地收益包括有形收益和无形收益，计算收益时不仅要包括有形收益，还要包括各项无形收益。
（2）土地纯收益的计算步骤：
计算总收入、求取总费用、求取总收益、确定房屋纯收益、求取土地纯收益 3.土地还原利率及其估算
（1）利用收益还原法公式，通过搜集市场上相同或相似的土地纯收益、价格等资料，反推算出还原利率。
（2）通过完全利率加上风险调整值的方法求取还原利率。还原利率=安全利率+风险调整值 4.土地收益年限及其测算
土地收益年限是指待估土地从评估时点开始，其收益能力延续的时间长度，（剩余使用年限）即通常以年为单位。土地的收益年限一般是以其出让年限减去已使用年限获取（即剩余收益年限=出让年限-已使用年限）。 （三）成本法（次重点） 1.成本法及其适用范围
成本法：亦称成本逼近法，是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据，再加上一定的利润、利息、税金以及土地增值收益来确定土地价格的一种评估方法。 公式为：
4
评估值（土地价格）=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益 2.成本法评估的步骤1）估算土地取得费、2）估算土地开发费3）估算税费4）估算利息5）估算利润
6）估算土地增值收益7）估算土地使用权评估值（四）假设开发法
假设开发法：亦称剩余法，这种方法是在评估待估土地价格时，将待估土地的预期开发后的价值，扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，从而估算待估土地价格的一种方法。
五、 建筑物评估的特点 （一）建筑物及其分类 1.定义
建筑物：是指与土地组合的建设成果，总体上划分为房屋和构筑物两大类。2.建筑物分类方法：
按建筑物承重结构分：钢结构、钢盘混凝土结构、混合结构。 按建筑物使用功能分：工业用建筑物、民用建筑。 （二）建筑物评估时需考虑的因素
物理因素、环境优劣的影响、经济地理因素、新旧程度、用途、产权、政策因素、供需状况、其他。
（三）建筑物评估的原则
替代原则、最有效使用原则、供需原则、房地合一原则。
六、建筑物评估的方法（重点） （一）成本法（次重点）
建筑物评估值=建筑物重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值
1.建筑物成本构成：建筑安装工程费、前期费用、其他费用、间接费用、合理利润、资金成本、税金
2.建筑物重置成本的估算方法（1）预决算调整法 （2）重编预算法
（3）价格指数调整法：是根据建筑物的账面成本，运用建筑业产值价格指数或其他相关价格指数推算出建筑物重置成本的一种方法。 价格指数调整法计算公式为： （
1
）
定
基
物
价
指
数
法
待估建筑物重置成本=待估建筑物历史成本?（
2
）
环
比
5
评估时点定基物价指数建筑物购建时定基物价指数价
指
数
法
物
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