商业写字楼人员配置及测算方案
一．项目服务团队组织架构图
项目经理 客服经理 秩序经理 工程经理 环境经理 前台接待 秩序领班 运行领班 大堂保洁 客服管家 大堂礼宾岗 运行技工 楼层保洁 收费及库管 监控/消防岗 维修领班 外围及车库 停车收费 秩序维护员 维修技工 机动保洁 二．人员配置
工作区域 岗位 项目经理 客服经理 前台接待 客服管家 收费兼库管 停车收费 秩序经理 工作时间（小时） 8 8 8 10 8 12 8 人数（人） 1 1 2 1 1 1 1
地上部分 秩序领班 大堂礼宾岗 监控/消控岗 秩序维护员（门岗） 秩序维护员（巡逻） 秩序维护员（夜班） 工程经理兼装修 运行领班 配电运行员 电梯技工 维修领班 空调技工 弱电技工 水电维修 保洁领班 大堂保洁 楼层保洁 机动保洁 12 8 12 12 12 12 8 12 12 8 8 8 8 8 8 8 8 8 12 8 2 2 2 3 2 8 1 1 2 1 1 1 1 1 2 1 10 2 2 3 57人 地下部分 停车管理员 外围及车场保洁 合计 三．项目管理成本分项报价和月总成本
项目物业服务成本分项报价表 序号 1 项目 物业费 收费单价 12.80 单位 元/平方米/月 元/个/月 面积 39844 月费用 月成本 节余 2,788.46 510,003.20 507,214.74 2 停车费 90.00 合计 400 36.000.00 546003.20 35,855.56 543070.30 144.44 2932.90 此测算仅供甲方参考，我公司采取酬金制，月费用由甲方向乙方支付。
写字楼部分管理成本测算（总表）
类别 费用名称 1-员工工资 测算依据及说明 数量 月费用 年费用 费用占比 52人 230000. 00 2700000. 00 45. 35% 2-员工杜保福利 #NAME? 3-日常行政办公 4-其他杂费 小计4 816. 67 330165.33 9,800.00 3961983. 92 0. 16% 65.091 小计3 4750. 00 57.000. 00 0.94* 小计2 94598. 66 1135184 18. 651 一、人力成本营用合计l+2+3+4 5-设备维护及维修 6-日常清洁及卫生 二、运维费用 7-公共区域能耗 小计7 小计6 小计5 29936. 67 359240. 00 5.90% 23202. 50 278430. 00 4.57% 89200. 00 142339.17 1070400 1708070. 00 17.59, 28.061 二、运维费用合计5+6+7 8-保险费用 公众责任险 三、大厦保险 财产一切险 按同类项目经验预估 机损险 三、大厦保险费用合计8 9-税金 四、税金 小计9 按6%计算 1250 4166. 66 583.33 6999.99 28710. 26 507,214.74 15000.00 50000. 00 7000 72000 344523. 12 6086577. 04 1. 18% 5. 66% 100% 项目物业综合服务费用总计： 按楼字 管理面积按39844平方米报价（元/每平方米/每月）: 12. 73
地下停车场管理成本测算（总表）
类别 费用名称 1-员工工资 测算依据及说明 数量 月费用 年费用 费用占比 小计1 5人 16,200.00 194,400.00 —、人力成本2-员工社保福利 费用 小计2 8,166.00 24.366.00 97.992.00 292,392.00 67.96% 一、人力成本费用合计1+2； 3-设备维护及维修 4-日常清洁及卫生 地沟及集水坑疏二、运修费用 通 5-公共区域能耗 小计5 毎季度-次 小计4 小计3 2,110.00 25.320.00 400 700 4,800.00 8,400.00 4,550.00 7, 360. 00 54,600.00 88,320. 00 20. 53% 二、运修费用合计3+4+5 6-停车场责任险 三、停车场责 停车场责任险（按同类项目经验预任险 估） 三、停车场责任险费用合计6 7-税金 四、专项费用合计 四、专項费用合计7 小计7 2.100.00 2,100.00 25,200.00 25,200. 00 5.86% 2,029. 56 2, 029. 56 24, 354.72 24. 354. 72 5. 66% 项目物业服务综合报价总计： 35.855. 56 430, 266. 72 100.00% 按400人车位报价（元/每车位/每月）, 89.64
四．项目管理服务费测算结果建议
(1)物业管理费月成本单价（含公区空调能耗）
A. 楼层物业费：12.80元/每平方米/每月； B. 停车场车位靜费：90元/时车创每月. (2)设定项目入驻率70% 收支平衡（建议）
A. 由于项目是单一业权，租赁入驻率达不到100%,初期会有一定的空置房； B. 从良性的物业5眇收支平衡，建议本项目将物业服务成本结合周边写字楼情况，项目收支平衡 点设计在70%是最合理的， (3)物业管理费用定价建议：
A. 按70%平衡点，建议物业费实际收费价格收取标准为物业费：17元/每平方米/每月 车位 管理费:130元/每个车位/每月为宜；
B. 考虑3-5年的市场高端写字楼服务成本増加，建议备案物业费按定价上浮每年6% 按三年计为18%,备案执行物业费收费价为19元/每平方米/每月；
停车场车位管理费备案定价150元/每个车位/每月.
商业写字楼人员配置及费用测算表
