农田看护房用地如何管理
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问:土地抵押期限发生变 更,土地登记机构如何办理登 记?
答:实践中.经常出现土地
抵押期限发生变更特别是抵押贷 款延期的情形.如何办理登记? 《土地登记办法》没有明确的规 定.实践中一般有两种做法:
第一种做法是要求抵押权人提供 原抵押资料及终止原抵押的证 明,收回原土地他项权利证明 书,注销原抵押登记,然后再重 新办理抵押登记,发放新的土地 他项权利证明书;第二种做法是 直接办理抵押期限变更登记,将 土地他项权利证明书存续期 限一栏加盖变更印章后予以变 更或者在记事栏予以注明,同时 在土地登记簿上予以记载. 银行等抵押权人不认同第一 种做法,认为解除原抵押权后至 重新办理抵押权登记期间,银行 的权利处于真空状态,没有任何 保障,存在较大的法律风险,因
此主张应当直接办理期限的变更．
登记.而地方土地登记机构大多 则认为没有期限变更登记这样一 种登记类型,不能直接办理. 蔡 卫 华
笔者认为如果因主债权延期导致土地抵押期限延期, 被抵押的宗地上只有一个抵押权或者有多个抵押权而需 要延期的抵押权期限变更之后不影响其他抵押权的顺位, 建议登记机构按照第二种做法直接办理抵押期限的变更 登记.理由如下:一是虽然《土地登记办法》没有明确 规定.但抵押期限变更也应当属于变更登记的内容;二
是不仅为当事人提供了便利,而且提高了登记的效率; 三是可以避免给银行带来不必要的法律风险. 但如果因主债权延期导致土地抵押期限延期,宗地
上有多个抵押权且需要延期的抵押权的期限变更之后影 响其他抵押权的顺位,建议土地登记机构一般采取第一 种做法,即注销原抵押权之后,再登记为后一顺位的抵 押权.或者采取第二种做法直接办理抵押期限变更登记, 同时办理抵押顺位的变更登记. 编者按随
着农村土地承包经 营权流转规模的不 断扩大,规模种植, 农业产业化经营程 度将进一步提高, 一
些地方的耕地特 别是基本农田正向．
种田大户集中,服 务于农业生产而不 是直接用于农业生 产的用地也会越来 越多,其中不乏为 便于管理和看护而 占用农田建起的看 护用房,对于这类 看护房用地如何定 性和管理,如何防 止假借看护房名义 侵占农田建设永久 性住房的违.法行 为,成为当前农村 土地管理中面临的 一
个现实问题.现 对上述问题进行分 析,并提出解决问 题的思路,供大家 在执法实践中参考. 潘 辉 芦 = ,I:
强
如何判别农田
看护房用地的性质．
由于看护房用地无法归人《土地利用 现状分类》中,这就为管理者出了一个难 题,如何管理这类用地呢?为落实用途管制 制度,加强耕地特别是基本农田保护,防 止以看护房为名擅自占用耕地搞住宅等非 农业建设,造成耕地被毁坏,很有必要加 强和规范看护房用地的管理.对于如何管 理,我们不妨先研究两个文件.
面对农业发展的新形势,国土资源部 l庆国土房产?2o09年第3期 农圈看护房闰地如何管理
土地抵押期限延期可直接办理变更登记
《关于搞好农用地管理促进农业生产结构调整工作 的通知》(国土资发f1999】511号)要求各级国 土资源管理部门支持有利于稳定提高农业综合生 产能力的农业生产结构调整.看护房作为规模种 植的必要设施,显然符合这种情况.文件还规定, 经土地和农业行政主管部门共同认定土壤耕作层 未被破坏或轻度破坏易于恢复的耕地,不作为减 少耕地考核.建造温室大棚和临时性畜牧场,饲 养场及塘底未经固化的简易水产养殖场,发展高 效农业,确需占用耕地的,须到县级土地行政主 管部进行备案,并签订复耕保证书,届时按要求 恢复成耕地.从中可以看出,如果将看护房用地 归为耕作层未被破坏或轻度破坏易于恢复的,不 作为减少耕地考核的情况,仍视为耕地,就可以 将其纳入现有的管理范畴.这种情况下的管理方 式为:到县级土地行政主管部门进行备案,并签 建造永久性农业,文件同时规定.订复耕保证书．
生产设施和配套设施,如畜牧场,饲养场,塘底 已经固化的水产养殖场,农副产品仓库,加工厂, 集贸市场等,占用耕地的,要依法办理农用地转 用审批手续,并做到占一补一.此时,如果将
看护房归为永久性建设物或构筑物,则要办理农 用地转用手续.
国土资源部最近出台的《关于促进农业稳定
发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》 规定,除了设施农业附属的管理和生活用房等永 久性建筑物的用地,须依法办理农用地转用审批
手续,按照建设用地管理外,凡未使用建筑材料 硬化地面或虽使用建筑材料但未破坏土地并易于 复垦的畜禽舍,温室大棚和附属绿化隔离等用地. 以及农村道路,农田水利用地,均可作为设施农 用地办理用地手续.由市,县政府审批,报省级 国土资源管理部门备案,不纳入农用地转用范围, 不占建设用地指标,但涉及占用耕地的要落实补 充任务.由于看护房用地不属于设施农业用地, 看护房也不能归入设施农业附属的管理和生活用 房.但是,如果将看护房归人永久性建筑物,则 需按建设用地管理.如果将其归入未使用建筑材 料硬化地面或虽使用建筑材料但未破坏土地并易 于复垦,就可以纳入农用地的管理范畴. 可见,认定看护房是否破坏耕作层或是否属 于永久性建筑物,是办理农用地转用手续还是备 案手续的界限,这是对其进行管理的基础和前提 条件.
怎样查处占用耕地建看护房
农田看护房在建设主体和使用功能上都具有． 一
定特殊性,在查处农田看护房占用耕地时应更 加慎重.按照《行政处罚法》的规定,实施行政 处罚必须以事实为依据,与违法行为的事实,性 质,情节以及社会危害程度相当.违法行为轻微 并及时纠正,没有造成危害后果的,不予行政处 罚.因此在查处时,需要注意以下几点: 一
是认真辨别看护房的真伪.通过调查,如
果认定当事人以建设看护房为名,实为进行住宅, 仓库,厂房等非农业建设,应该按法定程序依法 严肃查处.如果确实是不得不建设的看护房,又 无更合适的土地可用,如无法使用建设用地,未 利用地或劣质耕地等,则要另行处理.
二是认真鉴别是否破坏耕作层或者是否属于 永久性建筑物.如果认定耕作层未被破坏或轻度 破坏易于恢复,且确实是农业生产必须的,可责 令其改正违法行为,要求其办理备案手续,并签 订复耕保证书.同时为便于当事人履行协议,笔 者建议收取合理的复耕保证金.如果认定属于永 久性建筑物,耕作层已经严重破坏,可责令其限 期拆除或办理农用地转用手续.
三是实施行政处罚.如果当事人在规定期限 内没有改正的.或者认定以看护房为名擅自占用
耕地,或者认定看护房破坏了耕作层,属永久性 建筑物,就可以实施行政处罚.对于占用一般耕 地的,依据《土地管理法》第七十四条处理,对 于占用基本农田的,依据《基本农田保护条例》
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第三十三条处理．
四是追究刑事责任.根据调查的情况.构成 犯罪的,应及时移送司法机关追究刑事责任. l庆国±房产?2∞9年第3期
农田看护房用地如何管理
