从成交区域来看，高新区为全市办公供应成交的集中区域，占到全市的72%，其次为城北和城南，三城区成交量相当于全市成交水平，未来高新依然是办公市场的集中区域。高新区一直以来都是支撑办公市场成交的热点区域，而城北区随着市政府的北迁，办公类物业也迅速发展起来。
3、成交均价呈震荡上扬态势
受政策影响，西安房地产市场整体都受到了巨大的冲击，住宅市场均价开始波动，而对于楼市调控影响较小的写字楼市场，其均价的变动比例也相对较小。从上图中可以看出写字楼
成交均价整体呈现小幅震荡上升态势，全年写字楼物业均价平均为9497元/平米。 4、限购后写字楼物业成交比例呈现明显上涨
随着西安房地产市场的逐步发展，在住宅限购令的影响下，大量投资群体开始转战商业地产，从限购令颁布后的2011年3月开始，商业与写字楼所占成交比例开始明显增加，而住宅成交比例开始呈现下降。
5、写字楼市场新开工量、施工量及竣工量对比
从上图可以看出，西安写字楼施工面积和竣工面积从2010年1季度到今年年底保持持续
增长的趋势，2011年1季度受到传统春节因素的影响相对下滑， 2011年3季度施工面积首次出现大于竣工面积，2011年对于西安写字楼市场来讲属于写字楼发展的另一新阶段，市政府北迁、北客站的投入使用、地铁二号线的正式运营带动了城北写字楼市场的快速发展。例如经发国际大厦、利君V时代、凯鑫国际大厦、经天国际C座和新世纪大厦、第五国际、赛高国际等相继涌现。2011年西安写字楼市场已初步显现出城北、高新相争的新格局。 6、西安写字楼投资额走势
从近两年西安市写子楼投资额走势来看：写字楼物业投资额呈现稳步上升态势，且2011年2季度出现大幅上涨相比1季度环比上涨55.45%，由于住宅市场受到政策调控影响，大量投资资金转入写字楼和商业地产市场，加之西安国际化大都市定位吸引越来越多的外阜企业进入投资助推写字楼市场呈现快速发展。 7、空置面积24万㎡上下徘徊
从近两年西安市写字楼空置率可以看出，写字楼空置面积体维持在24万㎡上下这一范围。2010年一季度随着年市场供应量的快速增长，消化能力相对不足，2季度写字楼市场空置量达到高峰，之后随着市场销售量的增大，空置面积有所下降，从2011年开始随着供应量的增加，空置面积又逐渐走高，总体空置量继续在增大。截至11月末，西安写字楼可售量为128.94万平米，按照当前写字楼市场月均5.3万平米的消化量写字楼的存量去化周期24.31个月。就现状来看，由于限购后很多开发商转入不限购的商办物业，其开发量得到了持续的积攒，而眼下在整个楼市都不景气的情况下，商办物业的消化压力依旧十分巨大。
第三部分：西安市写字楼区域运行分析
一、各城区域写字楼运行概况
目前西安市写字楼主要集中在四大区域，城中、城南、城北、西高新。其中以西高新发展组号，受政策及规划的利好影响，区域集中了大量高品质的写字楼。城中区有西安市传统意义上的商业集中区，写字楼密集程度相对较高，成熟的区域环境和交通条件使得该区域成为历来写字楼市场的焦点，但受规划及土地供应的限制，该区域发展空间略显不足。城南南二环区域集中大量的商务楼，是西安市传统的商务区域。受政府北迁及地铁2号线的影响，近年来，城北成为商务集中区域，目前正向着凤城七路以北一带发展。此外，西安城东的东关正街、互助路、金花路等等零散地分布着像西部电力国际大厦、招商局广场大厦等办公楼，城西区域为传统的住宅区，区域环境较差，写字楼发展相对滞后。
二、西安写字楼市场典型区域分析
1、高新区
回顾自2000年以来，高新写字楼市场跌跌撞撞一路走来的历史，经过了快速发展、胶着、稳中有升三个阶段。先是2000年前后突飞猛进的发展，随之是盲目扩张带来的市场供应量过剩，大量写字楼空置，整个市场处于“胶着”的状态。随着西部大开发的稳步推进，高新区经济的快速发展，越来越多国内国际大企业抢滩高新，高新写字楼市场也开始繁荣，呈现出“乐观长牛”的趋势。
而且随着近几年的锤炼，高新区写字楼市场开始逐渐成熟。从总量上，开发商开始注意研究市场总的需求量，供应量过剩的情况基本已不再出现；另外开发商也开始研究具体的市场需求，开始分层次为企业提供不同规格的办公用地，在产品品质上也在跑步前进，由刚开始简单商住楼逐步发展到和国际标准对接，而且许多产品还针对客户需求做出了相应的产品创新。以旺座现代城为例，就将产品创新与客户具体使用精准对位，设计出的户内花园、写字楼布局分割、写字楼公摊面积控制等方面都为同类型的产品做出表率。 1）、2011高新区月度量价走势
2011年西安写字楼市场发展报告
