9、总地价 = 总楼价－总建筑费－专业费用－不可预见费－利息－开发商利润－租售费用—税金
=—8000－640－－总地价＋－总地价＋－－ 总地价 = 4504 .34(万元) 土地单价 = 4504 (元/㎡)
方法二：采用以第二年（建造完毕）为基点的计算方法。 0 第1年 第2年 第3年 计算基点 2500×60000×50% 1、总楼价 = 5000×10000＋2500×60000×30%＋————————
（1＋%）
2500×60000×20%
＋ —————————— = （万元）
（1＋%）1 2、总建筑费用 = 8000（万元） 3、专业费 = 8000×8% = 640（万元）
4、不可预见费 = （8000＋640）×3% = （万元）
5、利息 = 总地价 × [（1＋%）－1]＋×40%×[（1＋%）－1]＋×60%×（[（1＋%）－1]
利息 = 总地价＋＋
= 总地价＋（万元）
6、利润 = （总地价＋总建筑费＋专业费＋不可预见费）×25%
= 总地价＋（万元）
7、销售费用 = 总楼价×3% = （万元） 8、税金 = 总楼价×6% = （万元）
9、总地价 = 总楼价－总建筑费－专业费用－不可预见费－利息－开发商利润－租售费用—税金
= －8000－640－－总地价＋－总地价＋ －－
总地价 = (万元) 土地单价 = 4557（元/㎡）
备注：两种方法的思路都是正确的，但结果出现约1%的差异，主要是因为四舍五入
2
造成的。(这是2002年考试题库中的一道被选题)
第二部分——成本逼近法
成本逼近法也是我们估价实务中经常用到的方法，它是以土地开发所耗费的成本构成来推算土地价格的一种方法。（接下来我们先了解一下成本逼近法的概述）
第一节 成本逼近法的概述
一、定义
所谓成本逼近法，就是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、永缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。它与一般房
地产估价中的成本法不同（亦称为原价法、承包商法、合同法），它是以建筑物或建筑改良重新建造的费用，经折旧后求得建筑物价格，然后加上土地价格，最终得到整个不动产的价格。这个成本法实际上是假设地价是已知。而成本逼近法却是用来推算土地价格的。因此，两者的实际运用范围和估价程序、方法都是不同的。
二、成本逼近法的基本原理和计算公式
基本原理：成本逼近法的基本思路，就是把对土地所有投资包括土地取得费和基础设施开发费这两大部分作为“基本成本”，运用经济学中等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的利润、利息，组成土地价格的基础部分，同时根据国家对土地的所有权在经济上的体现（也就是土地所有权收益），从而求得土地价格。
基本公式：
土地价格 = 土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润 +土地增值收益
（从上述公式可以看出，成本逼近法在计算思路上是剩余法的变形。
P256）
三、成本逼近法与土地价格的构成
根据成本逼近法的计算公式，土地价格一般由土地取得费、土地开发费和土地增值收益构成，因此，常常有人把它称为土地价格的构成。
但从理论上讲，土地价格不外是资本化的、并提前支付的地租。土地本身是一种自然物，但由于土地所有权的垄断，使用土地本身是要支付地租的。而且除了真正意义的地租外，开发土地而投入的资本的利息，往往也以地租的形式表现出来。所以地租就包括了真正的地租和土地投资的折旧及利息两部分，土地价格就包括地租的资本化和土地投资的折旧及利息两大部分。因此，对地租的分析既要从土地自然物又是资本物两个角度入手。在分析土地价值时，把土地区分为土地物质和土地资本两个范畴，根据土地资本与土地实体不可分离的特性，把握土地资本改变土地物质性能，造成土地收益的增加，从而地租上涨，地价随之上升的过程，进而分析计算地价。
从地租地价的增值过程看：
改良后土地的地租 = 原土地的地租+土地开发投资的年收益
+增值的地租
将地租资本化，上述公式可变为：
改良后土地的价格 = 原地租的资本化 + 土地开发投资的现值 + 增值地租的资本化
即：土地价格 = 地租的资本化（含原地租和增值地租）+ 土地开发投资的现值 如果从土地经营者的角度，可将上述公式变形为：
土地价格 = 投入的成本（含原土地的购买价格或原地租的资本化+土地开发投资
的现值） + 利润（投资的资金回报）
+ 土地增值收益（增值地租的资本化）
根据上述分析，我们对土地价格的构成不能笼统地谈地价构成，而必须针对具体的土地条件进行探讨，是开发前的土地（毛地），还是开发后的土地（开发程度怎样：三通一平、五通一平、六通一平），地价实质上是土地预期收益的现值之和，取决于土地条件的优劣，而与具体宗地的前期投入成本高低并无必然联系，另外要从地租的形成和变化来分析土地价格，对一定条件土地的地价，理论构成虽然存在，但彼此在量上难以截然分清。下面主要针对开发后的土地价格的主要组成部分逐一加以分析。
（一）土地取得费
为取得土地而向原土地使用者支付的费用，分为两种情况：一是征地取得，二是拆迁补偿取得。
（1）国家征用集体土地，而支付给农村集体经济组织的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费用等。根据《土地管理法》的规定，土地补偿费是按照该地块被征用前3年平均年产值的6～10倍计算，由于与被征地原有收益有关，因此可认为其中包含一定的级差地租。地上附着物和青苗补偿费是对被征地单位已投入土地而未收回的资金的补偿，包含投资补偿部分。安置补助费是为了保证被征地农业人口在失去其生产资料后的生活回平不至于下降而设立的。
另外，根据《土地管理法》第三十一条规定：国家实行占用耕地补偿制度，即非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。这笔费用对土地取得者来说，也是为取得土地而必须支付的费用，一般称为造地费。
（需要注意的是）征地是国家依法采取的强制性行政手段，不是土地买卖活动，所以征地费用自然也不是土地的购买价格。但是，征地使农用地转为建设用地，征地费用按年产值倍数而不是土地纯收益的倍数关系，实质上又包含了购买价格的含义。因为征地费用远高于农地价格，这是农用地转为建设用地以及土地转变用途造成土地上涨。因此，尽管征地费用不是土地购买价格，但与土地价格有一定的一致性，所以在土地估价时，可把征地费用当作转换用途土地的非市场购买价格计算。
（2）利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁补偿费用。补偿标准根据各地的具体规定执行。（这是相当于对原土地使用者在土地上投资未收回部分的补
偿）
（二）土地开发费
指土地开发部门所进行的最起码的土地开发工程和投入的资金。注意的是这里的土地利用包括土地使用者对土地的直接利用和城市整体利用。
{“土地开发费”实质上是一个比较笼统的概念，在平时土地估价操作中， 是一件比较难以把握的事，各项费用究竟如何取舍，不同的理解结果的偏差很大。是否所有的土地投入都计入土地资本，那些基础设施的投资需要摊入地价，有几种不一样的观点：
第一种观点认为凡是与城市土地结合的固定资产，均可称之为土地资产（范围太宽，相当于把房屋等固定资产也包括进去了）；第二种观点认为，凡是改良土地的物理、化学性状，使城市土地更好地发挥其固有功能而投入的土地土地开发费用应计入土地资产（如通路、通电、通水等费用，但不好区分，也难以符合狭义土地资产的涵义）；第三种观点认为，土地开发发生的基础设施费用（主要是大配套），不属于土地价格的构成部分，它属于社会投资的一种形式，是通过基础设施本身营运来体现投资收益的；第四种观点认为应把土地开发部门进行的最起码的土地开发工程作为开发费用计入土地资产，这是目前比较统一的观点。因为地块的效用在很大程度上取决于城市的整体利用，而城市的整体效用在很大程度上又依赖于基础设施和公用事业的发展，土地开发建设并不仅仅表现在已使用土地上进行投资和建设，所以，城市的配套设施和市政服务费用也应考虑进入土地开发总成本。当然在土地理论与方法的考试中，不会考得这么复杂，一般是直接给出土地开发费}。
（三）土地增值收益及土地开发投资现值
成本逼近法估价中包含了土地增值收益这一部分。这一部分的计算就是“增值地租”，主要形式有两种：
1、“生地”中的“增值地租”。
这种增值体现在是农地转变为其他建设用地，转变后新用途土地的收益远膏腴原用途土地。这种增值是土地所有权人（国家）行使权利，允许改变用途带来的，收益归所有者拥有。
2、“熟地”中的“增值地租”。
通过在土地上的开发投资，使土地性能发生变化了，提高了土地的经济价值，从而使土地收益能力增加，同样，这个增加的地租应归土地所有者。
因此，成本逼近法中的地租收益主要由两部分组成，即土地原收益（征地费）和土地增值收益（所有权收益），即因用途土地或开发改良后土地所获取的地租收益与原土地收益的大部分差值。
同样，为改变土地性能而进行的土地资本投入，无法以独立的形态出现，只能依附于改良后的土地形态出现，以折旧和利息的形式在租金中体现。当土地所有者出让土地或土地使用权转让，这些费用必然通过土地价格回收。
通过上述分析，成本逼近法中增值地租，完全取决于开发改良后土地的收益。它的价格构成中的前两者征地拆迁和土地开发费是有具体的标准，可以有案可查，而后者（增
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