发商在取得土地前的土地价格，还得将上述费用从剩余值中扣除，才能得到所估土地的地价额。例如：根据剩余法计算得到的剩余值为1000万元，取得土地使用权的手续费、评估费等费用估计为地价款的2%，则可得到待估地块的地价为：1000÷（1＋2%） = （万元）从计算角度就可以到此为止了。但是，在我们平常利用剩余法进行地价评估的时候，或更现实一点大家面临估价师考试的时候，特别是估价实务的考试中，大家还得注意测算出的地价与前述价格定义中的地价内涵是否相吻合。比如：用剩余法计算出的地价实质上是从楼价中扣除各项费用后的余值，此时的地价内涵，就开发程度而言，宗地内已达“几通一平”，如果报告中所评估的地价是宗地内“场平”状态下的地价，也就是报告的“价格定义”开发程度宗地内为“场平”，还得扣减宗地内“几通”的费用。如果报告中未进行扣减修正，这就是一个错误点。
第三节 剩余法的应用
一、利用剩余法评估土地价格 见教材P249～252
二、利用剩余法测算开发商的预期利润 详见教材P252～253
三、利用剩余法确定建筑费及专业费的最高控制标准 详见教材P253～254 四、应用举例
98年的考试题（土地估价的理论与方法）
例一：某市有一块3平方公里的生地，拟进行“六通一平”成片开发后分块出让，据调查，附近地区已开发完成“六通一平”土地出让单价为1200元/平方米；可出让面积为全部土地的70%，其余为公用设施用地，土地开发费用为每平方公里亿元，开发周期为2年，开发成本在开发周期均匀投入，第一年投入70%，第二年投入30%，当地银行的贷款年利率为10%，专业费用为土地开发费用的3%，投资回报率为20%，转让税费为开发完成后转让地价的%。试估算该成片生地总价的单位面积地价。
解题思路：根据题中所列出的条件及剩余法的适用范围（将土地整理成可供直接利用的土地的估价），可采用剩余法进行估价。
1、计算开发总价值：12000×3000000×70% = 25200（万元） 2、计算总开发费用：35000万元×300000 = 105000（万元）
3、计算专业费用： 10500×3% = 3150（万元）
4、计算总投资利息 = 生地总价×[（1＋10%）2－1]＋（10500＋3150）×70%×[（1＋10%）－1]＋（10500＋3150）×30%×[（1＋10%）－1] = 生地总价＋＋
5、计算转让税费 = 25200×% = 16380（万元）
6、开发总利润 = （生地总价＋开发费用＋专业费用）×20% = （生地总价＋105000＋3150）×20% = 生地总价＋21630
7、计算生地总价 = 25200－ －（生地总价＋）－16380—生地总价＋21630) 生地总价 = (万元)
生地单价 = ÷3000000 = (元/平方米)
例二: （2002年的计算题）企业甲拥有一宗面积为20亩的国有出让土地，规划建设4万平方米综合大楼和2万平方米公寓，预计2年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。
经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元/平方米，公寓售价为4500元/平方米，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元/平方米，公寓为1800元/平方米，在建筑期间，建筑费及专业费第一年投入40%，第二年投入60%，银行贷款年利率为%，开发利润为总售价的15%，销售税费为售价的%。根据以上条件，试计算：
（1）该宗地在规划条件下的土地使用权价格；
（2）经甲乙双方协商，房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90%给甲作为地价的补偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投入和土地转让税费，试问甲除可得到14000平方米综合楼外，还可分得多少平方米的公寓。
（一）审题
1、明确题目的要求。即求取宗地在规划条件下的价格和甲方应得的公寓面积。其中，求取宗地价格是问题的关键，也是下一步计算的基础。
2、了解有关资料。要弄清楚那些属于估价对象资料，那些属于市场调查资料。关于市场调查资料，本题主要给出了房地产售价、建筑费和专业费标准及其他投入情况，利息率、利润率、销售税费率等有关参数植，对于这些内容的了解有助于构思解题方法。
3、审查关键内容，谨防误用。对所提供资料要仔细审查，弄请关键数据的真实内涵。如本题的利润率，要明确是投资利润率，还是销售利润率，否则很容易造成误用。同时，由于第二个问题涉及甲乙房地实物交换的问题，还要明晰双方的认同条件。
（二）解题思路与方法选择
1、方法选择：本题已知条件提供了有关房地产售价和开发费用资料及相关参数，可采用剩余法进行测算地价。
2、解题思路：
（1）宗地地价求取思路。先计算项目总开发价值，然后分步计算建筑费及专业费、利息、利润、税费；再从总开发价值中将以上各项成本（包括利息、利润）一一扣除，即可得到待估宗地总价；宗地总价除以土地总面积得到单位地价。
（2）甲方应得公寓面积求取思路。首先要明确以地换房、等价交换的思路。即：总地价=部分综合楼价格+部分公寓价格，价格标准则采用双方约定价格。具体求区取思路是：先按约定价格计算甲方所得14000平方米综合楼价格，然后在总地价中将其扣除，即可得到甲方应得的公寓面积。
（三）公式与计算步骤 1、适用公式
地价 = 房地产售价-建筑费及专业费-投资利息-开发利润-销售税费 2、计算步骤 题解一：
（1）选择计算方法
根据题意，宗地地价求取适用于剩余法。 （2）计算房地产总售价
6000×4+4500×2 = 33000（万元） （3）计算建筑费及专业费
2100×4+1800×2 = 1200（万元） （4）计算投资利息
地价×[（1+%）2-1]+12000×40%×[(1+%)]+ 12000×60%×[(1+%)] ++×地价
(5)开发利润
33000×15% = 4950(万元) (6)销售税费
33000×% = 1815(万元) (7)计算土地总价
地价 = 地价-4950-1815 地价 = (万元)
(8)计算单位地价
单位地价 = ÷20 = (万元/亩) = (元/平方米) (9)计算甲方应得公寓面积
14000平方米综合楼价格 = 14000×6000×90% =(万元) 甲方可得公寓总价 = – =(万元)
甲方可得公寓面积 = ×10000÷(4500×90%) = (平方米)
即:甲方除可获得14000平方米综合楼价格外, 还可获得平方米公寓. 题解二:
(1)选择计算方法
根据题意，宗地地价求取适用于剩余法。 (2)计算房地产总售价
6000×4+4500×2 = 33000（万元） (3)计算建筑费及专业费
2100×4+1800×2 = 1200（万元） （4）计算投资利息
利息=120×40%×[(1+%)]+ 12000×60%×[(1+%)]
=(万元) (5)开发利润
33000×15% = 4950(万元) (6)销售税费
33000×% = 1815(万元) (7)计算土地总价 地价 = ÷(1+%)2 地价 = (万元) (8)计算单位地价
单位地价 = ÷20 = (万元/亩) = (元/平方米) (9)计算甲方应得公寓面积
14000平方米综合楼价格 = 14000×6000×90% =(万元) 甲方可得公寓总价 = – =(万元)
甲方可得公寓面积 = ×10000÷(4500×90%) = (平方米)
即:甲方除可获得14000平方米综合楼价格外, 还可获得平方米公寓.
例三：已知某宗地土地总面积为10000㎡，容积率为7，适宜建造商业、居住混合建筑物，其中商业用房的建筑面积占总建筑面积的1/7，其余6/7为住宅建筑面积，预计开发周期共计三年，其中2年开发建成，一年后销售全部完成，估计总建筑费用为8000万元，专业费用为建筑费用的8%，第一年需投入40%的建筑费及专业费，第二年需投入余下的60%的建筑费及专业费，贷款利率为%，销售费用为楼价的3%，税费为楼价的6%，不可预见费为建筑费及专业费之和的3%，投资利润率为25%。该建筑物建造完成后，其中商业用房即可全部售出，住宅楼售出30%，50%半年后才售出,其余的20%一年后售出。预计商业楼的平均售价为5000元/㎡，住宅楼的平均售价为2500元/㎡，试评估取得该建筑土地的价格。
方法一：采用以第三年（销售完毕）为基点的计算方法。
土地总面积为10000㎡，容积率为7，则总建筑面积为70000㎡，其中商业用房10000㎡，住宅面积为60000㎡。
11、总楼价 = 5000×10000×（1＋%）＋2500×60000×30%×（1＋%）1＋2500×60000
×50%×（1＋%）＋2500×60000×20% = (万元)
2、总建筑费用 = 8000（万元） 3、专业费 = 8000×8% = 640（万元）
4、不可预见费 = （8000＋640）×3% = （万元） （2、3、4项合计万元）
5、利息 = 总地价×[（1＋%）3－1]＋×40%×[（1＋%）－1]＋×60%×（[（1＋%）－1]
=总地价＋（万元）
6、利润 = （总地价＋总建筑费＋专业费＋不可预见费）×25% = 总地价＋（万元）
7、销售费用 = 总楼价×3% = （万元） 8、税金 = 总楼价×6% = （万元）
考试 剩余法 成本法 讲稿 幻灯
