等费用后的剩余值，就是开发项目所产生得力润。如果利润高于或等于投资者的期望利润，则项目被认为是可行的，否则，该项目就会推迟开发甚至取消。（98年考题试卷三判断题11，P56）
（3）确定开发中可能出现的最高费用。通过楼价 － 地价－利息－利润等费用后的余额为开发总成本。这也是开发商在满足购地价、预期利润下的最高开发费用。确定最高费用的目的是在保证开发利润保持在一个合理的范围内，使开发费用在开发过程中的各个阶段得到有效的控制，不致于导致费用失控。
3、剩余法的缺点。在剩余法估价中，由于包含了太多可变因素，不同估价人员对同一宗地的估价结果可能会相差很大。结果是否可靠就要求估价人员对市场的有效把握，对资料的合理、科学客观的利用。
第二节 剩余法估价的程序与方法
一、程序
根据前面第一节内容中介绍的剩余法的原理和特点，剩余法估价的程序需要掌握五个方面，是哪五个方面呢
① 首先调查清楚待估宗地的基本情况； ② 然后确定土地的最佳开发利用方式； ③ 估计开发完成后的不动产总价；
④ 估计建筑费、专业费、不可预见费、利息、税费、租售费用和开发商应得的利润等；
⑤最后测算土地价格。
调查基本情况—→确定最佳开发利用方式—→估算楼价—→估算总开发成本、利润等—→计算土地价格 二、具体操作方法
1、查清待估宗地的基本情况
⑴首先要调查土地的位置情况。包括三个层次：A、要掌握所在城市的性质；B、城市所依托的地区的性质、在市区的地位、和市区的关系等；C、具体的座落状况。弄清这些情况，主要是为选择最佳土地用途服务的。比如：按政府规划，待估宗地既可修建商
业楼，又可修建商住楼。那么，开发商就要上面所说的三个层次，选择最适宜的用途。
⑵查清土地面积的大小、形状、平整状况、地质状况、基础设施状况，为估算建筑费用提供依据。
⑶调查土地利用要求。政府对土地规划限制条件：包括用途管制、容积率、覆盖率、建筑高度限制。弄清这些情况主要为设计建筑物的座落、规模、体型等服务。
⑷调查该地块的权利状况。包括：弄清土地的权利性质（是划拨，还是出让）、土地使用年限（这一点非常关键，直接影响楼价）、能否续期，以及转让、出租、抵押等有关规定，查清这些权利状况，主要是为确定开发完成后的楼价及租金水平服务的。
2、确定最佳的开发利用方式
在查清待估宗地的基本情况之后，就可以确定最佳的开发利用方式。包括：用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等等。在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是选择最佳的土地用途。土地用途的选择就需要考虑土地位置的可接受性及这种用途在现实社会的需要程度和未来发展趋势，也就是要分析当地市场的接受能力，究竟市场在项目建成阶段最需要什么类型的房地产。比如，有某块土地，政府规定的用途有三种，可以兴建宾馆、公寓或办公楼，我们在实际估价时就要考虑选择什么样的用途也就需要去调查该读块所在城市和地区对宾馆、公寓、办公楼的供求关系和走向。假如房地产市场对宾馆、办公楼的需求开始趋于饱和，客房的入住率、办公楼的出租率呈下降的趋势，而希望租和买公寓住房的人逐渐增多，而求调查了提供公寓数量又较少时，那么就可以选择建公寓为该地块的最佳用途。
这里需要提醒大家的是，我们确定的最佳利用方式是建立在合法原则下的最有效使用，是在政府规划允许的限制条件下的最有效使用。这在估价实务中也是常易犯的错。如果估价实务的考试中有这类试题，无论是综合计算还是报告改错，都需要大家注意。
3、确定开发完成后的不动产总价
在确定了最佳的开发利用方式之后，如何确定楼价呢根据所开发的不动产的类型，通常采用市场比较法与长期趋势预测法相结合的方式推测未来的楼价（当然，预测售价要采用同区域相同用途、结构、档次的售价，而不能以待估宗地地上建筑物的实际售价）。教材中讲了通过两个方面的途径取得。
⑴对于习惯出售的不动产，可以按当时市场上同类用途、性质和结构的不动产的市场交易价格，就是采用市场比较法确定开发完成后的不动产总价。
柴强博士的房地产估价中还讲到了可按市场比较法与长期趋势预测法相结合的方式
推测。比如：在2000年有一块待建土地，其用途选定兴建住宅楼，若要推测建成后2002年的售价，那么就通过调查该类商品住宅过去数年和现在的价格情况以及未来可能的变化趋势来推测确定。比如：
时间 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 楼价 1200 1300 1400 1500 1600 1700 1800 1900 2000 2100 2200 2300 当然，这是一种没有波动的理想化趋势，从这一趋势可推测未来房地产价格的走势。（这里边价格当然还包括房地产功能折旧的原因）。（关于长期趋势法我们的辅导教材中未作介绍，而且在剩余法的前提就有了几个假设：假设楼价、租金水平在开发期间不会发生太大的变化，并且不考虑物价上涨的影响。因此，对长期趋势法推测未来楼价只作简单介绍，大家了解一下就行了。）
⑵对于习惯出租的房地产，如写字楼和商业楼，其未来楼价的推测可先利用市场比较法推测其租金水平，再采用收益还原法将租金转化为价格，具体推测需要估计四个要素：
A、单位月租金或年租金； B、不动产还原利率； C、不动产出租费用水平； D、可出租的净面积。 举例：（见教材P24246）
1
200×（1－30%）×12×4000×85%×——— = 71400 8%
（这是运用无限年期的计算公式，讲到这儿，我就想到在我们考试的综合计算实务中，很可能将市场比较法、收益还原法、剩余法三种方法结合起来综合计算）
收益还原法 剩余法
市场比较法—→求租金—————→楼价————→地价 4、估算建筑费、专业费等各项成本费用和开发商利润
⑴ 建筑成本费用可采用市场比较法来估算，也就是通过当地同类建筑物当前的建筑费大致多少来推测（每年建设管理部门都要定期公布建筑物的重置价格）。如果建筑材料的价格变化大，还要考虑未来建筑材料变化对建筑费的影响。另外，建筑费还可采用类似建筑工程概预算的方法来估算（至于如何进行预算，在前面土地相关经济理论与方法
的第八篇详细作了介绍，这儿就不作详细说明）
⑵ 估算专业费用
专业费用一般包括建筑师的建筑设计费、预算师的工程概预算费用等，一般采用建筑费用的一定的碧绿估算。这儿的专业费其实是一个代名词，实际上是指其他相关费用。要注意该项费用与建筑费的衔接，不要死报专业费这个概念不放。比如：前期工作费（含勘探、设计、可行性研究、场地平整、专业人士等等），要注意这部分费用列入了哪一部分中，千万不要漏算。
⑶ 估算不可预见费
剩余法估价中为保证估价结果的安全性，往往还预备有不可预见费，一般为建筑费和专业费之和的2%～5%（在评估中如何取值，还得根据项目的实际情况进行分析。）
⑷ 确定开发建设周期，估算预付资本利息
开发建设周期是指从取得土地使用权一直到不动产全部销售或出租完毕的这一段时期。可分为三个阶段：一是规划设计和工程预算期（自取得土地使用权至开工建设）、二是工程建设期（开工建设至建设竣工）、三是空置或租售期（自工程竣工至销售完毕）。开发建设周期应根据项目可行性研究、项目的特点、工程技术要求及不动产时常的状况等因素综合确定。根据这三个时期，我们的具体计算操作要特别引起注意。
如何计算利息呢利息是开发全部预付资本的融资成本。不动产开发的预付资本包括：地价款、开发建筑费、专业费和不可预见费。（要特别注意我们的计息基础。过去我们常常在计息基础中忽略了不可预见费，这次教材中专门落列了出来，在计算过程中要引起我们的注意，96年的考题中单选题40题P25和多选题P27就涉及到计算利息的基础，另外，2000年单选题99，见P105又涉及到此项内容）。由于这些预付资本在不动产开发建设过程中投入的时间是不同的，因此，这些费用在开发建设过程中所占用的时间长短也各不相同。（例如：地价款是在取得土地使用权时就要付出；开发费、专业费及不可预见费是随着工程动工开始投入，并随着工程建设进展逐步投入，工程竣工，这部分费用停止投入）。那么，在确定利息额时，必须根据地价款、开发费用、专业费用等的投入额，各自在开发过程中所占用的时间长短和当时的贷款利息高低进行计算。例如：预付地价款的利息额应以全部预付地价款按整个开发周期计算；开发费、专业费、不可预见在建设期内的利息以全部开发费、专业费按建筑期的一半计算，或以全部开发、专业费的一
半按全部建筑期计算。（若有分年度投入数据，还得进一步细化），如：
——————————————— ⑸ 估算税金
税费主要指建成后不动产销售的营业税、工商统一税、印花税、契税等，具体计算时应根据各个地方当前政府的水手政策估算，一般以建成后不动产总价的一定比例计算。
⑹ 估算开发完成后的不动产租售费用
租售费用主要指简称后不动产销售或出售的终结代理费、市场营销广告费用、买卖手续费等，一般以不动产总价或租金的一定比例计算。
⑺ 估算开发商的合理利润
开发商的合理利润一般以不动产总价或预付资本的一定比例计算（要注意计算利息的计利基础，与前面计息基础一样，注意，不要将利息再计利润），这个比例称为投资回报率，注意与年利率的区别，（年利润率是指项目的年回报率）。
投资回报率的比例的高低随地区和项目类型的不同而有所不同。例如：北京房地局在其《出让地价评估技术标准》中规定，开发商的利润应按投资年期的不同，采用不同的投资的回报率计算。其中，投资期一年的回报率采用20%，投资期二年的回报率采用25～30%，投资期三年的回报率采用30%～35%。
5、计算和确定估价额
根据前面已讲述的剩余法的常用公式：
地价 = 不动产总价—建筑费—专业费—不可预见费—利息—租售费用—税金—开发商合理利润
公式中右边的利息包含有地价未知数，利润若采用回报率计算也会含有地价未知数，但等式中只含地价这一未知数，因此，不影响地价额的计算。在剩余法的估价计算中，也可采用另一种方式计算，就可避免灯市两边都含有未知数的情形。也就是在计算利息、利润时，计息、计利基础只考虑建筑费、专业费、不可预见费的利息，地价的利息暂不考虑，然后将各项数据代入公式就可以得到地价额，只不过这一地价额是不动产开发完成时的地价额，需将这一数据贴现，就可得到当前的地价值。这两种计算方式的实质完全相同，其计算结果也应一致。
按上述公式测算出的剩余地价实质上是开发商当前取得待开发场地所能支付的最大费用，包含有取得土地使用权的手续费、评估费和登记发证费用等等。因此，要评估开
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