如何应对全国土地估价师资格考试
一、全面掌握知识点，不能局限于只复习某些重点章节。 主要复习依据说明： 1、以考试大纲为依据； 2、以辅导教材为基础； 3、以试题汇编为方向；
4、以规程及最新颁布的法律法规为补充；（特别是估价实务） 二、灵活理解知识点，融会贯通、举一反三 三、在全面复习的基础上要有所侧重。
四、立足于知识点的复习，不要依靠各种模拟题。
第一部分 ---- 剩余法
第一节 剩余法概述
一、剩余法的定义
①剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除总开发成本，包括：建筑物建造费用与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象的一种方法。
动产总价中扣除成本费用和社会平均预期收益后的“剩余价格”； 因此，剩余法也常常称谓为“假设开发法”，另外也可称为倒算法、残余法或余值法、预期开发法。
二、剩余法的原理
剩余法的理论依据类似于地租原理（在本书第二章已作介绍），只不过地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余。
根据地租理论：“一切地租都是剩余价值，是剩余劳动的产物。”具体而言，地租是土地产品价格扣除了其生产费用后的余额。
从纯理论上来说，地租不仅是扣除成本、利润后的余额，而且还是扣除利息、税收后的余额。用公式表示即为：
地租量 = 市场价格－正常成本－正常利润－正常利息－正常税收
剩余法与地租量的计算原理是一致的，只不过在剩余法的计算中是以不动产出售价
格或楼价代替地租计算中市场价格，以建筑物成本代替地租计算中正常成本而已。
剩余法往往被称为残余法或余值法，就是剩余法还可以通过求取残余的纯收益后，再进行资本还原，求得土地或房屋的价格。
残余法具体可分为土地残余法和建筑物残余法两种。
所谓土地残余法，首先依据收益还原法以外的方法如：市场比较法、成本逼近法求得建筑物价格，通过建筑物的还原利率和折旧率求得建筑物的纯收益，然后从不动产的纯收益中将其扣除，求得土地纯收益，再用收益还原法还原，就可得到土地的价格，其计算公式为：
a － B（r2＋d）
L = —————————— （无限年期） r1
a － B（r2＋d） 1
L = ———————— [1－ —————— ] （有限年期） r1 （1＋r1）n
建筑物残余法，首先依据收益还原法以外的方法（如：市场比较法、成本逼近法……）求得基地价格，然后从不动产的纯收益中减去土地纯收益（土地价格×土地还原利率），套用公式求得建筑物的纯收益，再将纯收益以建筑物的还原利率还原，就可得到建筑物的收益价格，其计算公式为： a － L r1
B = ———————— （无限年期） r2 ＋ d
土地残余法 → 求土地价格 建筑物残余法 → 求建筑物价格 三、剩余法的计算公式 （一）基本公式
根据剩余法的原理，利用剩余法评估土地价格的基本公式是： 总开发价值 ↗
V = A －（B＋C）
（购置开发场地价格）↙ ↓ ↘开发商合理利润
总开发成本
在实际估价中，常用的一个具体公式为：
地价 =房屋的预期售价－建筑总成本－利润－税收—利息
地价 = 楼价－建筑费－专业费用（建筑费×i）－利息[（建筑费＋专业费＋地价）×r]－开发商利润[(建筑费＋专业费＋地价)×p]
****全部预付资本 = 地价＋建筑费＋专业费＋不可预见费 (考点)
(2002年的判断题19题,就考了这个内容.)
楼价－建筑费（1＋i＋r＋p＋ir＋ip）
地价 = -------------------------------------------------------- 1＋r＋p
式中：i——— 以建筑费为基数的专业人士费用的百分比； r——— 正常利息率； p——— 正常利润率 （税收负担这里忽略不计）
公式中，专业费用通常按照建筑费的一定比率估算（建筑费×i）利息、利润的估算，根据等量资本要获得等量利润的经济原理，应以全部预付资本为基础计算的
在实际工作中，比较常用的一个公式为：
地价 = 楼价－建筑费－专业费用－不可预见费－利息－开发商利润－租售税费 （二）海外及国外的一些公式 1、台湾剩余法的计算公式为：
销售总价 ↗
V = P － C －O－R）
（土地价格）↙ ↙ ∣ ↘ 合理利润
营建成本 ↓ 其他成本
2、日本剩余法实则为原价法的倒算法，公式为： f 1 1
X = {A×——}－[(B＋K)(1＋np)＋C]}×——— ×——— ×D 100 1＋n’p (1＋r)m 式中：X——开发前素地价格 A——开发后土地的出售价格
f——有效宅地化率。是指开发后可做宅地使用的土地面积占开发区总面积的比率。
B——开发工事费。（包括：道路、水沟、桥梁、坡坎、路灯等建设费用） K——各种负担金。（指规划设计费、地质勘探费等等） C——间接费用
n——开发工事费利息的负担月数，通常以开发期间的一半来计算。 n’——土地成本所需要的利息月数 P——资本月利息率 1
——— -----------成熟度修正率 (1＋r)m
P——个别因素修正率 m——成熟度修正年数
（由于开发区必须必须兴修道路、沟渠、公园、绿地、运动场地等设施，所以开发后的宅地面积必然少于开发面积，则f＜1 ）
1
——— -----------成熟度修正 (1＋r)m
如何理解成熟度修正举例：实例土地的售价为800元/㎡，也就是公式中的A值。估价对象土地的环境条件达到实例土地同样的环境条件预计还需4年，投资利率为12%，那么估价对象土地价格修正为：
1
800×-------------------- = 508（元/㎡） （1＋12%）4
四、剩余法的特点与适用范围 1、剩余法的特点
剩余法的估算是从开发商的角度进行分析，测算其所能支付的最高场地购置费用。 ①是否根据土地估价的最有效使用原则和合法原则，正确确定了土地的最佳利用方式（包括那些具体内容呢包括用途、使用强度、建筑物的式样、外观、内部设计与布局）；
②是否正确掌握了地产市场行情的供求关系，并正确判断了开发完成后的土地连同建筑物的售价；
③是否正确的确定了土地开发费用和正常开发利润等等。 剩余法估价中有下面几个假设和限制条件（考点）
（1）根据当前数据水平确定未来的数据。（不动产总价或租金的取得以及各项成本的支付都发生在将来，估价中所采用的所有不动产总价、租金和成本数据都是根据当前数据水平来确定未来的数据。）
（2）假设租金和不动产交易价格在开发期间不会下降，并且不考虑物价上涨的影响。
（3）假设在开发期间各项成本的投入是均匀或分段均匀投入。
剩余法估算的应用效果取决于以下，除了对上述限制假设条件运用技巧掌握外，这种方法还要求有一个相应的社会经济环境来保证。第一，要有一个明朗、开放及长远的
房地产政策；第二，要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；第三，要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库；第四，要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资与交易的税费清单；第五，要有一个长远、公开及稳定的供应计划。
这五个方面，第一、第二、第五点实质上是一个社会经济投资环境方面的问题，现在，房地产市场日趋成熟，外在环境基本上能保障。第三、第四点是对我们估价人员提出的要求，要想运用剩余法准确评估出土地的客观、合理的价格，估价人员必须要注意平常对房地产及相关资料的收集。
2、剩余法的适用范围
从剩余法的计算公式的特点可以看出，剩余法主要适用于以下几种类型的估价： （1）待开发土地的估价；
（政府的规划出来了，限制条件也有了，就可以依据剩余法的原理进行估价。） （2）待拆迁改造的再开发房地产的估价，这时候公式中的建筑费还包括拆迁费用；（地上建筑物由于破旧、式样过时、功能差等原因需要拆迁改造的，也可用剩余法估价）。
（3）仅将土地或房屋整理成可供直接利用的土地或房地产地估价。这时候公式中的楼价为整理后的土地价格，建筑费为整理费用。
整理前地价 = 整理后土地价格 － 整理费用
这与前面介绍的日本剩余法（P242）公式的含义类似。
（4）现有新旧房地产中地价的单独评估。也就是从房地产价格中扣除房屋的价格，剩余后的价值就是地价。
这种情况，是在土地或建筑物的价格依其他方法不能明确把握的时候，剩余法是最有效的方法。详见：（P243）
（96年考题试卷三多选题30，P27）
剩余法除适用于土地估价之外，还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可以用于三个方面：
（1）确定投资者试图获得的拟开发场地的最高价格。如果投资者有兴趣取得某块土地，他必须事先计算出他能够承担得起的最高价格。他实际的价格应低于或等于这个价格，否则，就不值得购买。
（2）确定开发项目的预期利润。确定预期利润时，假定开发场地已经购买，此时的场地购置费被看成已知费用，从楼价中扣除场地购置费、开发费及其资金利息、税费
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