房地产企业地上车位，地上车库，地下停车位税收争议
总结
问题：
一、地上停车位 一次性收取租金营业税如何缴纳?是否缴纳土增税?( 二、地上车库， 是否缴纳土增税?出租是否缴纳房产税?
三、地下车位， 人防-非人防;是否缴纳土增税?出租是否缴纳房产税?是否缴纳土地使用税?
具体分析如下;
国税发2009第31号文(第33条)：企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。 作者观点： 一、地上车位、车库 1、租赁合同：
与买受人签订明确租赁年限的租赁合同的停车位要缴纳租赁业营业税，不缴纳土地增值税，不缴纳房产税。
与买受人签订明确租赁年限的租赁合同的车库及储藏室要缴纳租赁业营业税，不缴纳土地增值税，缴纳房产税。 2、销售合同：
签订车库(位)销售合同的，不论是否取得产权证明，均按销售不动产征税。缴纳土地增值税，不缴纳房产税。
签订车库(位)长期或无期限使用权转让合同，视同销售，按销售不动产征税，缴纳土地增值税，不缴纳房产税。
签订主房销售合同赠送车库或车位，属于价外收入，均按销售不动产征税。。缴纳土地增值税，不缴纳房产税。
对房地产开发企业销售车库(位)、杂物房、阁楼等建筑物征收土地增值税时，所适用的预征率、清算率和核定征收率等应与买受人房屋所属类型(普通住宅、非普通住宅)一致。 二、地下车位
国税函[2005]83号：对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照\服务业--租赁业\征收营业税。这个文件是对“有明确租赁年限的房屋租赁合同”而言。
企业出租地下车位，应当按场地出租对待，缴纳税营业税。取得租金时一次性缴纳。(企业所得税可按国税函[2010]79号：“在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入”。)(关 房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同，其取得的租赁收入，不计入房地产转让收入。应该按照租赁业缴纳营业税，不征收土地增值税，需要缴纳房产税。
房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的，取得的收入并入非普通住房转让收入，按照销售不动产缴纳营业税，按照非普通住宅缴纳土地增值税，不需要缴纳房产税。 各地答疑精解：
一、房地产公司卖车库是否缴纳“土地增值税”?
对于房地产开发企业销售车库的行为，无论其将来在民事法律上如何处理，在该行为发生时应当视为房地产开发企业在房价之外另立名目向购房者加收房款，应当征收土地增值税
二、房企将车库或者停车位转让，是否计入房地产转让收入?
凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权(使用权)转让给购房人的，取得的收入视同向购房人收取的价外费用，应按所购房屋的类型预征土地增值税。
利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施计入扣除项目。(
单独办理产权(所有权、使用权)转移的车库、储藏间等辅房及停车位、地下停车场所，
按其他类型房产预征土地增值税。 三、广西税务答疑：
广西地税明确关于房地产开发项目中车库(位)的税收政策(本公告自2013年5月1日起执行。自治区地方税务局2013年4月3日) 关于房地产开发项目中车库(位)的税收政策问题
(一)房地产开发企业销售车库(位)，并与买受人签订车库(位)销售合同的，不论是否取得产权证明，均按销售不动产征税。
(二)房地产开发企业、物业公司与买受人签订车库(位)长期或无期限使用权转让合同，且合同价款相当于同一小区或同一地段的车库(位)销售价格的，应视同销售，按销售不动产征税。
(三)房地产开发企业、物业公司与使用人签订车库(位)租赁合同，按月(季、年)定期收取一定数额租金的，按租赁业务征税。
(四)房地产开发企业、物业公司销售杂物房、阁楼等建筑物的，按上述情形处理。 (五)对房地产开发企业、物业公司销售车库(位)、杂物房、阁楼等建筑物征收土地增值税时，所适用的预征率、清算率和核定征收率等应与买受人房屋所属类型一致。 (六)买受车库(位)，不能取得产权证明的，不征收契税。 四、地下人防车库转让收入是否预征土地增值税?
房地产开发企业利用地下人防改造成地下车库，将开发地下车 库转让，转让收入是否预征土地增值税?
答：国税发[2006]187号文件第四条第三款：房地产开发企业开 发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、 物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、 托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;
2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;
3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 五、财税[2009]128号关于地下建筑用地的城镇土地使用税问 题(
对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按 规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土 地使用权证确认的土地面积计算应征税款;未取得地下土地使用权证( 或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积 计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征 收城镇土地使用税。自2009年12月1日起执行。
六、问：土地增值税清算时，地下车位的收入、成本是否核算?若地下车位产权不转移，收入不纳入土地增值税清算的话，成本是否纳入总成本进行土地增值税清算呢?
答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)的规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
对未经许可建设地下建筑，按合理的方法计算的其应分摊的成本，在计算土地增值税时，不作为扣除项目金额。
对作为公共配套设施(包括人防设施)的地下建筑，按合理的方法计算的其应分摊的成本，计入公共配套设施成本，应按规定的办法分配计入各类可售建筑面积(包括可售的地下
建筑面积)成本中。
对可售地下建筑面积，在计算土地增值税时，不分摊取得土地使用权所支付的金额，开发土地和新建房及配套设施的成本(不包括不经许可建设的成本)即房地产开发成本，除了只可归集于地上建筑的成本(如地上建筑特定的装修、设施成本等)外，一律在地上可售和地下可售面积之间平均分配。
另外,根据《物权法》第五十二条的有关规定，国防资产属于国家所有，并且建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条已明确规定，作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积。因此，人防车位产权属于国家。《中华人共和国人民防空法》第五条规定“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者”。因此，投资者即开发商可以将人防工程改为停车位出租获益，但不能将之售卖，更无法办理产权证。
七、辽宁省地方税务局转发<国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知>的通知 辽地税函〔2009〕188号
第一条：对房地产开发企业长期出租地下停车位、一次性收取的租金相当于停车位销售价值的，视同销售，征收土地增值税。
八、青岛市地方税务局关于印发〈房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答〉的通知 青地税函[2009]47号
第十二条：根据房地产相关法律、法规等有关规定，开发项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。据此，凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的，取得的收入并入非普通住房转让收入;附赠的车库、车位因未取得转让收入，按出售开发产品计算销售收入。
利用地下基础设施形成的停车场所，房地产开发企业与购房人签订合同，将停车场所法律法规规定期限内的使用权转移给购房人的，向购房人取得的收入视同房地产转让收入，并入非普通住房转让收入;利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施计入扣除，房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同，其取得的租赁收入，不计入房地产转让收入。
九、浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答
答：根据《土地增值税暂行条例》第二条及《土地增值税暂行条例实施细则》第二条
房地产企业地上车位-地上车库-地下停车位税收争议总结
