共同 35．某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为（ ）万元。 A．22．0 B．24．0 C．25．6 D．26．0
二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0．5分） 1．下列风险中，属于房地产投资系统风险的有（ ）。 A．市场供求风险 B．变现风险 C．利率风险 D．时间风险 E．资本价值风险 2．对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还分析（ ）。 A．价格结构 B．总量结构 C．档次结构 D．投资结构 E．租买结构 3．房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有（ ）。 A．竞争性 B．垄断性 C．外部性 D．均衡性 E．信息不对称性 4．房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括（ ）。 A．工程质量保修书 B．可行性研究报告 C．竣工图 D．住宅使用说明书 E．竣工验收备案表 5．采取随行就市定价法确定价格的情形有（ ）。 A．开发商处于市场领导者地位 B．开发商难以估算成本 C．开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近 D．开发商打算与同行和平共处 E．开发商具有向市场领导者挑战的实力 6．房地产市场分析可以帮助开发商（ ）。 A．选择合适的项目位置 B．寻找投资合作伙伴 C．确定
满足市场需求的产品类型 D．判断租买时机 E．进行土地使用权出让决策 7．开发商进行房地产市场状况分析的内容通常有（ ）。 A．供需分析
B．竞争分析 C．市场占有率分析 D．投资收益分析 E．宏观因素分析 8．下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有（ ）。 A．购买—持有—出租—出售 B．购买一更新改造—出售 C．购买一更新改造—出租—出售 D．开发—销售 E．开发—持有—出租—出售 9．投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于前者考虑了（ ）。 A．物业增值收益 B．所得税 C．还本付息额 D．投资者权益增加值 E．权益投资 10．下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有（ ）。 A．差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差 B．差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率 C．差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率 D．差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案 E．采用差额投资内部收益率进行多方案比选时，应将方案按投资由大到小排序并依次两两比选，从中确定优选方案 11．下列风险分析的内容中，属于风险估计阶段工作的有（ ）。 A．风险产生的原因分析 B．风险发生的概率大小分析 C．风险因素检验 D．风险变量间的相关性分析 E．风险概率分布情况分析 12．实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投
资具有（ ）。 A．可预测性 B．不可控性 C．不可逆性 D．可延期性 E．不可弯更性 13．编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制（ ）。 A．现金流量表 B．损益表 C．资金使用计划 D．资金筹措计划 E．资金来源与运用表 14．按信托性质分类，房地产投资信托基金的类型有（ ）。
A．权益型 B．抵押型 C．伞型合伙 D．多重合伙 E．混合型 15．物业服务企业的工作内容包括（ ）。 A．确立管理目标 B．制定维修养护方案 C．制定安全保卫方案 D．提出预算 E．确定物业服务费的收费标准 三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至0分） 1．具有相同市场价值的房地产，其投资价值因人而异。 （ ） 2．房地产投资信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成为大型机构投资者直接投资房地产的重要工具。 （ ） 3．量价弹性是指某时点的房地产交易量与该时点的房地产价格之比。 （ ） 4．开发商在选择房地产经纪机构时，不仅要考察其代理的成功率，还要考察其代理每一个项目的平均销售周期。 （ ） 5．一个整体市场能够细分为若干子市场，主要是因为顾客需求存在差异性。（ ） 6．个人住房抵押贷款采用等额还本付息方式还款时，各期还款额中包含的本金相等。 （ ） 7．只要商品住宅的价格不下跌，就不会发生次贷危机。 （ ） 8．房地产开发项目的总开发成本中不
包括含销售税金。 （ ） 9．借款偿还期和投资回收期都是评价投资项目清偿能力的指标。 （ ） 10．不确定型决策是指未来事件的自然状态是否发生不能肯定，且其发生概率也未知的决策。 （ ） 11．最高租售价格与预测租售价格之间差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。 （ ） 12．基础设施建设费是指居住小区内为居民配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。 （ ） 13．预租售收入可以作为房地产开发项目的资金来源。 （ ） 14．无论是权益融资还是债务融资，资金融出方都要承担项目的投资风险。（ ） 15．收益性物业可以获取的最大租金收入称为有效毛收入。（ ） 2009
年房地产开发经营与管理考试试题及答案解析 T 来源：考试大 2010/10/11 【考试大：中国教育考试第一
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四、计算题（共2题，20分。要求列出算式、计算
过程；需按公式计算的，要写出公式；只有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后2位。请在答题纸上作答） （一） 王某以12000元/㎡的价格购买了10间建筑面积均为80㎡的商铺。购房款的60%来自银行提供的10年期、年利率为7．5%、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。另外，王某在购房时还支付了相当于购房款1．5%的代理费及其他费用，于第2年末又投入自有资金40万元对商铺进行了装修，同时办理了产权证，在办证时支付了相当于购房款
0．3%的手续费和3%的契税。王某的经营计划是：第3年初将10间商铺全部出租；第10年末以 13000 元/㎡的价格卖掉其中2间商铺，其余的商铺继续出租；第15年末以15000元/㎡的价格又卖掉其中3间商铺，其余的商铺继续出租；第20年末将剩余的商铺以16000元/㎡的价格全部卖掉（每次卖房时均支付了相当于售价5．5%的销售税金、0．3%的手续费和1%的个人所得税）。假设：在整个经营期间，商铺的租金保持200元/（月?㎡）（按建筑面积计）不变，空置和收租损失不计，年运营成本为毛租金收入的25%；购房投资发生在第1年初，每年的租金于年初收取，年运营成本和还本付息支出均发生在年末；王某要求的自有资金投资目标收益率为14%。 （1）完成下列自有资金现金流量表并写出相应的计算过程。 （2）列出自有资金财务净现值的公式并代入相应数据（不要求计算出结果）。（10分） 自有资金现金流量表 （单位：万元） 自有资金现金流量表 （单位：万元） 0 1 2 3～9 10 11～14 15 16～19 20 年末 现金流入 年毛租金收入 净转售收入 现金流出 购房、办证及装 修投入 年还本付息 年运营成本 净现金流量 （二）
某开发商以3000万元购得一住宅用地70年的使用权，该住宅用地面积为3000㎡，规划容积率为5．5。据估算，该住宅开发项目的建安工程费为2200元/㎡，勘察设计和前期工程费为建安工程费的3%，基础设施和公共配套设施建设费为430万
元，开发期间税费按建筑面积计算，为114元/㎡，管理费用为上述费用（土地费用除外）之和的3．5%。预计住宅在项目建成时全部售出，销售费用、销售税金分别为销售收入的3%和5．5%。项目开发期为2年，建造期为1．5年。土地费用于开发期初一次性投入，开发期间税费于建造期初一次性投入，建安工程费、勘察设计和前期工程费、基础设施和公共配套设施建设费、管理费用在建造期内均匀投入。年贷款利率为7．7%，按季计息。不考虑土地增值税。 （1）若开发商要求的税前成本利润率为30%，求该项目的最低销售价格。 （2）若该项目的销售价格为8000元/㎡，求该项目保本的最低销售量。（10分
房地产开发经营与管理考试试题及答案
