西一村 后福村 西二村 巫屋村 翠竹村 下岗村 教师新村 梁屋村 格水村 龙岗村工业区 牛桥村 新生 仙人岭村 里比电子厂 新生村委 水园 十八乡 彭城考居 东村 雅豪祥苑二期 九州家园 龙富花园 南联村常住人口 南联村外来人口 鹏达花园 盛平村常住人口
外来人口 20000 常住人口 15000 外来人口 657 900 278 1200 964 480 40000 4800 3856 1920 2970 30000 3600 966 6
盛平村外来人口 合计 6000 170112 （以上数据分别由龙岗区同乐派出所、龙岗村委、新生派出所和等单位提供）
? 龙岗老城区人口状况分析
龙岗老城区人口占17万，占龙岗镇总人口的三分之二强，历来就是龙岗的商业消费区域。龙岗的商业主要集中于龙岗镇老城区的龙平东路，呈典型的小城镇街区型商业布局，这里商铺林立，人气旺盛，商业业态齐全。零售商家的竞争相当激烈。
一方面，本项目在龙岗老城区，周边居民收入丰厚（大部分居民有房产，村办企业有分红，有的居民有自己的企业），他们的消费力强；另一方面，龙岗是深圳的大工业区，消费群体主要以打工族为主力，收入虽然较低，但大都为年轻一族，负担轻，消费自主，消费能力相当可观；第三，该城区处在深惠公路、深汕公路交汇处人流、车流汇聚之地，一直以来都是龙岗的商业中心 。旧城改造使城市面貌焕然一新，彻底改变了原有城区不合理的局面，同时也使城市居民人口结构发生了根本性的变化，整个区域的消费指数大幅上升，人们对商业消费提出了更高的需求，商业档次有待进一步提升。
7
第三部分 ：龙岗商业市场调查
一、龙岗老中心城商业情况
该区域目前真正形成商业氛围的地方为龙平东路及其相邻街区，经营品种较全，人气较旺，是整个片区消费市场的主力所在。 龙岗镇中心主要商业
商场名称 位置规模 经营布局 一楼：主营电器、金银首饰、珠宝玉器、钟表、化妆品、纪念品、工艺品、干花、商务经营状况：为该中心 人人购物广场 二楼：主营各类食品、日用品、烟酒茶 老中心区经营品种最齐全、经经营情况 龙平东路东段 三楼：主营男女服装及其各类用品、休闲服、营面积最大的43000平方米 婚纱摄影、美容 综合性商场，人四楼：家电、电讯、厨具、床上用品、童装、气较旺，以中低玩具、儿童乐园、文体用品、书店 五楼： （未开业） 百佳超市 龙平东路东段900平方米 龙岗国际商场 龙平东路东段2000平方米 百佳超级市场——900 M2，日用百货，小商品为主。 档消费品为主。 良好 龙岗国际商场——2000 M2 首饰、珠宝玉器、钟表、服装 龙岗路与深惠路交汇 金银首饰、珠宝玉器、钟表、化妆品、一般。 福临百货 38000平方米 纪念品、男女服装及其各类用品、休闲服、婚纱摄影、床上用品、童装、玩具、儿童乐园、文体用品 已经试业 8
龙岗旧城镇区家电类商场 商场 铭可达家电中心 位置 设于人人购物广场内 深惠公路以南潮味酒店以东 龙平东路中段 深惠公路东段龙岗立交以西 经营布局 经营情况 家电 良好 嘉力强电子设备展示厅 家电 一般 嘉禾电器商场 富佳商场
龙岗旧城镇区家私类商场
商场 金利来家私 金宝马家私城 大明家私城 华腾家私城 顺德家私城
龙岗旧城镇专业市场 商业名称 位置 深惠公路经营 面积 家电 家电 一般 一般 位置 深惠公路东端龙岗立交以西 龙岗立交南侧 深惠公路以南潮味酒店以东 过龙岗立交深汕公路南侧 内环路与深惠路交叉口 面积 1200 M2 900 M2 2500 M2 700 M2 2000 M2 经营情况 较差 较差 良好 档次低，一般 档次低，经营一般 经营项目 皮革、鞋材、化工、机械、五金辅料及各种皮革皮具成品。 经营状况 集银皮具与莱60000 综合市场 英路平方米 交叉口
配套设施：专业交易区、办公区、仓储一层区、超大型停车场 商业配套：银行、电信、酒店、餐饮、咖啡屋、休闲娱乐 、超市等商务。 9
营 业 龙岗装饰龙平材料 市场
东路北侧 一楼：装修材料、五金配件、门、窗、50000 平方米 瓷砖等 在营二楼：灯饰、布艺、装饰花、画、家装业 公司、家私、家电等 本项目与其它零售商距离表
商场名称 深圳国际商场 人人购物广场金龙店 位置 深惠公路以北，龙兴街以东 300 深惠公路以北与龙平东路300 之间 龙岗百货广场 龙平东路以北，双龙立交桥400 以西 百佳 人人购物广场富德店 福临百货
龙平东路以北 龙平东路以南华西街以东 龙岗路与深惠路交汇 500 600 400米 距离（米） 总结：
? 老城区人口总数达17万人，人气比新城区旺盛，消费市场大；
? 老城区商业租金坚挺。龙平东路商业街的街铺月租金大致在150元/平方米
左右，在深惠公路桥西街一带的街铺月租金在100-120元/平方米左右； ? 有品牌商家但无规模，有规模但非品牌商家，难以形成规模效应和聚集效应。
国商、百佳的经营面积分别为2000平方米和900平方米，不能形成规模效应。人人购物广场是新兴商家，经营面积43000平方米，由于规模较大，品种较齐全，经营状况比新中心区的万佳好得多，但品牌效应明显不足。 ? 本区域受区域经济（大工业区）的影响，人口结构以本地居民、广大打工族
居为基本格局，收入相应较低，但本地居民、工厂白领亦具备相当的购买力。
10
（房地产投资招商）深圳一流商业地产机构某项目招商方案
