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必须指出的是，德阳在2008年地震以后，人们逐渐对建筑物的抗震强度有了一定的要求，因此在结构施工中明确注意提升建筑抗震强度，因此：使结构具有明确的计算简图和合理的地震作用传递途径。具备必要的抗震承载力，良好的变形能力和消耗地震能量的能力。对可能出现的薄弱部位，拟采取措施提高抗震能力。
五、 室内给排水及供电工程
给排水工程由生活给水、消防给水、排水三个系统组成。本项目位于黄河片区，可运用已有的市政给水设施。
1、生活给水系统：采用竖向分区供水方式，一~五层为下区，采用下行上给市政直供给水管提供，六~十一层为中区，十二层及以上威上区，中区和上区均采用地下室水泵房内设置无负压变频水泵，供给楼顶容积为48m的水箱。水表按楼层集中放置，热水由户内气燃气热水器供应。给水干管、立管采用内筋嵌入钢塑复合管，室内生活给水管及热水管均采用PP-R聚丙烯塑料给水管，热熔连接。 2、消防给水系统:室外消火栓由小区给水管网直接供水,20L/s,室内设置400m3的消防蓄水池，消防给水由室外给水管供给，消火栓由普消泵(一备一用)从消防水池供给。楼顶设置容积为48m的玻璃钢水箱。本工程地下车库及一、二层商场及标准层公共走廊，设置自动喷水灭火系统。自动喷水系统危险级Ⅱ级设计，喷水强度8L/min·m2,作用面积160m2，系统设计流量为30L/s,设湿式报警阀一套，在每层的供水干管上调信号蝶阀和水流指示器。加压泵房内设主加压泵6台，系统设水泵接合器6个，喷头采用标准型玻璃球喷头，68C温度级。室内系统管道竖向成环状连接，室风消火栓系统及自动喷水灭火系统管道均采用内外壁热镀锌钢管：DN≥100，采用沟槽式（卡箍）连接或法兰连接（阀门处）；DN<100,采用螺纹连接。
3、排水系统：室内采用污废水合流，系统采用单立管排水方式，伸顶通气管，排入室外沼气化粪池，经处理后再排入市政污水管。室内排水立管采用U-PVC螺旋排水管道，排水横管采用挤出成型U-PVC排水管道，承插粘接。 4.供电配套系统
⑴供电电源及电压。供电电压为10KV，从黄河片区的主干线接入，有专门
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的配电房进行转压分送。
⑵负荷等级。工程消防用电设备，设备机房，小区道路照明等采用二级负荷，其他为三级。
⑶计量方式。由系统进线设专用计量柜，每户都有电压表。 5.照明及电力设计
⑴照明设计。有正常照明，小区照明，应急照明等，小区主要光源为节能型荧光灯，住宅预留灯位，自行选择，在公用的疏散通道，地下车库等，设安全出口标志灯。
⑵电力设计。生活水泵与潜水泵水位由系统自动控制，消防设备接消防中心指令开启或停机。
6.供气。采用城市管道煤气供应，每户都配备专用煤气管道，从事先设计的预留孔接入。 7.通风
⑴住宅空调。每个住户室外都有空调预留位置，可自行购买安装。 ⑵通气。在地下车库等位置安装机器排烟通风设备，以保证空气质量的清新。 8.通讯设施
⑴光纤。小区接入电信的光纤设备，电话线的接入，每户都有预留线路，可自行选择开通。
⑵电视线路。同光纤一样，统一接入，预留线路由用户自行选择。 9.消防
⑴小区的通道，楼梯道等都有消防设备。 ⑵小区室外按规范设置消火栓。
⑶地下车库按规范标准，设置防火分区，并采用自动喷淋系统。 10.环境保护
⑴生活垃圾的处理。每个楼层设置有垃圾通道，每天进行垃圾的处理，小区设置有垃圾箱，并有专人进行打扫。
⑵生活污水。有专用管道进行合流汇中，进入片区的城市污水管道。 ⑶噪声。小区距离街道有一定的距离，且为高层建筑，在这方面不需要专门的设施设备。
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第六章 项目施工进度安排
本项目计划在两年半左右的时间内建成。建设进度计划如下： 表8 项目施工进度安排表
时间 2011年3月 2011年4月--5月 2011年7月--9月 2011年10月 2011年11月--12月 2012年1月 2012年2月10日 2012年6月 2012年8月 2012年12月 2013年2月--5月 2013年4月--6月 2013年8月 说明 项目建议书批复 编制可行性研究报告并报批 建筑方案设计 综合管网设计 施工图设计 报建、领取建设规划许可证 工程开工 完成投资25% 取得预售许可证，开始预售 主体工程断水 单体工程验收 分项工程验收 正式入住
第七章 投资估算与资金筹措
一、投资估算
根据本项目设计方案确定的建筑面积、结构、建设标准，以及可行性研究财务评价有关取费要求，估算总投资造价如表9和表15所示。
表9 “神工·东湖首座”项目投资估算 （单位:万元）
开发产品 分期计划进度 成本 5680 1 2 5680 3 4 5 序号 项 目 1 土地费用 -- 18
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2 3 前期工程费 基础设施建设费 901 2727 601 330 927 1800 4 建筑安装工程费 9088 2508 5080 1500 5 公共配套设施建设费 455 85 170 200 6 7 8 9 10 11 开发间接费 227 管理费用 销售费用 407 909 40 55 85 85 70 230 160 55 85 230 208 108 540 40 84 220 160 650 37 68 159 400 开发期税费 368 其他费用 368 50 50 不可预见费 1590 22720 合计 6526 4400 8276 2854 664 备注：本次费用设计以5个月为一个周期，时间从2011年3月——2013年
8月，总共2年半时间。
二、资金筹措
本项目建设资金完全由建设单位自筹，四川省科学城神工置业有限公司德阳分公司使用自有资金10000万作为项目资本金，按照国家对商品房销售有关规定，不足资金通过向银行借贷和预售房款解决。借贷资金约5589万元，按一年期利率10%计算，到期后还本付息，本金及利息拟用预售收入扣除相关税费后进行偿还，本项目考虑用预售收入扣除相关税费后补充建设资金，将采取边回款边将回款用于建设资金以及偿还债务使用，最大限度的利用项目预售收入。
第八章 经济效益分析
一、住宅销售价格
根据工程所处位置，周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，住宅按4380元/㎡，商铺按6680元/㎡进行销售，
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平均售价4378元/㎡，停车库每个车位10000元。
二、销售进度及付款计划
本项目计划在1年半内完成销售，其销售计划如表10所示。
表10 各类建筑销售计划表
项目 住宅（%） 商铺（%） 停车位（%） 合计 100 100 100 1 15 10 10 2 60 60 60 3 25 30 30 备注：所有业主均在2年内付清房款，签合同当年付一半，第二年再付一半。
三、税费率
本报告采用的各种税费如表11所示。
表11 税费率表
税费项目 营业税 城市维护建设费 教育费附加费 企业所得税 税费率（%） 5 7 3 25 税费项目 公益金 法定盈余公积金 任意盈余公积金 不可预见费 税费率（%） 5 10 8 7 四、盈利能力分析
项目在计算期内经营收入43500万元，可获利润总额18387万元，扣除所得税9399万元，公益金449万元，公积金899万元，任意盈余公积金719万元后，还有6921万元可分配利润。项目缴纳的经营税金2393万元，企业所得税9399万元，合计缴纳税金11792万元。
项目全投资内部收益率（所得税前）为17.42%，在预期可接受的内部收益率为12%时净现值可达3308.03万元，投资回收期为2.96年。
项目全投资内部收益率（所得税后）为9.59%，投资回收期为3.23年。 资本金内部收益率为10.99%。 详见表17和表18
五、清偿能力分析
本项目所需资金单独由开发商自筹的话是不够的，因此所需资金由开发商自
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房地产投资分析报告
