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⑶、德阳市房地产市场需求分析：
①、需求范围分析：德阳市地处成都、绵阳之间，处于成绵经济核心地带，经济发展比较迅速，城市环境比较适合居住，市场需求包括周边几个市县。 ②、需求人口分析：主要为城市首次置业者、大中型企业员工、公务员、企业管理人员等为主。
③、需求数量分析：根据德阳市政府制定的城市人口规划，到2015年城市人口达到100万人，即每年需新增城市人口6-8万人左右，再加上现有城市人口换房需求，每年的刚性需求总量大约为180万-240万平方米（约20000-30000套住宅）。但这些刚性需求中较多的一部分表现为因购买力不足而导致的无效需求，又因为德阳目前的住宅销售价格相对较高，商品房销售压力应该是很大的。 ④、需求价格分析：从目前德阳市已经在售项目可以看出，德阳市各区域的楼盘销售价格差距不大，价格幅度基本在3500-5700元/左右，由于政府宏观政策调控力度越来越大，已经明确表示要坚持调控政策不动摇，老百姓在认识到房地产价格高位运行后投资空间变小，更多选择持币待购，以期政府能将房价调控下来。从今年起，国家又对房地产市场进行重点调控，出台了大量的房产政策，诸如调整贷款利率、限制二套、三套房等，从全国到地方，房地产市场急剧萎缩，销售进入停滞状态，虽然目前价格并未被大降，但不排除未来大幅降价的可能，这将对项目的开发产生重大的影响，也将影响项目的价格政策。 ⑷、市场特征分析：
①、在所有的购房者中，45岁以下的中青年人占的比重较大。
②、 在所有的购房者中，城区人口占的比重较大，在产品设计中应关注他们的心理需求和家庭结构特征。
③、 从目前德阳市住宅消费市场来看，自主和投资性需求各占一个比例，但因最近房地产市场调控严厉，以投资为目的的购房客户占比重已越来越小，故在进行产品设计时，应尽可能地考虑自住性购买需求。 ④、 企业人员、国家公务员、经商人员等购房比例较多。
⑤、 城区内客户大多数在城区有一套住宅，属于二次置业，也有考虑第一居所和部分投资需求，主要考虑楼盘的区位、品质，开发商及物业升值空间。 ⑥、 外地客户大部分属于第一次置业，周边客户基本都作为第一居所不太注
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重升值空间，对物业的性价比要求偏高，对社区环境认同度一般。
三、当前住宅市场面临的矛盾和问题
我国以住宅为主体的房地产市场，已进入平稳发展期。认真分析当前住宅市场的现状，深入研究其面临的主要矛盾，并从体制、机制和政策上探索改革与发展的新思路，对房地产业持续、健康、协调发展，为国民经济与社会发展作出新贡献是很有必要的。
⑴、当前住宅市场发展的基本态势
①、房地产开发投资稳步回升，商品住宅投资增长加快。 ②、山品住宅销售形式好转，销售额大幅增长。 ③、住房消费热点逐步形成，个人购房比例不断提高。 ④、住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。 ⑤、房地产二、三级市场联动效应突出，三级市场逐渐活跃。
综上所述，我国房地产市场具有广阔的发展前景和巨大潜力。在计划经济向市场经济转化的过程中，住宅市场本身也正在发生着深刻的变化。这一切，都是我国住宅市场进一步发展的良好开端和基础。 ⑵、住宅市场面临的只要矛盾探析
我国以住宅为主体的房地产市场在发展过程中面临着一些深层次的矛盾，出现了买方市场的形势，结构性、阶段性、体制性供给过剩的现象突出，面临着市场有效需求的不足。主要表现在一下三个方面： ①、商品房空置量继续上升，消化空置房压力加大。
②、住房制度改革的预期进度和力度未能实际到位，住宅市场消费的启动要有一个过程。
③、市场发育程度整体水平偏低，地区之间发展严重不平衡。
综上所述，这几点充分反映住住宅市场在当前宏观经济形势下，扩大内需、加快住宅建设的迫切要求，与商品房市场有效需求不足，供求难以有效衔接的矛盾。化解这一矛盾，是今后几年住宅市场发展的主旋律。
四、营销推广战略
高素质的物业开发，除了高水平的规划、设计外，还需要有一套行之有效的市场营销策略和手段，高标准的经营和管理，以确保项目有市场销路，开发商
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有合理的收益。根据本项目市场定位和开发特点，拟采用以下营销推广策略： 1、卖点分析
①、项目高达36%的绿化率，且紧邻占地千亩的东湖山公园，使得整个小区成为一个“园林式”的单位，因此有其突出的环境特点。此外，开发商重视小区住宅户型多样化和房屋外观设计，大大增加了该项目的吸引了。
②、项目位于黄河片区，已落户的生活小区较多，配套设施十分丰富。教育、休闲、娱乐、购物等都很便利。
③、小区坚持以“山无里，景无界，心无边”的开发理念，项目为四幢电梯公寓组成，居民生活便捷，在此基础上还引进了“智能化”新概念，更加提高了小区居民的舒适度。
④、项目定位于黄河片区中高档住宅，但价格相对同片区竞争楼盘显得十分亲民，且采用多种优惠付款方式极大地提高了其竞争力。
⑤、项目开发商是由中国工程物理研究院六所所属神工实业总公司于二00四年十二月发起设立的高新技术产业的国有控股企业，在成都、绵阳等地已开发多个优质的楼盘和公共设施项目，信誉良好。 2、广告宣传策略
由于神工置业有限公司已经在成都、绵阳等地开发了一系列楼盘在消费者心目中形成了良好地形象，再加上黄河片区优质的生活环境对置业者都是一个比较大的吸引。
“神工·东湖首座”项目针对确定的目标群体，按计划、分阶段，系统的对小区的整体形象和“卖点”进行广告宣传。包括以下广告媒体：现场售楼部、工地现场、报纸、电视台、网络、公车及户外广告牌等。 3、促销策略
①、促销的阶段性策略，按不同的阶段指定不同的销售策略。一般按以下阶 促销：促销准备阶段；首次公开展销和销售阶段；二次公开展销和销售阶段；三次公开展销和销售阶段；扫尾销售阶段。
②、销售对象：城市首次置业者、大中型企业员工、公务员、企业管理人员等。 ③、促销手段：拟采用多种促销手段，包括：广告宣传、内部认购、人员直销、举办展销会、集团认购、灵活多样的付款方式及优惠方案、售楼现场样板房促销
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等。 4、定价策略 ⑴、价格定位
根据目前德阳市房地产房源交易信息，以及黄河片区一带同类房地产销售价格如表3所示：
表3 楼盘销售价格増况表 序号 1 2 3 4 5 6 名称 黄河畔岛 瑞琪曼国际社区 希望城 凯旋国际 春天印象 天籁福 地段 黄河片区 黄河片区 黄河片区 老城区 城北片区 河东片区 最低价（元/㎡) 最高价（元/㎡) 均价（元/㎡) 4260 4800 4788 5258 4588 4000 5260 6233 5758 6668 5148 4800 4700 5400 5078 5500 4700 4500 从德阳市近期楼盘价格情况分析，中高档住宅售价在4000—6668元/㎡之间。参考各楼盘价格和对其区位、环境、配套等对比，“神工·东湖首座”价格定位为中高档住宅，住宅价格为4380元/㎡，商铺价格为6680元/㎡，停车位每个10000元。
⑵、价格优惠策略
①、预付房款优惠 ：（一次性交纳10000元诚意金，成为银卡用户，拥有1%优惠；一次性交纳20000元诚意金，成为金卡用户，拥有2%优惠；一次性交纳30000元诚意金，成为钻石卡用户，有用3%优惠。） ②、集团购买优惠；③、特殊消费对象优惠； ④、其他优惠措施
⑶、价格浮动策略：①、展销会期促销优惠价； ② 、仙器销售优惠浮动
价； ③ 、正常销售期段浮动价； ④、其他浮动措施
第三章 项目选址及区设条件
一、项目选址
作为发展中的旌阳区内，黄河片区以上风上水、纯居住、无工业等因素和
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其优越的自然环境，成为城市规划中山水宜居特点的重点建设区域。
二、区域历史文化地位
黄河片区的区域范围是指北起青衣江路，南至黄河东路，东靠东湖山，西侧黄山路；整个片区位于德阳城市的东北面，是06年后新兴建设起来的行政、高尚居住中心。在市政府及建设局的投入巨资重点打造之下，强力推进片区建设，首先便是对青衣江东路、龙泉山北路等重要道路进行了建设，全面完成了渭河路、庐山北路等道路建设。当前片区市政配套设施越来越完善，道路宽阔纵横交错，市、区两级众多行政机关及国家级重点示范中学等名校均在该区；区域内环境优美，东靠风景秀丽的东湖山公园，西临碧波荡漾的绵远河，依山傍水自然条件出众。
三、建设条件
1、区域配套:近几年内德阳市、区两级众多行政机关办公地点已先后迁到黄河片区；
学校拥有鼎天幼儿园、国家级重点示范中学德阳中学、德阳外国语学校等； 提供医疗服务的眼科医院和肝胆病医院；
综合市场有主要玉泉农贸市场，为市民的生活消费提供了便捷；
2、区域楼盘情况（房地产经济）:黄河片区当前是以纯居住社区为主，区域内楼盘主要以万兴魅力城系列、福康集团、顺天房产开发的楼盘为主。已入市的楼盘有：御景东苑、骏逸东山、上东风景。即将入市的项目有万兴魅力城四期、福康瑞琪曼。楼盘户型户型面积从60平米的一室一厅到200余平米的奢华户型齐全。区域楼盘主要以中型社区为主，都较注重小区的内部环境和景观配套的打造。 3、交通方便
神工·东湖首座坐落于北起青衣江路，南至黄河东路，东靠东湖山，西侧黄山路的黄河片区，即德阳城市的东北面，是06年后新兴建设起来的行政、高尚居住中心。其市政配套设施越来越完善，道路宽阔纵横交错，有14路、23路、24路、27路等公交车经过此地，距离火车站30需要25min,而距离汽车站只需15min，交通十分便捷。 3、土地征用情况
开发土地由出让方式获得土地17120㎡，土地价格为5680万元。
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