第一章 总论
一、 项目背景及概况 1、项目名称
神工·东湖首座
2、开发商及简介
四川省科学城神工置业有限公司德阳分公司
四川省科学城神工置业有限公司是由中国工程物理研究院六所所属神工实业总公司于二00四年十二月发起设立的高新技术产业的国有控股企业。注册资本金为人民币7730万元。由法人股东四川省科学城神工实业总公司、绵阳金色家园商贸有限公司等组成。主要经营：房地产开发、商品房销售、光纤通讯设备、数字通讯器材设备、基础机械加工、制造、销售等。公司资金实力雄厚，科技人才众多，拥有中国工程物理研究院作为强大的后盾。
3、项目地址
德阳市玉泉路与屏山街交汇处
4、临时接待中心
德阳市庐山北路360号
5、项目概况
项目位于玉泉路与屏山街交汇处，有四栋电梯公寓组成，项目占地为17120㎡，总建筑面积99354㎡,其中住宅面积78168㎡，商铺面积6576㎡，停车库面
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积14610㎡。项目户型区间为51㎡——137㎡。以简装面市。整个项目紧邻占地千亩的东湖山公园，东湖山上是以山水园林为载体，集休闲娱乐旅游观光健身为一体的城市近郊公园，是你感到心旷神怡；同时周边生活配套也是十分方便，下面简单做个介绍：
公交路线：14路、23路、24路、27路等。
教育配套：德阳一中、外国语学校、德阳八中、黄河路小学、四川省商贸学校等。
医疗配套：德阳肿瘤医院（眼科医院）、德阳肝胆医院、中山医院等。 休闲配套：东湖山公园、旌湖文化长廊等。
生活配套：沃尔玛超市、玉泉综合市场、香诗美林市场、丰联超市、富江超市、红旗连锁等。
6、资金来源
本项目建设资金由神工职业有限公司自筹，不足部分通过预售房款和银行贷款解决。
7、可行性报告制定依据
（1）《城市居住区规划设计规范》 （2）《德阳市城市拆迁管理条例》 （3）《城市居住区公共服务设施设置规定》 （4）《住宅设计规范》 （5）《住宅建筑设计标准》 （6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 （7）《城市道路绿化规划及设计规范》 （8）《高层民用建筑设计防火规范》
8、编制范围
根据国家有关政策、法律、法规及规范对神工东湖首座项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、投资方案、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。
二、 主要技术经济指标
表1 “神工·东湖首座”项目主要经济技术指标
序号 项目名称 单位 指标 -- 2
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1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 总占地面积 总建筑面积 地上建筑面积 住宅建筑面积 商业建筑面积 停车场面积 容积率 层数 停车位 地面建筑基底面积 住宅建筑基底面积 户型区间 建筑密度 小区绿化 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 17120 99354 84744 78168 6576 14610 4.95 层 个 ㎡ ㎡ ㎡ % % 1.2#地上34层，3.4#地上33层，地下1层 住宅地上72+地下390+商业地上25=487 3639 2758 51.23——137.17 21.15 36
第二章 住宅市场分析与营销战略
一、投资环境分析 1、德阳市基本情况
①、 地理位置：
德阳市地处成都平原与川中丘陵接壤地带，市区距成都58公里，距绵阳50公里，地理位置介于东径104.15°—104.43°，北纬31.1°—31.27°之间，是我国西南地区重要的重工业城市和农业生产基地。
全市辖6个县（市、区）土地总面积为5951.55平方公里，人口约384.5万人，德阳市中心城区建成区规模为45.76平方公里，人口约70万人。 ②、行政区域划分
德阳市是1983年经国务院批准成立的地级市，现辖“一区三市二县”即旌阳区、广汉市、什邡市、绵竹市、中江县和罗江县。
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1、德阳市经济发展情况
2011年是“十二五”开局之年，全市人民在市委、市政府的领导下，坚持“高位求进、加快发展”的工作基调，大力推进“一三五八”发展战略，经济发展全面增长，人民生活水平不断提高，社会事业不断进步。
表2 “十二五”规划经济社会发展主要指标
指标体系及名称 计算单位 亿元 元 亿元 亿元 亿元 万人 元/人年 元/人年 % % 2010年 实际数 921.3 25000 601.3 45.8 299.7 389.2 16202 6486 42.2 2015年 五年年均增长% 12.0 15.1 五年年规划均增长% 数 11.4 11.2 40.3 19.6 15.9 4.5‰ 12.1 12.6 1800 48650 指标属性 预期性 预期性 预期性 1、地区生产总值 2、人均地区生产总值 3、全社会固定资产投资 4、地方财政一般预算收入 5、社会消费品零售总额 6、年末人口总数 7、城镇居民可支配收入 8、农民人均纯收入 10、城市化水平 11、森林覆盖率 五年累计投资总额同口径增长50%以上 90 14.5 12、节能：万元GDP能吨 耗 13、减排：二氧化碳排达到国家及省上约束放量及主要污染物排吨 要求 性 放 注：1、地区生产总值绝对数按现价计算，增长速度按可比价计算。2、地方财政一般预算收入增长速度为同口径增长。3、以2010年为基期测算，考虑物价指数为2.6％。3、从2011年起，固定资产投资统计起点由50万元提高到500万元，500万元以下的项目和农户投资将不再纳入到固定资产投资统计范围，“全社会固定资产投资”指标变为“固定资产投资”。
提高1.14 提高38.5 0.21 “十一五”累计下降20% 预期性 预期540 12.5 性 约束394 6.5‰ 性 预期28000 12.0 性 预期11500 12.1 性 提高预期53 2.16 性 提高预期40.8 0.46 性 达到国家及省上约束要求 性 3、总体目标
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新一轮德阳市城市总体规划描绘了未来德阳的发展蓝图，到2024年，经济总量较2015年再翻一番以上，综合经济实力、人民生活水平和生态环境保护再上一个新台阶，成为具有国际竞争力的重大技术装备制造业基地，国内一流的名优食品基地、清洁化工基地、新材料基地、现代农业基地和职业教育基地，成为西部经济强市，重要的工业化先导区、现代产业聚集区，四川重要的区域性中心城市和山水宜居城市，实现成德绵同城化发展，在西部地区率先实现城乡经济繁荣、生态环境优美、和谐稳定、协调发展的全面小康社会。
二、住宅市场分析 1、当前住宅市场现状
随着经济的快速发展以及国家对住宅建设和城镇住房制度的深化改革，以
住宅为主题的房地产市场，总体上呈现出平稳发展的态势。主要表现在： ①、房地产开发投资稳步回升，商品住宅投资增长加快。 ②、山品住宅销售形式好转，销售额大幅增长。 ③、住房消费热点逐步形成，个人购房比例不断提高。 ④、住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。 ⑤、房地产二、三级市场联动效应突出，三级市场逐渐活跃。
综上所述，我国房地产市场具有广阔的发展前景和巨大潜力。在计划经济向市场经济转化的过程中，住宅市场本身也正在发生着深刻的变化。这一切，都是我国住宅市场进一步发展的良好开端和基础。
2、德阳市商品房现状和市场需求
⑴、住宅市场供给情况：
从目前德阳房地产住宅市场来看，前几个月，整个楼市在全国大环境影响下，购买者观望情绪比较浓厚，大家都在等待着楼市大幅降价，虽然在开发商大力的促销下，刚需置业者的购买力得到了释放，但是相对有限，不能很好的缓解当前压力，投资性需求被抑制。 ⑵、商业市场供给分析：
目前德阳市纯高层的项目较少基本上都集中在老城区核心地带，商业项目的开发规模也相对较大，销售价格也较高。目前的社区商业较多，基本上每个开发项目都设计了商业（临街）用房。电梯公寓一般都考虑了2-3层的商业用房。
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房地产投资分析报告
