第二章 亦庄区域市场研究与分析
第一节 北京经济技术开发区域概况
北京经济技术开发区（简称BDA）, 筹建于1991年，1992年开始基础设施建设和招商引资,1994年8月25日经国务院批准为北京市唯一的国家级开发区。其中7平方公里是中关村科技园区亦庄科技园。同时享有沿海经济技术开发区优惠政策及国家高新技术产业园区优惠政策，是一个具有与国际接轨的新型管理体制的经济区域。它是全国的国有土地资本运营试点区，国家工业节水示范园区，国家ＩＳＯ１４０００环保管理体系示范区，北京市无行政事业性收费区，北京市社区建设试点区，目前正在建设国家绿色交通示范区。
开发区地理位置及自然环境
北京经济技术开发区位于北京东南郊京津塘高速公路起点西侧，五环路南侧。距南四环3.5公里，距南三环7公里，距市中心天安门广场16.5公里，距首都机场25公里，距北京火车站12公里，距天津新港140公里，距国际物流中心1公里，距国际集装箱中转站朝阳口岸2公里。
开发区西侧8公里有开通国际航班的南苑机场；北邻北京国际物流中心及海关、商检等机构。驱车沿三环西行
20分钟是中国最大的火车客运站―北京西客站。开发区是连接京、津、塘的交通枢纽，已
形成陆路、海路、空路四通八达的交通网络。开发区与市区联系快速方便，区内的成寿寺路与市区三环路相连，另有南四环、京津塘高速、南五环为开发区的提供发达的路网，324、732、723、927、946等多路公交车和开发区专线车也为开发区提供了更多的便利。
和便利、通畅的外部交通环境相比，内部的交通更是早就为人称道。不但有北环路、西环路、荣京路、荣华路、荣昌路、永昌路等多条宽阔的主干道，还有10多条城市次干道和支路，形成了纵横交错、四通八达的内部道路网络。地铁5号线南段部分还要延长到开发区，区内线路总长约10．5公里，由北向南贯通北京经济技术开发区。
北京开发区属暖温带大陆季风性气候，年平均气温摄氏11.5度，最高平均气温摄氏26度，最冷平均气温摄氏零下6度，年平均风速2.6米/秒；年平均降水量580毫米。开发区平均空气质量比市区好1－2个等级。在建设前期，开发区坚持\生态型开发\和可持续发展的道路，提出\以绿引资，以资养绿\的发展目标以确保环境质量。开发区东侧与高速公路之间有300米绿化带，北侧与五环路间有1000米绿化隔离带，西侧与凉水河间有100米绿化带。全区绿化率超过30％。区内累计绿化面积已达34万平方米。规划到2020年，公共绿地(不含居住区级和居住小区级公共绿地)应为6平方公里多，实现城市绿化覆盖率50%，人均绿地50平方米。
表一：公交线路表
线路 起点站 终点站 项目附近站点 723 崇文门 农管中心 天华西路北口 732 颐和园 开发区交通服务中心 交通服务中心 324 公主坟 开发区交通服务中心 实验学校 927 永定门 柴厂屯 亦庄 927支 永定门 长子营 开发区管委会 946 方庄南口 卫生院 亦庄 小11路 翠微大厦 兴盛街 亦庄镇政府 开发区专线 国贸 电子商务大厦 电子商务大厦 小35路 亚运村 博达国际大厦 郁金香舍东门
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开发区区域规划及配套设施
北京开发区全面实现了\九通一平\。 \九通\为通市政道路、雨水、污水、自来水、天然气、电力、电信、热力及有线电视管线：\一平\为土地地貌自然平整。“九通一平”为开发区成为现代化的城市提供了最为基础的条件。
北京经济技术开发区一期15.8平方公里，东靠京津塘高速公路，西邻凉水河，四周绿地环绕，北侧为1公里宽的城市规划绿地，东侧是高尔夫球场。区内东部是设施先进的工业区，西部是环境优美，别致舒适的生活区，中部为公共建筑区（包括：金融中心、世界贸易中心、科研中心、行政管理中心、商业城以及饭店、体育文化中心、写字楼等）。其周边为143平方公里的配套协作区，为开发区及投资商的发展提供了广阔的空间。后经国务院批准，在一期的基础上扩区24平方公里。 新扩区的范围包括京津塘高速路以东约14平方公里(大羊坊路以南，大羊坊路及通马路以西，凉水河以北)，凉水河以西约10平方公里(旧头路以东，六环路及新凤河以北)。同时，以开发区为中心的亦庄卫星城也将开始兴建。卫星城总体规划面积195.1平方公里。
开发区卫星城总体规划图
经过几年的发展，开发区已成为北京低密度住宅发展公认的样板。目前开发区一期规划的１５平方公里内，明确划分为产业区及配套生活区，在生活区没有写字楼或商住楼（底商除外）；产品多为低密度、高绿化的小独栋、ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ、叠拼、花园洋房等等，居住环境已日渐成熟。随着最后三块土地的招标完成，开发区的楼市下一步如何开发也成为市场关注的焦点。近期，凉水河以西、作为亦庄第二代工业区、居住区的“亦庄新区”也有了动静——奔驰新厂已在这里落户，高档别墅项目瀛海名居的建设、部分楼座已露出地面。开发区的楼盘不需要概念，依水而居，在这里是一种生活状态选择，更是一种思想的姿态。
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表二：开发区一期15.8平方公里用地平衡表
用地性质 用地面积（公顷） 比率（%） 工业用地 567.2 35.7 公建用地 158.8 10 居住用地 385.2 24.3 市政用地 60.4 3.8 公共绿地 116.3 7.3 道路广场 298.8 18.8 城市总用地 1586.7 100 表三：开发区配套环境情况
商 业 华润超市和小白羊超市，大型购物中心正在筹建中。 亦庄医院是一所政府办综合性医院，提供24小时医疗服务。建设中的同仁医医 院 院开发区分院为现代化综合医院，相当于现有同仁医院面积的3倍，有500张床位，全部工程将于2004年完成。 工商银行、农业银行、中国银行、建设银行行、交通银行、北京商业银行、银 行 中信实业银行、上海浦东发展银行 美格双语幼儿园、大地双语幼儿园、21世纪双语幼儿园－亦庄国际婴幼园、北京国际管理专修学院、亦庄镇第一中心小学、亦庄中学、职教园、北工大教 育 软件园、北京市国际艺术学校、北京二轻工业学校、北京市汽车工业学校、北京市化工学校、北京市医药器械学校、仪表学校 中国国际电子商务中心、伊梦华都大酒店、博大公寓等可提供多种会议、商商 务 住等服务 餐 饮 大雄商业中心（内设多家餐饮商家）、各居住区的会所、中国国际电子商务中心内的国富园酒店、伊梦华都大酒店、博大公寓等可提供不同需求的餐饮服务 占地4000亩的国际企业文化公园已初具规模；规划中的凉水河水上公园占地公 园 301公顷，景观由美国ACL公司担纲设计，计划2005年建成；北部有三海子公园。三大主题公园把开发区层层渲染 开发区体育中心（可容纳1万多人，内有田径场、足球场）、博达国际体育交流中心（室内体育场馆）、中国国际电子商务中心（提供游泳、保龄球、健身、娱乐休闲 桑拿、KTV等设施与服务）、高尔夫俱乐部（全天候开放，内有多功能健康会馆及夜间照明练习场）
开发区发展之初，整体配套稍显薄弱，区内网点少、结构单一、规模小的商业设施亦不能满足居住在开发区的人们。2004年四月份，BDA的境界人文生活社区利用沿街部分推出了一条长达1200米的商业街，这也是规划局批准的亦庄地区第一个居住社区外向型商业街。该商业街将在近期内开街运营。上海沙龙新天地、圣福华超大型国际经贸中心也会相继服务
居民。
在7万人的基础上，人口以每年超过1万的速度增长，据统计调查，在开发区居住者很大部分是在市区工作，而在开发区工作的员工多居住在开发区周围或市区，从规划看，未来开发区人口将达到４０万至５０万，如此庞大的数字和众多的入园企业，决定了以后购房者的主体将向园内工作者转变；ＣＢＤ人士进开发区置业数量也会增多。 随着开发区规模的扩大，开发区分阶段地实现自己的目标。
开发区“十五”计划目标
到2005年，国内生产总值达到360亿元占全市国内生产总值的比重的10%左右，对全市经济增长的贡献率达到27%左右。
? 工业总产值（现价）1100亿元 ? 高新技术产业产值占工业总产值的80% ? 税收收入达到60亿元 ? 累计吸引投资50亿美元 ? 累计出口创汇60亿美元 ?
累计完成固定资产投资240亿元
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开发区经济环境及企业
开发区自建区十年以来，遵循“吸引现代制造产业项目为主、外资为主、出口为主和致力于发展高新技术产业”的方针。以工业和高新技术产业为依托，经济持续稳定增长，有了跨越式的发展。投资规模不断扩大，经济运行质量显著提高。北京经济技术开发区，现已成为北京一个主要的经济增长点，在北京的城市发展中占据非常重要的地位。
截止到2003年4月，累计入区企业1212家，投资总额45.28亿美元，其中:三资企业305家，投资额32.57亿美元，世界500强企业40家,国际跨国公司80多家高新技术企业产值占工业总产值的87%。（数据来源：北京经济技术开发区网站）在开发区，每公顷投资密度为1180万美元，最高的达到4880万美元。每公顷工业用地创造工业总产值1.98亿人民币，实现税收913万元人民币。产出密度最高的企业达到每公顷工业用地创造工业总产值13.49亿元人民币，实现税收1.24亿元人民币。使用标准工业厂房的企业平均产出密度每公顷产值6.05亿人民币。形成了电子信息、光机电一体化、生物技术与新医药、新材料与新能源、软件制造5个主导产业，其中前3个产业已经具有一定规模；建成了全国最大的移动通信产业基地、北京最大的电子信息产业基地、首屈一指的北京“药谷”，综合经济实力排名全国第五，成为北京重要的知识经济产业基地和现代制造业基地。在房产开发方面，也有北京懿麟、北京大雄置业、北京建工集团等多家房地产开发公司的入区。
开发区第二、三产业的比重分别为96.35%和3.65%，全区人均国内生产总值19.3万元。
图一
开发区第二、三产业比例图4%第二产业第三产业96%
在2003年实现的高新技术增加值中，开发区已经占到了全市高新技术增加值的21.4％，实现的工业总产值占全市的12.5％，同时，开发区企业创造的产值、工业增加值、销售营业收入已经分别占到了开发区总量的89.9％、89.9％和90％左右，凸现了高新技术产业在这个地区的作用，构成了产业集群化发展的良好基础。（见图二、三）
图二：
开发区高新技术增加值占全市比例开发区工业值占全市比例13!%开发区开发区区外区外79?%
图三：
开发区企业创造产值比例10089.989.990806040企业创造2010.110.110其他创造0产值工业增加值企业营业额
据调查，开发区生产总值、工业总产值与税收收入以年均72.3％、74.1％和63.1％的速度增长。到2003年年底，开发区新批企业总投资是23.65亿美元，同比增长92％，实际利用外资已经占到了北京市实际利用外资的12.4％，占全市高新技术产业和制造业利用外资总额大约37％，三资企业占这个地区投资总额的68.6％，三资企业的平均投资规模超过
了1200万美元，这个数字是全国三资企业平均规模的四倍还多。同时，开发区仅用了占全市1.1％的工业用水和占全市0.7％的用电，却创造了占全市21.4％的高新技术产业增加值，7.4％的工业增加值和12.5％的工业总产值。（数据来源：北京焦点房地产网）
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表四：2004年一季度北京经济技术开发区新批企业投资总额
分类 金额 同比增长 新批企业投资总额 7.36亿美元 13.88倍 合同利用外资 6.73亿美元 305倍 外商实际投资 7709万美元 92.53% 开发区一季度已实现生产总值 21.9亿元 39.06% 完成第二产业增加值 18.16亿元 42% 实现销售营业收入 152亿元 55.8% 完成税收收入 7.39亿元 6.79%
引入新加坡的居住设计理念，浓郁的国际化社区氛围、周边良好的环境和交通体系的便利程度，开发区成为吸引市区中心居民向城市周边迁徙的理想区域之一，人气将得到稳定的提升。据统计，开发区是南部地区高档楼盘最为集中的区域，其主打产品亦是或前卫时尚、或古朴典雅的低密度住宅，北欧风格、荷兰田园风格、维也纳风格……多种特色项目争奇斗艳。2002年，开发区商品房销售面积达80万平方米，2003年开发区商品房销售面积超过100万平方米，开发区的人口数量也稳健快速的提高。预计到2020年，人口规模将达到49万，截至目前常住人口和从业人口已达到7万人左右。人口素质较高，区内的从业人员大多从事技术含量较高的产业工作，管理者及技术工作者，收入稳定，具有很强的购买能力。
表五：开发区主要代表企业
五大主导产业 代表企业 电子信息产业（含微电NOKIA星网工业园、北方微电子基地、中芯环球半导体有限公司、京东方产业园、子和TFT） 国家电子商务中心、中国网通、中国数字电视产业联盟、FOXCOM、RF、艾科泰 诺赛基因组北方中心、国家病毒生物工程中心、纬晓生物技术有限公司(干细胞生物技术与新医药产库)、本元正阳基因技术有限公司、德国Bayer、日本第一制药、法国罗纳普朗业 克、丹麦诺和诺德、日本岛津
GE（美国）、CORNING（美国）、SMC（日本）、Schneider（法国）、National、光机电一体化产业 Cummins、DELPHI、北人印刷、北京开关 英纳超导有限公司、嘉捷恒信有限公司、大陆太极有限公司、中钞锡克拜有限公新能源、新材料产业 司、SANYO、富原燃料电池 软件产业 开发区软件园、北工大软件园 图四：
外资、内资比例图27.72%内资外资72.28%
\三个为主\的方针（即：吸引外资、出口创汇、大中型生产企业）和\三个吸纳\的原则（即外商投资、高新技术企业、国有大中型企业），决定了开发区新经济区的定位。由表四和上图可以明显看出，开发区的企业凸现了智力密集型或者科技密集型的特点，并且外资企业占有很大一部分比例，分别来自美国、日本、德国、法国、意大利、加拿大、荷兰、芬兰等国家。诸如诺基亚、松下、奔驰戴姆勒－克莱斯勒等企业选址都非常慎重，在北京，他们选择了开发区，既是增加了高新科技含量，也是对开发区新经济性质的一个肯定。
表六：开发区各行业企业数量
电子信息、科技类 252 生化、医药类 155 光机电一体化类 153 能源、材料类 58 贸易、投资类 141 文教及政府机构类 41 建筑、服务及其它类 267 5
北京经济技术开发区域概况
