可行性研究报告基本框架图
项目总论 → 项目背景————————可行性研究结论
↓ 项目名称 市场预测
开发公司 项目建设进度 可行性研究单位 投资估算和资金筹措 研究依据
项目建规模和内容 项目开发手续
项目投资和市场研究→ 市场宏观背景———————区域市场分析
↓ 全国投资环境 区域市场界定 X市投资宏观背景 供给分析 区域发展及前景预测 需求分析 宏观市场与本项目发展借鉴 竞争分析
典型物业调查 市场分析有关结论
项目分析及评价 → 地块解析—————SWOT分析————项目评价
↓ 交通条件 地形、地势 水、电、气保障 规划限制条件
市场定位及项目评估→ 项目定位————————方案评估意见
↓
开发进度安排 → 工程规划说明-—————施工横道图
↓
投资估算与资金筹措→ 总投资估算————资金筹措————投资使用规划
↓ 固定资产投资总额 资金来源 投资使用计划 流动资金估算 筹备方案 借款偿还计划
销售及经营收入测定→
各物业销售收入估算—销售回款计划—资金来源与运用—销售利润
↓
财务与敏感性分析 → 赢利能力分析——项目研究性分析——社会效益和影响分析
↓
开发进度安排 → 结论性意见——主要问题及解决方法——风险及防范
产品策划环节总体工作流程
项目总体规划布局
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地块价值分类—分期开发策略—开发主题导入
↓
项目总体规划理念
↓
总体风格—功能分区—交通路网
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概念设计任务书 ↓
项目景观规划理念 ↓
景观布局—风格立意 ↓
项目建筑规划理念
↓
建筑单体设计—户型设计—建筑与景观互动
↓
项目公建配套规划理念
↓
总体配套理念—分期配套设置—配套功能设置—特色配套设置
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详规设计任务书
定位策划工作流程
项目SWOT分析
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劣势分析及化解—优势分析及利用—威胁分析及对策—机会分析及利用
↓
项目资源审核
↓
内部资源——外部资源
↓
项目竞争力分析
↓
市场空白点分析—差异化竞争优势定位—核心竞争力分析—产品形态初步定位
↓
基准项目研究
↓
开发原创概念定位 ↓
项目核心定位
↓
核心开发主题定位—主题市场形象定位—生活方式定位—社区文化定位
↓
项目产品形态定位
↓
项目价格定位
销售队伍组建及培训
团队组织加构
项目经理
↓
销售经理—————策划经理—————其他后勤人员 ↓ ↓ 销售主管 策划师—调研员—文案 ↓ 销售代表 1、2、3
楼员搭配原则
性格内项——性格外向 长相漂亮——长相一般 心胸宽阔——心胸较窄 经验丰富——无经验 身材较高——身材偏低
男性——女性 素质较高——素质偏低 有专业知识——无专业知识
售楼员的素质要求
形象仪表、谈吐礼仪、应变能力、协作能力、思维方式、专业知识 行业状况、销售知识、谈判技巧、服务态度、创意能力、实操经验
仪容仪表
身体整洁：每天洗澡，保持身体清洁无异味
容光焕发：注意饮食卫生，劳逸结合，保持精神饱满
适量化妆：女性销售人员必须化淡妆，化妆须适当而不夸张 头发整洁：经常洗头，做到没有头屑
口腔清洁：每天刷牙两次，保持牙齿洁白，口气清新 双手整洁：勤剪指甲，经常洗手，保持双手卫生 制服整齐：制服常换洗，穿着要整齐，皮鞋要擦亮
姿势仪态
1、咳嗽或吐痰时，请用干净的纸巾或手帕掩住口部 2、打哈欠或喷嚏时，应走开或转过头来掩住口部
3、整理头发、衣服时，请到洗手间或客人看不到的地方
4、当众挖鼻孔、搔痒或剔指甲会有损自己的形象
5、手不应该插在口袋里，双手应垂直；坐着时平放在桌面，不要把玩物件 6、当众不应耳语或指指点点
7、不要在公众区域奔跑
8、抖动腿部，倚靠在桌子或柜台上都属不良习惯 9、与别人谈话时，双目须正视对方的眼睛 10、不要在公众区域搭肩或挽手
11、工作时，以及在公众区域不要大声讲话、谈笑及追逐 12、在大堂等公众场合，不能当着客人谈及与工作无关的事情 13、与人交谈时，不应不时看表及随意打断对方的讲话
言谈举止
坐、站、走路和谈话都要得当，工作要有效率。 1、彬彬有礼
主动同客人、上级及同事打招呼
多使用礼貌用语，例如：早晨好、请、谢谢、对不起、再见、欢迎光临等 如果知道客人的姓和职位，要尽量称呼其职位，比如王总等 讲客人能听懂的语言
进入客户的办公室前须先敲门
同事之间要互敬互让，说话要温文尔雅 使用电梯时要先出后入，主动为别人开门 2、 笑口常开
面带笑容接待各方宾客 保持开朗愉快的心情
仪容、装扮 1、 男员工发式
头发要前不过眉，旁不过耳，候补盖发领 头发要整齐、清洁，没有头屑 不可染发（黑色除外） 2、 女员工发式 刘海不盖眉 自然、大方
头发过肩要扎起
头饰应用深颜色，不可夸张或耀眼 发型不可太夸张
不可染发（黑色除外）
3、 耳环
女员工只可佩带小耳环（无坠），款式要端庄大方，以淡雅为主 4、 面容
面容神采奕奕，保持清洁，无眼垢及耳垢 男员工不可留胡须
5、 手
员工指甲长度不超过手指头
女员工可涂透明色指甲油
只可佩带一只小戒指，不可佩带其它首饰 经常保持手部清洁
房地产可行性研究报告基本框架图
