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从强化用地管理、提高处置效率的角度谈《闲置土地处置办法》有关条款的修订建议
作者：何小静
来源：《法制与社会》2020年第17期
关键词 闲置土地 认定 处置 程序 方案
作者简介：何小静，广东伟伦律师事务所，律师。
中图分类号：D922.3 ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ;文献标识码：A ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ;DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.06.130
《处置办法》自1999年4月28发布实施后，于2012年5月22日进行了修订。2012修订的《处置办法》进一步明确了闲置土地认定标准、处置主体、处置程序，明确了政府原因造成闲置土地的具体情形，详细规定了闲置土地处置的方式，为闲置土地的妥善处置和盘活利用提供了更具操作性的依据和保障。修订后的《处置办法》自2012年7月1日施行至今，已近8年未再修订。笔者因多年担任某市自然资源主管部门的法律顾问，代理了多宗闲置土地处置的案件。通过实务操作发现《处置办法》对于已动工开发但构成闲置土地的认定条件设定不科学，处置程序、处置方式等制度存在不合理之处，增加了闲置土地认定及处置的难度，同时大大降低了处置的效率，给予了恶意圈地、囤地者钻空子的空间。现笔者从强化用地管理、提高处置效率的角度谈《处置办法》有关条款的修订建议。
依照《处置办法》第二条第二款规定以及第三十条第一款规定，已动工开发但是否构成闲置土地的认定仅须考核已动工开发的占地面积及已投资金额是否达到最低比例即可，可以不考虑正负零以上开发建设情况，可以不考虑已竣工工程建筑面积的情况，只要地基工程达到1/3且已投资额达到1/4则不构成闲置。在实务中，确实存在地下基础工程用地面积达到1/3或已投资额达到1/4，但事实上正负零以上工程未建设的情形。笔者认为，土地容积率、总建筑面积是建设用地主要规划指标，也是衡量土地利用效率的重要指标，而地下车位、人防工程、架空层等一般不计入容积率，如在前述情形下，如不纳入可认定为闲置土地的范围，则无法将该等利用低效的土地纳入政府可处置、可盘活的范围，不利于闲置土地有效整治，实际上也是起到了怂恿开发商“捂地”的作用。因此，建议科学地设定已竣工的计容建筑面积最低比例（如已竣工工程建筑面积达到约定的总建筑面积的1/3），将未在国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定的竣工期限届满后达到该最低比例的情形纳入可认定为闲置土地的类型之一，以加强对土地利用的监管。
从强化用地管理、提高处置效率的角度谈《闲置土地处置办法》有关
