房地产投资分析

房地产投资分析

第一章 绪论

一、房地产

1、法律《辞海》定义：物质构成上由房产和地产两部分组成，使用形态上房产和地产是不可分的，价值形态上房产和地产是可分割的。

2、金融《辞海》定义：房地产是房屋建筑与土地的总称；实体上，房依地建，地为载体；价值上，房因地价，地因房贵；房地产是人类最基本的生产生活资料。

3、房地产定义：指土地、建筑物与土地、建筑物不可分离的部分和附带的各种权益。 房地产：实物：土地、建筑物（房屋、构筑物）、附着物 权益：所有权、处分

4、房地产特性：1、不可移动（位置固定性）

2、非同质性 3、相互影响性 4、保值增值性

5、消费、投资双重属性 6、数量有限性 7、长期使用性 8、难以变现性

二、房地产投资

1、投资：事先垫付一定资本，以获得资金的收益或增值为目的，用于开发或经营某项事业的行为。

2、房地产投资：以获得未来的房地产的收益为目的，预先垫付一定资本，直接或间接参加开发或经营房地产事业的行为。

3、房地产投资收益类型：1、现金 2、避税收入 3、无形的收益 4、主体：企业为主

投资对象：有形或无形（房地产债券、房产公司股票、投资房产中介） 双重含义：一、资金；二、行为 5、作用：

1）对经济发展有巨大的推动作用 宏观 2）对相关产业具有推动作用 中观 3）对投资者消费作用明显，挤压其他消费 微观 三、房地产投资的特征：

1、 对地段选择特别重要 2、 资金量巨大 3、 投资回收期长 4、 受政策影响性强

5、 房地产投资具有专业管理的依赖性

6、 适应性强（适应市场环境变化，投资主题会调整房地产的使用功能的方便程度）增

添设施、完善功能、多种用途

四、房地产投资类型（形式） 1、 按投资对象分为：（1）土地投资：将投资所需的资金投入到土地开发经营当中，以获取

土地收益

（2）房地产开发投资（增量投资）：将资金投入到房地产开发中，以出售房、地产来获取收

益

（3）房地产经营投资：以房地产经营（写字楼出租）为投资对象，包括取得房地产的费用，经营房地产的费用，以经营房地产来获取收益 （4）房地产证券投资（间接投资）：投资主体不直接将资金投入到房地产实体，而是投入到房地产证券当中，间接地获取房地产收益

（5）房地产中介（经纪人机构）投资：将资金投入到与房地产相关的资讯服务、评估等中介机构的投资

（6）房地产管理服务投资：将资金投入到物业管理、组织机构中。 2、按投资的物业类型分为：（1）居住物业投资：公共住房、商品房

（2）商业物业投资：商铺、写字楼（经营型、具有收益性） （3）工业物业投资：仓储、工厂

（4）酒店与休闲娱乐设施投资：会议、旅游、商务、休闲、酒店、主题公园、度假村

（5）特殊物业投资：需要政府特殊许可才能进行的投资，加油站、机场

房地产投资利弊：利：（1）回报率高 （2）高抗通胀能力 （3）易于融资 （4）可以避税 所得税金额=收入总额-工商统一税-（经营成本+折旧+推销成本+贷款利息） （5）潜在增值 （6）可获得多重收益 弊：（1）资金量巨大 （2）回收期长 （3）技巧性强 （4）合作性太强 （5）变现性差 （6）固定性

六、房地产投资资金来源 （1）自有资金

（2）银行资金（贷款） 银行或非银行（信托、资金、保险公司、投资公司、担保）的金融机构

（3）集资：房地产投资主体通过吸收社会闲散资金，如债、股票 （4）利用外资 （5）财政拨款 （6）预售：未建成前预先销售 （7）承包商带资承包 垫付工程款，获得项目承包权 房地产投资形成条件：（1）投资主体具有投资房地产的愿望 （2）投资主体具有足够的可以投放的资金 （3）投资者找到投资机会 （4）满意的投资回报 房地产投资原则：（1）满足市场需求的原则（针对开发主体）

（2）充分准备的原则（考察市场行情，可行性研究） （3）注重投资规模程度的原则

（4）背靠大树好乘凉的原则（合作） （5）风险收益适当原则（“一三”法则）

（6）优化投资结构原则（投资回收期长） 20%-30% 后备资金（见效快、周期短、易变现）

（7）积极稳妥的投资原则（量财力而行） （8）利用财务杠杆的原则（以小搏大） （9）发挥特色的原则

（10）战略比战术重要原则（回收期长、不特定性） 房地产投资与投机：投机属于投资范畴，是投资的一种特殊行为

房地产投机：是在法律允许范围内，由于市场不健全，政府调控不灵，而对社会整体产生负

效果的房地产投资行为

区别与联系：1、转手倒卖行为发生频率不同

2、 期望的利润不同（投机期望获得高于正常利润的利润）

3、 风险区别 4、持有时间 5、心理 6、职责权利、合同规范 都需投入一定量的资本，研究市场，获取利润 房地产投资分析研究对象、范围、方法

对象：研究房地产投资的运动规律、经济效率、决策方法 内容（范围）：1、房地产投资的运动过程、规律（资金运动） 2、房地产投资市场分析 3、房地产投资经济效益分析 4、投资项目的可行性分析 5、房地产投资决策

6、投资风险分析（系统风险、系统外风险） 方法：定性分析：头脑风暴、德尔菲、外推、幕景法 定量分析：期望值、直观比较法

静态分析：简单 动态分析：复杂 意义（作用）：1、研究房地产投资分析是对房地产投资进行科学指导，促进房地产行业健康发展

2、将房地产投资决策纳入科学轨道

3、房地产投资分析能够提高房地产投资的综合效益，使房地产能长期发挥其效用 4、房地产投资分析有助于协同建设 第二章 房地产投资风险与防护 一、风险

人们对为行为决策和宏观条件不确定性可能引起的后果，与预定目标发生多种负偏离的综合 风险 R=F(P,C) P：不利事件发生概率 C：出现不利事件产生后果

风险特征：客观性、不确定性、潜在性、可测性、结果双重性、相关性（同一时间，不同决策者，产生不同风险；同一风险，决策者采取措施不同，风险结果不同） 风险效应：内在机制、引发某种行为产生，或具有某种行为的趋势

诱惑效应：由于风险利益的存在，作为外部刺激，使得人们具有某种动机，从而做出奉献选择并导致风险行为的产生

诱惑效应大小与风险利益有关，风险代价有关 约束效应：当人们受到外界某种危险信号刺激时，做出回避风险选择，做出回避行为（威慑、阻碍抑制）

平衡效应：诱惑效应与约束效应相互平衡的结果

房地产投资风险：1、自然风险：由于自然因素带的不确定性，如地震，洪水

2、社会风险：由于不可预料到的集体行为或个人反常行为所导致的风险（暴动、骗、盗窃） 3、市场风险：由于房地产市场中的不确定性存在的风险

1）财务风险：购买者出现财务状况的恶化导致投资不能及时收回或无法全部收回 2）利率风险：利率变动而导致的风险 3）购买力风险：由通货膨胀引起的 4）变现风险

4、技术风险：有科技进步所带来的风险，折旧加快 实践中几类常见的房地产投资风险分析： 投资损失的风险性、预期收益为达到

具体表现：高买低卖：止损；低买高卖，低于预期； 垫付资本没有按时收回或不能收回； 由于投资者财务状况原因，违背意愿抛售 房地产投资者主观风险分析：

本身的风险来源：知识有限性（知识结构） 能力方面（机会捕捉、决策） 品德因素（价值取向）

防范于控制措施：设立预警系统 信息收集、反馈 高度透明的决策机制 用人制度完善 建立起防范系统

房地产投资商业风险分析：市场环境变化而导致投资水平差异

影响因素：房地产投资类型（投资房产风险小于地产风险） 转手容易 房地产管理水平

市场变化：同类项目市场竞争对手的状况 经济景气状况（商业类项目） 房地产政策 政治风险

防护：组合投资、选择擅长项目、规模投资、选择经济上升期、选择短平快项目、预期后期管理维修费用

房地产投资金融风险分析和防护：金融市场变化而引起的利率变化 因素：金融政策的调整、取消抵押品赎回权（抵押贷款）、银行催还贷款的要求不同（收回、逐利）

防护：研究把握国家金融政策、重视抵押品被拍卖的风险、加强经营项目管理 变现风险分析与防范：将房产兑换成现金过程所产生的风险

因素：价值量大小、建设程度、地段好坏、市场行情、净现金流量 防护：搭配好投资的类型（比例、债券股票）、选择易分割的房地产、选好地段、有能力持有足够的时间、操纵房地产的现金流、做好房地产投资项目管理 不可抗力风险：由意外事故、自然灾害、战争等带来的风险

因素：地理位置、本身特性、抗灾自救能力、保险事业发展水平、房地产管理水平 防护：预防为主、担保（保费）、选选择韩少发生不可抗力地理位置进行投资 风险处理防范评价

处理方法：1、风险自留：投资者以自身财力承担风险带来的损失 使用条件不同：一、自己承担：承担风险： 1）、其他方法比自己承担或成本大 2）、风险不可转移 3）、风险带来损失较小，对投资者影响不大 二、自保风险：一套正式的计划、防护的措施： 1）、建立自报公司 2）、风险损失可分摊到成本（不可预料的成本） 3）、建立内部风险损失基金

2、风险转移：将风险损失转移给他人承担 3、风险组合

4、预防 5、回避

防范策略：常见易行：保险策略（专业保险公司）、投资分散策略、区域分散、时间分散、融资策略、联合策略 评价（指标）：1、资本利润率 2、财务传动比 3、营业率 4、偿债收益比 5、保本占用率 第三章 投资项目可行性研究 一、概念

可行性研究：房地产投资项目在投资决策前，分析论证目标实现的可能性的科学方法。对项目的经济、社会、环境效益进行预测和评价，以此为基础，判断项目的可能性和可行性，来确定是否应该投资及如何投资等，结论性意见为决策部门提供可靠的科学依据，为下一步工作提供基础。

目的：减少或避免投资决策的失误，提高项目的经济社会和环境效益。 作用：1、项目投资决策的依据 2、申请项目标准的依据 3、筹措资金的依据

4、签订协议或合同的依据 5、下一步规划设计工作依据

可行性研究的依据：根据国家相关的法规、国民经济与社会发展规划、城市规划部门出具的规划意见、土地主管部门出具的项目用地土地预审意见、环境主管部门出具的环境影响评价意见、交通行政主管部门出具的交通影响评价意见、自然、地理、水文、经济、社会等基础资料、有关工程技术的标准（规范）等资料、国家所规定的经济参考（参数、指标）、其他依据

工作阶段：1、投资机会研究（地区、政策、资源条件、项目建成影响） 2、初步可行性研究 3、详细的可行性研究 4、项目的评估与决策 主要内容与步骤： 十个部分：

1、项目概况：名称、开发建设单位、位置、周边环境、四至、项目可行性研究的依据、目的、范围

2、项目用地现状调查及拆迁安置方案的制度 土地调查：地类、面积、使用单位

人口调查：总人口数、总户数、拆迁人口户数 建筑物调查：种类、面积、需拆迁数量 管线调查：项目范围内管线调查

其他地下地上物调查：水井、人防工程 制定拆迁计划和方案

3、 市场分析和规模的确定

最佳规模、盈亏规模点；供给状况、需求状况及预测、价格及交易量 4、 规划设计方案的选择

市政规划设计，包括各种市政设施的布局、来源、去路走向 平面布局