土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案38
一、案例分析题
某国有企业甲获准于1995年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼，总建筑面积为13200m，建筑容积率为2.4。该大楼1～2层为商场，商场建筑面积为4300m，两层建筑面积相同；3～4层为办公楼，建筑面积为3800m，两层建筑面积相同；4层以上为住宅，已按政策分配给企业职工，进行了房改。请依据后指出下面技术讲演中的错误。
估价对象为一宗10000m的“七通一平”用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日，土地使用权出让年限为50年，容积率为5。依据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层；其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000m(含独立使用的车棚300m)，其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格1500元/m。工程自2006年9月1日开工，预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格。有关资料如下。
(一)房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。
(二)建筑安装工程费为1100元/m，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。
(三)商业用房建成半年后可全体用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%。按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/m，运营费用率为24%。
(四)商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元/m，建成一年时可售出60%，平均价格为2800元/m；剩余的10%会在建成一年
2
2
2
2
2
2
2
2
2
22
半后售出，平均价格为2900元/m，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。
(五)房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下(节选)。
采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。
1．开发完成后的房地产总价值 总建筑面积=10000×5=50000(m 住宅总面积=50000-9000=41000(m (1)商铺开发完成后的房地产总价值
每平方米商铺的有效毛收入一月租赁收入×12×(1-空置等租金损失率)=50×12×(1-10%)=540(元/m
每平方米商铺的净收益=有效毛收入×(1-运营费用率)=540×(1-24%)=410.40(元/m
商铺开发完成后的单价=410.40/8%/6×[1-1/(1+8%)]×1/(1+8%)=4118.45(元/m
商铺开发完成后的总价=4118.45×9000=3706.61(万元) (2)住宅开发完成后的总价值。 住宅开发完成后的总价值
=41000×[30%×2700/(1+12%)+60%×2800/(1+12%)+10%×2900/(1+12%)]=8204.06(万元)
(3)开发完成后的房地产总价值=3706.61+8204.06=11910.67(万元)
2．扣除项目 (1)建安工程费用。
3.5
2.5
3
47
2.5
2
2
2
22
2
建安工程费用=50000×1100/(1+12%)=4910.71(万元) (2)专业及管理费用。
专业及管理费用=4910.71×8%=392.86(万元) (3)销售费用和销售税费总额。 11910.67×(3.5%+5.5%)=1071.96(万元) (4)销售利润。
11910.67×20%=2382.13(万元) (5)买方购买该宗熟地应负担的税费。 V×4%=0.04V 3．总地价
V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04V V=3031.74(万元)
答案：存在的错误如下。
1．商铺开发完成后的单价公式中折现率错，应为12%。 410.4/8%×[1-1/(1+8%)]×1/(1+12%)×25=3760.52(元/m 2．商铺开发后的总价值计算时，应扣除300m独立车棚的面积。
商铺开发完成后的总价值：4118.45×8700=3583105(万元) 3．在计算2006年9月1目总地价的扣除项目中，不应包含销售利润。
V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-0.04 V=5322.25(万元)
2. 下面为某土地估价技术讲演的估价部份，请指出错误。 第三部份 土地估价 一、土地估价原则
本次估价进程中，遵循的主要原则如下。 1．最有效使用原则(略)
2
47
2
2．供需原则(略) 3．变动原则(略) 4．协调原则(略) 5．综合分析原则(略)
6．多种估价法子相结合的原则(略)
总之，在估价进程中，要按照国家、地方有关规定，遵守客观、公正、科学、合法的总原则
进行土地价格估价，做到估价进程合理，估价法子科学，估价结果准确。
二、土地估价法子及土地估价进程
依据《城镇土地估价规程》(后指出错误并说明缘由。 第一部份 总述 一、土地估价项目名称
×××公司位于×××区×××路×××号用地地价估价。 二、委托方(略) 三、受托方(略) 四、土地估价对象
估价对象为×××公司位于×××市×××区×××路×××号营业楼用地，面积595.58m
五、土地估价目的
本次估价是为委托方提供该土地的土地使用权价格，为委托方因经营需要转让该宗土地提供价格依据。
六、土地估价依据 (1)《土地管理法》。 (2)《城市房地产管理法》。
(3)《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》。
2
(4)《城镇土地估价规程》。
(5)《土地估价讲演规范格式》(1996)。 (6)×××省关于土地管理的法律、法规。 (7)估价委托书。
(8)估价对象的房屋所有权证。
(9)受托估价方实地勘察调查所获取的有关资料。 七、地价定义
估价对象作为商业用地，在容积率为4.9，开发程度为场内“五通一平”、场外“六通一平”状态下，于估价基准目的40年限的土地价格。
八、土地估价基准日。 1999年12月31日。 九、土地估价日期。
1999年12月30日至2000年1月10日。 十、土地估价结果。
估价机构在充分调查和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的估价程序，确定估价结果为：
委估土地面积：595.58m 单位面积地价：4485.25元/m 总地价：2671325元。
大写：(人民币)贰佰陆拾柒万壹仟叁佰贰拾伍元整。 十一、需要尤其说明的事项
(1)本讲演估价结果为估价基准日及设定容积率和土地开发程度的商业用地的土地价格，若前提产生扭转，则本结果应做相应调整。
(2)本讲演结果只为此次估价目的服务，如用作其他目的，其价格应做相应调整。
2
2
土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案38
