文稿二：价值篇
观唐二期即将盛装面市 引发中式别墅典藏价值五大猜想
尽管中式别墅在市场中已经不再是新鲜字眼，但将在10月份开盘观唐二期对市场的吸引力依然强劲十足。
自2004年9月一期开盘以来，观唐共推出170多套两层的中式宅院，在均价2500美元/平米的价位上持续旺销，成为中式别墅的市场风向标。
由于今年以来宏观调控政策不断出台，加上同类产品相对集中放量，差异化特征极强的观唐新品市场反响如何，自然成为业界关注的焦点。
而且在观唐，“中式”风格被当作一种时尚的住宅符号来运用，也被看作是开发商、建筑师追求本土建筑意识的觉醒，所以观唐二期的市场表现所代表意义要远远超出行业本身。
惟其如此，观唐二期的价值值得玩味、猜想……
政策博弈 利好利亏？
如果可以，观唐的销售团队宁可将“171号文件”的影响忽略掉。2006年7月24日，建设部、商务部、国家发展改革委、中国人民银行、国家工商总局、国家外汇管理局联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（171号文件）。
“外资调控”新政的发布，多少使观唐外籍投资型客户受到限制，毕竟目前观唐推出的340套别墅，外籍身份客户所占比例不算小。但另一方面，由于观唐中式别墅已经在喜欢中国文化的外籍人士以及有海外背景的华人、海归形成良好口碑，加上一期产品所剩无几，相对的市场饥饿感会刺激本土有实力和眼光的投资业主杀入，守株待兔，在租赁市场“恭候”无法直接置业的外籍客户。
最令业主们感到亢奋的是，近期某位外国驻华大使以每月9000美金的价格租下一户中型的别墅，而且是在目前整体环境尚处在完善中。在这样的示范效应面前，“171号文件”对即将面市的观唐二期，真是塞翁失马，焉知非福了。
仍是从政策层面来看，早在5月31日，国土资源部下达“封杀令”，一律停止别墅类房地产
项目供地和办理相关用地手续，这一政策的利好，更从长期的角度冲淡对“外资调控”的不利影响。
事实上，对别墅用地的叫停，对北京现有别墅项目销售，在一定程度上正朝着开发商乐见的方向发展，难怪许多别墅开发商叹道：这是最好的时代！
中国房地产研究会副会长顾云昌说：“政策限制了土地资源的供应后，未来几年内，有可能会造成供不应求的局面。”此外，因为土地的稀缺性和高地价，除了销售渐旺，涨价似乎成为开发商们另一个更现实的选择。
这样一来，像观唐这类富有浓郁本土人文色彩的已开发在售的别墅项目，愈来愈成为稀缺型产品，其投资价值的提升，则不言而喻。
通常别墅投资讲求低投入、高产出，低总价的精致独栋成为炙手可热的置业亮点。以观唐来说，最大和最小面积单位的销售情况最好，280平米左右的户型开盘期间已告售罄，而最大面积户型也早在05年初即全部售出。据悉，观唐二期产品的面积区间控制在280-450平米左右，成为区域内的主力需求型产品，可谓对市场投其所好，对症下药，有望引发新一轮热销。
“新租界”的高值潜力
2003年，观唐获得这块占地48公顷的地皮，距离北京最早的高档别墅香江花园只有500米，这种地理位置也成为观唐宣传自身交通便利的卖点，“距离机场高速公路北皋出口2公里，距离三元桥11公里，距离机场10公里。”
这个位置便处于京顺路中央别墅区核心，这决定了观唐做高端别墅的定位，“70%以上的客户是外籍身份，50%以上的客户是投资客。”观唐的销售人员甚至把它叫做“新租界”。
而北京市政府出于营造国际化大都市的需要，对中央别墅区相应建设性投入不断的水涨船高，这意味着整片区域的地段价值都将会有所上升。
据权威机构调查，中央别墅区内主力户型面积为300平方米的独栋别墅，月租金价格在4000美元左右；面积在400平方米—500平方米左右的高档别墅，月租金价格在6000—8000美元之间，投资回报率保持在10%以上，这是其它别墅区域望尘莫及，而源源不绝的外籍人士无疑是中央别墅区租赁市场的保证。
具有200多年历史的国际知名房地产服务公司，观唐的合作伙伴北京仲量联行董事总经理翰德伟认为，观唐的所处的黄金位置，成熟的配套设施及交通网络、数千家跨国机构及企业高层聚集的国际化社区环境无出其右；传统中国风格与现代建筑技术的完美结合令其充分符合外籍客户的选择标准；清晰与明确的项目定位以及开发商博华紫光的实力及专业化运作都预示着观唐的市场前景。
可以想象，在外籍人士密集的中央别墅区，买一栋有足够差异化的纯中式别墅，无论是自住还是租赁，均拥有足够的保值、升值的想象空间。
文化回归 价值升级
任何名副其实的经典收藏，都必须具有深厚的文化内涵。四合院在普通人的印象里，是北京城的一种最古典的建筑模式。在观唐，中式的风格做得更加纯粹。房屋的外立面完全按照古建筑的方式来做，门楼子则是按照清制官式的风格来打造……
而客户对这样的高端别墅住宅，也尤其看重别墅的精神和文化体现，京派的高宅大院，对他们来说永远都具有身份的标签和需求方面的诱惑力。
“高宅大院其实是每个中国人的生活梦想。”观唐的缔造者认为观唐正契合了中国人潜在的价值意识。另外，观唐从“中式别墅”到“中国别墅”，一直都是引领中式别墅的领军者，这也正说明了对于中式别墅真正的本土化的回归、更是一种升级的中式审美价值。
与欧式风格不同，中国人喜欢有个院落来静思，来自律。中国人的居所并非像西方别墅那样完全开放的，完全没有界限的，中国的别墅讲究的是天人合一，典型的例子便是观唐用高墙庭院隔出来的“私密性”，满足中国人对空间相对隐忍的需求。
“这是中国富人开始在居住上觉醒，开始有审美自信了。”北京大学建筑系教授董豫赣对观唐一期的热销现象曾对媒体指出，“现在的富人已经不需要用别人的标准来衡量自己过得好不好了，他们本能地发觉自己向往的居住不是欧陆风格。”
观唐对顾客群的分析是，他们购买别墅具有奢侈品的消费心理，更注重建筑的纯粹性、文化底蕴的表现和标签身份的高贵，而且看到观唐之后，很多客户都是冲动性购买，61岁的美籍中国画家崔如琢没想到，当第一眼看观唐时，自己会一头扎进观唐，并且一买就是两套最大面积的户型！
观唐销售人员称，一般别墅都是卖现房，买家的理性投资要看到现房才放心，并不在意现房和期房的差价。但是观唐的期房卖得相当好，这就是说，在文化标签上，观唐卖”梦“比较成功。
更别说它的环境了，由于地处北京东北侧，空气质量较好，基地平坦开阔，有远山无近山，有远水无近水，没有局部风水环境可言。设计师为能给建城安宅营造好的环境，师法自然，改造别墅区风水，形成“结庐在人境，而无车马喧”的居所。
此外，观唐公园将成为中央别墅区内最具地标性的休闲运动主题公园。极大的提升观唐别墅的产品品质，使得观唐客户拥有本区域内的“顶级生活感受”。
而政策性的制约将同样使得观唐拥有的环境和条件变成越来越稀缺的一种资源。
中国别墅 隐于城市
观唐在规划之初就确定了非常明确的原则：寻找中国传统居住文化精髓，同时吸纳西式别墅的起居特点，创制真正属于中国人的中式别墅庭院生活。
在营销传播中，观唐强调给公众一种“门第”的感觉，通过传播主题体现出城市门第与远郊门第地段价值感的差异。而以“城市门第”突出观唐II即是中式别墅的门第、更突出了城市门第的价值优势。
为了实现“中式院落独立住宅社区”的目标，观唐提取中国古典建筑规划精华，浓缩并总结出中国传统建筑最优美的符号，同时吸收成熟的西方式样建筑的空间优化原理，采用目前市场中具有的最现代化的营造技术和建筑材料作支持，建造一片既“中国”，同时又“世界”的高档涉外别墅区。
与此同时，在回归中式院落的生活意念和精神境界同时，观唐又采纳西式别墅的现代生活流线，以符合现代人生活习惯的室内居住空间实现舒适的居住生活。其内在的空间布置，如起居室、主卧区、中西餐厅、中西橱、家庭室等室内部分，完全体现了现代生活要求，以大面宽、小进深的方式实现住宅的生态化特征。综合体现了中西式住宅的优势，建成茹古涵今、中西合璧的中式宅院。
选择观唐别墅，是需要人生达到一定高度的淡定从容的。因为它主张的是，富裕中国人对本体文化的认同感，选择真正代表本土文化的产品上，这既是复古，又是创新。
事实上，在国际客户看来，每一个地区，每一个国家都独自拥有最高贵的建筑风格和建筑形式，如巴黎圣母院之于巴黎的珍品，曼哈顿之于纽约，故宫之于北京，
因而在北京最高境界和最具价值的别墅，当然是充满浓郁中国文化的中国别墅。
独立成篇：领袖客户的抉择
61岁的美籍中国画家崔如琢没想到，自己会一头扎进观唐。
他当时第一次去看房，观唐甚至尚未正式开盘，崔先生一眼中的，即刻下定金买了两套观唐最大的别墅，使自己的“府第梦”终于有了落脚之处，他说：“我更喜欢东方文化含蓄的美。”
可以这么说，观唐装饰了崔如琢的中式生活，而崔如琢则装饰了观唐的风格。他要求按照自己的设想来修饰别墅——“高大的官式门楼，有朱门、砖雕，还有两头大石狮，我要把这里
建成自己在京城的第一府第。”
一次就购买两套别墅，类似崔如琢的客户被观唐的开发商博华紫光称之为领袖客户，而这种外籍背景、中国文化情结和强大购买力，正是观唐的目标客户群体。
高档别墅，其消费群体基本都是当前活跃在中国社会中的金字塔尖阶层，他们对于居所的要求，在一定程度上已经超越了物质需求层面，因此别墅的价值，不能仅限于本身的物质价值，其人文价值和精神价值，更被这些精英阶层所认同。
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