房地产估价案例分析
一、市场比较法---＊＊大厦办公用房
1．房地产位置状况
本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。
2．房地产的权利状况
委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。
3．房地产概况
委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。
该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。
4.评定估算
（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。 A.比较实例选择：
通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。
交易实例调查情况表
实例 A B C 项目名称 新**国际大厦 **联合大厦 **证券大厦 地址 **南路360号 **东路139号 **南路528号 标价 $2,800 $2,800 $3,000 B.比较因素条件表 比较因素条件表
物业名称 因素情况 名 称 坐落位置 所处地区 建筑用途 单价 交易日期 商业繁华度 待估对象 ＊＊银行大厦 ＊＊＊路＊＊号 **新区金融区 办公楼 待估 2004年6月30日 可比实例A 新**国际大厦 **南路360号 **新区金融区 办公楼 22,480 2004年8月 可比实例B **联合大厦 **东路139号 **新区金融区 办公楼 22,480 2004年7月 可比实例C **证券大厦 **南路528号 **新区金融区 办公楼 24,090 2004年7月 繁华,金融业聚集区 繁华,金融业聚集区 繁华,金融业聚集区 繁华,金融业聚集区 有地铁和多条公交有地铁和多条公交有地铁和多条公交线有地铁和多条公交交通条件 线路 线路 路 线路 金融区内，公共服务金融区内，公共服务金融区内，公共服务金融区内，公共服公共服务设施 设施齐全。 设施齐全。 设施齐全。 务设施齐全。 区域自然条件 优 优 优 优 因社会环境 优 优 优 优 素 地区性不动产销售状况 优 优 优 优 环境卫生及景观 好 好 好 好 市政设施 建筑结构 七通一平 钢混 七通一平 钢混 七通一平 钢混 七通一平 钢混 整幢 整幢 整幢 整幢 个 部位 外墙全玻璃幕墙，内外墙全玻璃幕墙，别装修到公共部位。办内装修到公共部因素 装饰装修情况 公房内为轻钢龙骨外墙花岗岩，玻璃幕外墙花岗岩，玻璃幕位。办公房内为轻吊顶，木地板，轻质墙，内装修到公共部墙，内装修到公共部钢龙骨吊顶，木地隔断。 位。办公房内为毛坯 位。办公房内为毛坯。 板，轻质隔断 物业名称 因素情况 设施状况 待估对象 可比实例A 可比实例B 可比实例C 进口电梯，中央空进口电梯，中央空进口电梯，中央空调，消防报警、自动调，消防报警、自动进口电梯，中央空调，调，消防报警、自喷淋，水电到位，电喷淋，水电到位，电消防报警、自动喷淋，动喷淋，水电到位，话进户。 话进户。 水电到位，电话进户。 电话进户。 好 一面临主干道。 好 好 一面临主干道。 好 好 一面临主干道。 好 好 一面临主干道。 好 平面布局 临路状况 物业管理 C.交易情况修正 评估比较对象表
实例 A B C
项目名称 新**国际大厦 **联合大厦 **证券大厦 地址 **南路360号 **东路139号 **南路528号 标价 $2,800 $2,800 $3,000 价格修正后 ￥22,480 ￥22,480 ￥24,090 因可比实例都是美元标价，按1美元＝8.03元人民币换算。
因可比实例都是中介开价，根据**市现行房地产市场情况，修正系数取1.03。 D.交易时间修正
因可比实例成交日期距评估基准日很近，当地房地产市场价格比较稳定，因此修正系数1.00。 E.因素修正(详见下表)
比较因素修正表
物 业 名 称 比 较 因 素 交易单价（元/平米） 座 落 位 置 交 易 日 期 区域繁华程度 区距城市主要商服域中心距离 因道路状况 素 交通便捷度 交通受制情况 待估物业 **银行大厦 状况描述 待估 **中路188号 2004.6.30 繁华 近 优 优 无 100 100 100 100 100 100 实例一 新**国际大厦 分值 22480 **南路360号 2004.8 繁华 近 优 优 无 100 100 100 100 100 100 实例二 **联合大厦 状况描述 22480 **东路139号 2004.7 繁华 近 优 优 无 100 100 100 100 100 100 实例三 证券大厦 24090 **南路528号 2004.7 繁华 近 优 优 无 100 100 100 100 100 100 分值 状况描述 分值 分值 状况描述 物 业 名 称 比 较 因 素 距车站港口的距离 城市基础设施 社会公共服务设施 社会人文环境条件 环境质量 自然环境条件 景观 城市规划限制 不动产销售状况 区域因素小计 临街状况 建筑面积 层高 内部结构的合理性 物业朝向、层数 建筑结构 日照、通风程度 个别装修状况 因素 设备标准及状况 新旧程度 物业管理 绿化环保程度 特别因素 个别因素小计 比准价格(单价) 评估价格(总价) 待估物业 **银行大厦 状况描述 近 七通一平 齐全 优 优 优 优 相似 优 1 优 大 3.8m 一般 较好 钢混 相似 高档装修 高 新 好 一般 一般 1 23400(取整) 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 实例一 新**国际大厦 分值 100 100 100 100 100 100 100 100 100 1 优 大 3.8m 一般 好 钢混 相似 外装修高档，内装修毛坯 高 新 好 一般 一般 1.0204 22939 1,444,286,755.00 100 100 100 100 102 100 100 96 100 100 100 100 100 实例二 **联合大厦 状况描述 近 七通一平 齐全 优 优 优 优 相似 优 1 优 大 3.8m 一般 较好 钢混 相似 外装修高档，内装修毛坯 高 新 好 一般 一般 1.0417 23417 100 100 100 100 100 100 100 96 100 100 100 100 100 实例三 证券大厦 分值 状况描述 分值 100 100 100 100 100 100 100 100 100 近 七通一平 齐全 优 优 优 优 相似 优 1 优 大 3.8m 一般 较好 钢 相似 高档装修 高 新 好 一般 一般 0.9901 23852 100 100 100 100 100 101 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 分值 状况描述 100 100 100 100 100 100 100 100 100 近 七通一平 齐全 优 优 优 优 相似 优 可比实例价格修正和调整表 可比实例1 可比实例2 22480 可比实例3 24090 成交价格（元/平方 米） 22480
房地产评估案例市场法+收益法+成本法
