2018年商业地产和住宅地产行业分析报告

2018年商业地产和住宅地产行业分析报告

2018年10月

目 录

一、行业主管部门、监管体制、主要法律法规及政策 ...................... 7

1、行业主管部门 .................................................................................................... 7 2、行业管理体制 .................................................................................................... 7 3、行业主要法律、法规和政策 ............................................................................ 8

（1）土地供应方式 ............................................................................................................. 8 （2）土地供应总量和结构 ................................................................................................. 9 （3）土地审批权限 ........................................................................................................... 12 （4）土地使用成本 ........................................................................................................... 12 （5）价格与供给结构 ....................................................................................................... 14 （6）房地产信贷 ............................................................................................................... 19 （7）房地产税费 ............................................................................................................... 25

二、行业性质与特点 ........................................................................ 28

1、商业地产 .......................................................................................................... 28

（1）投资属性强 ............................................................................................................... 28 （2）经营方式多样 ........................................................................................................... 29 （3）区域关联性强 ........................................................................................................... 29 （4）资金回收灵活 ........................................................................................................... 29

2、住宅地产 .......................................................................................................... 30

（1）周期性较强 ............................................................................................................... 30 （2）政策敏感度高 ........................................................................................................... 30

三、行业发展状况 ............................................................................ 31

1、商业地产行业发展状况 .................................................................................. 31 2、住宅地产行业发展状况 .................................................................................. 33

四、行业发展趋势 ............................................................................ 35

1、商业地产行业发展趋势 .................................................................................. 35

（1）去库存基调下商业地产供需回暖，市场竞争下机遇与挑战并存 ....................... 35 （2）商业地产企业向轻资产转型 ................................................................................... 36 （3）商业地产业态向差异化发展 ................................................................................... 36

2、住宅地产行业发展趋势 .................................................................................. 37

（1）住宅地产行业调控力度继续向纵深发展 ............................................................... 37 （2）强者恒强，住宅地产行业集中度不断提升 ........................................................... 37 （3）注重有效供给、城市差异化明显，长效机制与短期调控有效衔接，行业利润空间将逐步回归理性 ............................................................................................................. 38

五、影响行业发展的因素 ................................................................. 38

1、商业地产行业 .................................................................................................. 38

（1）有利因素 ................................................................................................................... 38 ①居民消费水平稳步上升 ........................................................................................... 38 ②产业结构调整 ........................................................................................................... 39 ①电子商务冲击 ........................................................................................................... 39

2、住宅地产行业 .................................................................................................. 40

（1）有利因素 ................................................................................................................... 40 （2）不利因素 ................................................................................................................... 41 ①行业调控趋紧 ........................................................................................................... 41 ②土地成本升高 ........................................................................................................... 41 ③人口红利萎缩 ........................................................................................................... 41 ④行业资金环境趋紧 ................................................................................................... 42

六、行业进入壁垒 ............................................................................ 42

1、土地资源壁垒 .................................................................................................. 42 2、资金规模壁垒 .................................................................................................. 43 3、政策壁垒 .......................................................................................................... 43

4、营运能力壁垒 .................................................................................................. 43

七、行业上下游的关系 ..................................................................... 44

1、与上游产业关系 .............................................................................................. 44 2、与下游产业的关系 .......................................................................................... 44

八、行业竞争及主要企业情况 ......................................................... 45

1、我国商业地产行业竞争状况及主要企业 ...................................................... 45

（1）华润置地有限公司 ................................................................................................... 46 （2）万达商业地产股份有限公司 ................................................................................... 46 （3）凯德集团 ................................................................................................................... 47 （4）恒隆地产有限公司 ................................................................................................... 47 （5）新鸿基地产发展有限公司 ....................................................................................... 48 （6）上海世茂股份有限公司 ........................................................................................... 48 （7）嘉里建设有限公司 ................................................................................................... 49 （8）中国金茂控股集团有限公司 ................................................................................... 49 （9）上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 ........................................................... 50

2、我国住宅地产行业竞争状况及主要企业 ...................................................... 50

（1）碧桂园控股有限公司 ............................................................................................... 51 （2）万科企业股份有限公司 ........................................................................................... 51 （3）中国恒大集团 ........................................................................................................... 52 （4）融创中国控股有限公司 ........................................................................................... 52 （5）保利房地产（集团）股份有限公司 ....................................................................... 52 （6）绿地控股集团股份有限公司 ................................................................................... 53 （7）中国海外发展有限公司 ........................................................................................... 53 （8）龙湖地产有限公司 ................................................................................................... 54 （9）华夏幸福基业股份有限公司 ................................................................................... 54 （10）华润置地有限公司 ................................................................................................. 54

九、区域房地产市场状况 ................................................................. 55

1、上海市房地产市场 .......................................................................................... 55 2、北京市房地产市场 .......................................................................................... 57 3、天津市房地产市场 .......................................................................................... 58 4、沈阳市房地产市场 .......................................................................................... 60 5、烟台市房地产市场 .......................................................................................... 61 6、杭州市房地产市场 .......................................................................................... 62 7、成都市房地产市场 .......................................................................................... 63 8、重庆市房地产市场 .......................................................................................... 65 9、三亚市房地产市场 .......................................................................................... 66 10、香港房地产市场 ............................................................................................ 67