租厂房遇到拆迁，承租户与房东，谁来获取最终补偿？
（吴少博律师团队原创文章）
【案情介绍】字据为证 房东却不认账
市民李二省在马杭街道租厂房《行政强制法》第四十四条中易被误解的两个问题 【提要】《中华人民共和国行政强制法》第四十四条规定:“对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。”这是拆除违法建设案件中最常用的条款之一，但是如何正确理解此处的“公告”，如何厘清“公告”与“催告”的关系，如何在拆除违法建设案件中正确理解及运用“诉讼不停止执行”的原则及例外，下文结合案例对此进行了分析。 【案情】
原告（二审被上诉人）：韩德忠，男，汉族。 被告（二审上诉人）：贵州省毕节市黔西县人民政府。
贵州省毕节市中级人民法院审理查明：2012年2月起，韩德忠未经办理任何房屋建设手续，在贵州省毕节市黔西县莲城街道办事处天坪村三组修建一楼一底的二层房屋1幢，房屋修建在规划区内。2013年4月8日，贵州省毕节市黔西县规划局（以下简称黔西县规划局）予以立案调查，并对韩德忠修建房屋进行编号，编号为“天违13号”。2013年4月13日，黔西县规划局下达责令停止违法建设行为通知书和责令立即拆除通知书，同日进行了现场勘察，“天违13号”经勘察建筑面积为286平方米。2013年5月9日，黔西县规划局下达黔规告字（2013）第167号行政处罚告知书，告知拟对“天违13号”房屋作出限期自行拆除的行政处罚。同年5月15日，黔西县规划局作出黔规处字（2013）第167号行政处罚决定书，认定“天违13号”房屋违反《中华人民共和国城乡规划法》（以下简称《城乡规划法》）第十四条规定，决定作出限期15内自行拆除的行政处罚。2013年8月20日，黔西县规划局向“天违13号”下达第167号行政强制催告书，催告其于2013年9月10日前履行黔规处字（2013）第167号行政处罚决定书。2013年11月19日，黔西县规划局向黔西县人民政府报送黔规呈（2013）23号《关于拆除莲城街道办事处G321国道线附近违法建筑的请示》，同日黔西县人民政府作出《关于同意依法拆除莲城街道办事处G321国道线附近违法建筑的批复》，责成黔西县规划局作为主体，严格按照有关规定，认真组织实施。2013年11月20日，黔西县规划局作出第167号行政强制执行决定书，决定对“天违13号”房屋予以强制执行。2013年11月21日，黔西县规划局组织相关部门将韩德忠修建的“天违13号”房屋强制拆除。韩德忠不服前述强制拆除房屋的行政行为，向贵州省毕节市人民政府申请行政复议，要求确认强制拆除行为违法。2014年5月20日，贵州省毕节市人民政府作出毕府行复决字第（2014）15号行政复议决定书，维持了黔西县人民政府责成相关部门强制拆除违法建筑的行政行为。韩德忠仍不服，于2014年9月23日向贵州省毕节市中级人民法院提起行政诉讼，请求确认黔西县人民政府强制拆除其房屋的行为违法。 【审判】
贵州省毕节市中级人民法院一审判决认为：《城乡规划法》第四十条规定：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理工程规划许可证；第六十八条：城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。韩德忠在未办理任何房屋建筑手续的情况下，在黔西县规划的范围内，擅自修建房屋，违反了《城乡规划法》第四十条的规定，所建房屋属违法建筑，其权益不受保护。黔西县人民政府责成黔西县规划局对未经批准擅自建设的违法房屋予以拆除的行为符合《城乡规划法》第六十八条的规定。韩德忠请求确认黔西县人民政府强制拆除其房屋的行为违法的请求于法无据，不予支持。据此，依照修改前的《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，于2015年1月9日作出（2014）黔毕中行初字第23号行政判决，判决驳回韩德忠的诉讼请求。
宣判后，韩德忠不服，向贵州省高级人民法院提起上诉，请求：1、撤销一审行政判决并依法改判；2、判令被上诉人负担一审、二审案件受理费。上诉人韩德忠诉称：1、上诉人的建房时间是2012年2月，被上诉人对此并无异议，一审法院认定上诉人于2013年2月开始建房，属于认定事实错误；2、被上诉人作出强制拆除决定后，在上诉人享有的陈述、申辩、行政复议或行政诉讼期限内，直接进行强拆，剥夺了上诉人前述权利，程序违法；3、一审法院采信的黔府函（2005）318号规划图、黔路复（2012）291号文件等属于无关证据，认定上诉人未取得相关手续建房的权益不受保护，进而认定被上诉人强拆行为程序合法的结论错误；4、被上诉人对周边违法建筑不予处理，仅针对上诉人的强拆行为违反公平、公正原则。
被上诉人黔西县人民政府辩称：1、被拆除建筑系未办理相关手续，修建在《黔西县县城总体规划2002-2020》规划区域内，且未经县城乡规划主管部门及相关部门批准，违反了《城乡规划法》第四十条的规定，系违法违章建筑；2、黔西县人民政府根据《城乡规划法》第六十八条规定责成黔西县规划局作为主体，于2012年11月21日将上述违章建筑进行强制拆除，符合《中华人民共和国行政处罚法》、《中华人民共和国行政强制法》（以下简称《行政强制法》）和《城乡规划法》的规定。一审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求二审维持原判。
贵州省高级人民法院经审理后认为：《城乡规划法》第四十条规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理工程规划许可证”、第六十八条规定：“城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。”本案中，上诉人韩德忠在未办理工程规划许可证等房屋建筑手续的情况下，在黔西县规划范围内擅自修建房屋，违反了《城乡规划法》
第四十条的规定，所建房屋属于违法建筑。黔西县规划局经立案调查，并作出责令停止违法建设行为和限期拆除行政决定后，上诉人韩德忠在限期内仍未自行拆除违法建筑。根据《城乡规划法》第六十八条的规定，被上诉人黔西县人民政府有权责成黔西县规划局等有关部门对未经批准擅自建设的违法房屋予以强制拆除。《行政强制法》第三十五条规定:“行政机关作出强制执行决定前，应当事先催告当事人履行义务”、第三十七条规定:“经催告，当事人逾期仍不履行行政决定，且无正当理由的，行政机关可以作出强制执行决定”、第四十四条规定:“对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。”针对上诉人韩德忠未经批准擅自建房的行为，黔西县规划局于2013年4月13日作出责令立即拆除通知书，责令上诉人韩德忠立即拆除其违法建设的房屋;于2013年5月15日作出黔规处字（2013）第167号行政处罚决定书，责令韩德忠于15内自行拆除其违法建筑。在法定期限内，韩德忠未履行该行政处罚决定，亦未对该限期拆除行政处罚决定申请行政复议或提起行政诉讼。黔西县规划局遂于同年8月20日向上诉人韩德忠作出第167号行政强制催告书并进行了强制拆除公告;后经被上诉人批准，于2013年11月20日作出行政强制执行决定书，决定对涉案房屋予以强制拆除，符合《行政强制法》第三十五条、第三十七条的规定。根据《行政强制法》第四十四条对违法的建筑物、构筑物、设施等的强制拆除的行政强制执行程序的特别规定，当事人在对限期拆除的行政决定申请行政复议或者提起行政诉讼的法定期限届满后，既不自行拆除违法建筑物又无法定正当理由时，行政机关可依法作出行政强制执行决定，并依法实施强制拆除行政行为。行政相对人对行政机关作出的行政强制执行决定不服，申请行政复议或者提起行政诉讼，并不影响行政强制决定执行程序的开展。本案中，被上诉人责成黔西县规划局作出限期拆除行政处罚决定后，进行了催告和公告，上诉人韩德忠在2013年5月15日至2013年11月20日的法定期限内，未对该限期拆除行政决定申请行政复议或提起行政诉讼，亦并未履行限期拆除义务，被上诉人遂作出行政强制执行决定并予以强制拆除的行政行为符合《行政强制法》第四十四条的规定。故上诉人韩德忠认为被上诉人作出行政强制拆除决定后，在其申请行政复议或者提起行政诉讼的法定期限内直接进行强拆属于程序违法的主张，本院不予支持。另，上诉人认为一审法院认定其开始建房时间错误，本院经调查核实，予以纠正。上诉人认为一审法院采信的黔府函（2005）318号规划图、黔路复（2012）291号文件等属于无关证据，因黔府函（2005）318号规划图、黔路复（2012）291号文件等表明的规划范围和规划事项证明上诉人修建的房屋处于该规划范围内，需要根据《城乡规划法》办理工程规划许可证等房屋建筑手续，与本案具有关联性，故上诉人此项主张本院不予支持。至于上诉人认为被上诉人黔西县人民政府选择性执法的主张，因无证据证明，本院不予采信。综上所述，上诉人韩德忠在未办理工程规划许可证等房屋建筑手续的情况下，在黔西县规划的范围内擅自修建房屋，违反了《城乡规划法》第四十条的规定，所建房屋属违法建筑。被上诉人黔西县人民政府责令黔西县规划局对上诉人未经批准擅自建设的违法房屋予以拆除的行为符合《城乡规划法》第六十八条和第四十四条的规定。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律、法规正确。依照修改
前的《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第一款第（一）项之规定，判决驳回上诉，维持原判。 【评析】
一、背景情况介绍
《行政强制法》与《行政处罚法》、《行政许可法》一起被视为规范和控制行政权力的三部曲，因为《行政强制法》的立法目的并非更多地授予行政机关行政强制权，而是为了约束、限制行政机关，为了规范行政强制权。从《行政强制法》的篇章结构看，该法第四十四条是关于违法的建筑物、构筑物、设施等强制拆除的特别规定，虽然该条位于第四章行政机关强制执行程序的一般规定中，但是并非适用于其他强制执行方式的一般规定,属于一般规定中的特殊条款。也就是说，行政机关在强制拆除违法建筑时，既要遵循强制执行程序的一般规定，也要符合第四十四条的具体要求。 二、本案中两个值得关注的问题
本案的争议焦点在于黔西县人民政府作出的强制拆除韩德忠建设的房屋的行政行为是否合法。而判断行政行为是否合法，关键就是看行政行为是否按照现行法律规范性文件的规定进行。依法行政的基本要求之一是合法行政，就是要求行政机关实施行政管理，应当按照法律、法规、规章的规定进行。本案中，拆除行为应当遵循的重要法条之一就是《行政强制法》第四十四条的规定，关键涉及以下两个问题。 1、催告与公告的关系
《行政强制法》第四十四条比较特殊地规定了“公告”程序，统观整部《行政强制法》，只有这一处提到了“公告”程序。而上述案例中，在一审法院查明部分，恰恰没有表述行政机关进行了公告的事实。为什么法律要明确规定公告程序呢？为什么行政机关容易忽略此程序？第四十四条规定的“公告”程序是不是等同于第三十五条规定的“催告”程序呢？ “公告”顾名思义，是广而告之的意思，虽然生活实践中对于“公告”一词的运用比较宽泛，一些启示、声明等也被冠之以公告之名。但是在法律上 “公告”内涵相对狭窄，更具公开性和严肃性，是向不确定的大多数公众公开和传递信息，以便公众知晓，也便于公众监督。例如《国有土地上房屋和征求补偿条例》第十三条、第二十六条等也有关于公告的具体规定。在拆违案件中常用的《北京市禁止违法建设若干规定》第十七条规定（其他城市也有类似规定，如《上海市拆除违法建设若干规定》、《天津市禁止违法建设若干规定》等），“强制拆除违法建设，应当提前5日在现场公告强制拆除决定，告知实施强制拆除的时间、相关依据、当事人的权利和义务等”，也明确规定了公告的程序。这里需要注意的是，《北京市禁止违法建设若干规定》中“公告”的内容是强制拆除决定，但是《行政强制法》第四十四条中提到的“公告”是在“限期当事人自行拆除”之前，结合第三十七条强制执行决定的内容等第四章的其他规定，《行政强制法》第四十四条中“公告”的内容应当是限期拆除等基础行政行为，而非强制拆除行为，这与《北京市禁止违法建设若干规定》中公告内容并不一致。《行政强制法》第三十五条、第三十七条以及第三十八条对催告进行了明确规定，催告发生在当事人没有履行义务之后。对于行政机关而言，在强制拆除违法建筑时，应当将
公告与催告相结合，在强制执行前公告，限期当事人自行拆除，当事人逾期不拆除的，在实施强制拆除行为之前还应当催告。已经有地方政府规章的地方，让应当遵守相关具体规定，如北京市行政机关实施强制拆除之前应当催告外，仍应当进行再次公告。这是法律规范对依法行使行政强制权的规定，也有利于进一步保障公民、法人或者其他组织的合法权益。但是，本案中，一审法律文书未表述行政机关公告情况，二审法院认为部分的表述显得没有证据支持，值得推敲。
2、诉讼不停止执行的原则与例外
原《行政诉讼法》第四十四条规定：“诉讼期间，不停止具体行政行为的执行”。修订后的《行政诉讼法》第五十六条仍保留了这一原则。诉讼不停止执行的原则，是行政诉讼法特有的一项原则，主要是基于行政管理的特殊性，法律采取了倾向于对社会公共利益保护、维护行政行为的公定力以及提高行政效率的立法原则。同样的立法目的使得现行《行政复议法》中也有类似的复议不停止执行的规定。但是，行政诉讼不停止执行原则并非绝对的，一些情况下，行政行为的执行可能造成无法弥补的损害，基于这样的特殊情况，《行政诉讼法》第五十六条在原则之外，也列举了四种例外情形。（一）被告认为需要停止执行的；（二）原告或者利害关系人申请停止执行，人民法院认为该行政行为的执行会造成难以弥补的损失，并且停止执行不损害国家利益、社会公共利益的；（三）人民法院认为该行政行为的执行会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的；（四）法律、法规规定停止执行的。具体到拆除违法建设问题，《行政强制法》第四十四条后半段是否属于例外条款呢？
笔者认为，《行政强制法》第四十四条中“当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除”，主要是考虑到建筑物、构筑物、设施一般价值较大，拆除行为具有不可恢复性，防止尚有争议没有得到司法救济的强制拆除行为得以实施，实际上确定了诉讼不停止执行的例外。一般强制执行的期限，是行政机关明确要求的期限，但是第四十四条规定行政机关强制执行的期限是当事人申请行政复议或者提起行政诉讼的法定期限。这里当事人申请行政复议和提起行政诉讼针对的行政行为可能涉及，基础行政行为（如限期拆除决定）、公告行为、催告行为、强制拆除决定，因为公告和催告目前一般不纳入行政诉讼的受案范围，此处的行政行为应当既包括基础行政行为，也包括强制拆除决定，这样才能充分实现第四十四条设定的目的，才能更好地避免行政相对人遭受不可挽回的损失。本案中，行政机关于2013年11月20日作出强制拆除决定，并于次日实施了强制拆除行为，尚未等待当事人行使复议和诉讼的权利，不符合依法行政的要求。强制拆除决定本身具有可诉性，本案中法院仅仅将可诉的行政行为理解为限期拆除决定，并不符合法律规定本意。做生意已经有六七年了，如今呢，这厂房要拆迁了，房东却闭口不谈搬迁费一事，还找来十几个人把厂房里的货都搬了出来，让人着实气愤。
李二省夫妻俩和房东家因为这个已经发生过好多次争吵了。李二省说，她跟房东每两年签一次合同，最后一次合同到期时间是2015年9月1号，合同中明确标注，如果中途遇到
拆迁，机器搬迁费归李二省所有。可让他疑惑的是，自从永安河拓宽拆迁的消息一出，房东就迟迟不办续签手续了。
这合同没续签，房租却已经交到了今年3月份，而且有字据为证，如今拆迁补偿已经到位，而厂房内还堆着一百多吨货物，房东却不认账了。
房东的丈人认为：因为合同2015年9月1号就过期了，这个搬迁费不能给他们。
跟李二省一样在这里租厂房做生意的还有袁小燕等人，他们的合同还未过期，但搬迁费也没拿到。袁小燕：\六七台机器的，还有封机，他说给我一万块钱搬迁费，怎么够，关键他现在也是这个态度，他还拽得不得了，要帮你停电，断路。\ 【律师分析】
厂房拆迁关系一个企业主的盛衰，关系众多员工的存亡，合法拆迁、合理补偿、合规程序作为现代社会所呼吁的重要关键点掌握着拆迁起承转折的命脉，对于一个承载着数十人、数百人、数千人生计，关于本案谁对谁错，请中小企业拆迁律师吴少博为您仔细评说。 1、企业承租人是否应该得到拆迁补偿？
承租人的获得拆迁补偿权利，是基于出租人对房屋的所有权而产生的，因此，企业承租人有获得拆迁安置并选择拆迁安置方式的权利。尤其是与被拆迁人达不成安置补偿协议时，有权要求被拆迁人与拆迁人之间签订产权调换拆迁协议，还有权选择具体过渡方式。 2、承租人应该得到哪些补偿？
对于应该属于企业承租人的补偿部分，包括对承租房屋进行装修及其附属物的费用，无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用，设备安装及调试费用，企业搬迁的费用，包括搬家费用及相关手续变更费用，停产停业损失、临时安置过渡费，员工解聘的安置费，对于无形资产的补偿费等。本案中，在拆迁中，仍合法经营的袁小燕等其他企业承租人因合同还未过期，有权要求拆迁方给予以上补偿。 3、拆迁律师对本案的观点：
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《城市房屋拆迁管理条例》之相关规定，都未将承租人作为补偿主体。对于企业租赁合同中对于企业拆迁情况的有约定的，根据合同约定处理；没有约定的，根据法定。一般情况出租人主张租赁合同解除，一般都将拆迁视为不可抗力，从而认定租赁合同解除，出租人不承担违约责任，但是承租人仍应该根据法律规定得到相应的拆迁补偿。而本案中市民李二省的情况是属于有拆迁约定的情况，但是李二省的承租合同已经到期，未续签，但李二省继续交租金，出租人也没有提出异议的的究竟该如何处理呢？根据合同法规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
因此，本案中市民李二省与房屋出租人的因合同到期，在并未续签的情况下，形成了事实的租赁关系，原租赁合同继续有效，该租赁合同成为不定期合同，不定期合同，出租人可
以提前通知解除合同。因此，尽管原租赁合同中有规定关于拆迁的条款，也因合同被解除而失去法律效力，但是根据承租人仍应该根据法律规定得到相应的拆迁补偿。
承租人是否可以获得拆迁补偿，主要取决于拆迁补偿合同和租赁合同的约定，在当事人对该问题未作约定或约定不明的情况下，应当根据公平原则，结合租赁合同剩余期限、拆迁补偿范围以及出租人接受补偿的实际情况酌情予以认定。
有很多出租方面对拆迁的时候，往往采取了一种极其自私的做法，就是甩开承租方，直接与拆迁方接洽。出租方以为这样的话就可以最大限度地满足自身利益。而承租方这个时候最担心的也是出租方不配合，因此在没有和承租方商量的情况下，私自签订补偿协议，这种做法其实也是一种愚蠢的做法，不但不能保证出租方自己的权益，有可能还会导致承租方会将矛盾集中到出租方身上，产生不必要的经济纠纷。所以在面对拆迁的时候，不管是出租方还是承租方我们都要奉劝一句：兼顾利益为上策。
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