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土地资源管理专业土地估价实习案例
评估案例一
1、
估价对象概况
某公司于1995年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权并于1996年11月在此地块上建成建筑物B，当时造价为每平方米1200元；其经济耐用年限为55年，目前该类型建筑重置造价为每平方米1500元，残值率为10%，A地块面积450平方米，建筑面积为400平方米，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000元。据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每平方米30元，土地及其房屋的还原率分别为5%和6%，每年需要支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，需支付的年管理费用为同类建筑年租金的4%，年维修费用为重置价的2%，年保险费为重置价的%。 2、
估价要求
试根据上述资料估算A地块在1999年11月的土地使用权价格。
评估案例二
某不动产的土地使用权通过有偿出让方式取得，占地面积为10000平方米，出让年限为50年，容积率为3。根据当地市场资料用比较法评估的宗地在2000年8月50年期土地使用权价格为每平方米600元（容积率为1时）。根据当地资料，容积率每增加1，地价增长60%。该饭店每月的客观净收益为11万元。已知土地还原率为6%，该饭店的建筑还原率为8%。试评估房屋（饭店）的总价格。
评估案例三
（1）估价对象概况。在某一城市，需要评定的地块为H，现在收集到与待估地块条件类似的7宗土地，条件如下表：
项目 宗地成 交易时容积率 位置比形状比区域因个别因1
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交价 A B C D E F G H 580 620 660 700 680 730 740 间 1987 1988 1988 1989 1989 1990 1990 1990 1 较 0 3% 0 0 0 2% 0 0 较 -5% 0 -2% 0 0% 0 0% 0 素比较 素比较 0 0 0 -3% 3% -5% 0% 0% 0 -4% 0 0 0 0 -3% 0 现假设该城市地价指数以1987年为基期，每年增长数同1987年相比增长率为12%。对于容积率，此类型地块的最低容积率为1，根据统计分析，该城市此类型地块的土地，当容积率每增加，宗地单位地价比容积率为时地价增加5%。对位置、形状、区域因素、个别因素对地价的修正，都与待估地块比较，表中的数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件好；数值表示对宗地地价所修正幅度。
（2）根据上述条件，试计算90年宗地H的评估价格。
评估案例四
1、估价对象概况。某城市内，有一宗住宅用地需要评估，现根据当地条件，选择了与之类似的四宗已经成交案例，几宗地块的交易情况与待估地一致，其他条件比较如表1。
对区域因素和个别因素对地价的影响，待估地块条件与案例地块条件比较结果如表1，表中数字为正值，表示待估地块优于成交地块，数字大小表示优劣幅度。
2
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又知该城市地价指数在1993年1月为100，以后每月上涨一个百分点，容积率修正系数如表2。 表1：
项目 用途 成交日期 成交价格（元/M2） 容积率 区 域 因 素 个 别 因 素 表2：
容积率 修正系数 1 1 2 3 4 5 位置 基础设施 交通 地势 形状 其他 待估土地 住宅 2 0 0 0 0 0 0 案例A 住宅 1200 3 -2% -1% -2% -2% 3% -3% 案例B 住宅 1300 3 -3% -2% 0 1% 0% -3% 案例C 住宅 1400 4 0 2% 3% 0 5% 0% 案例D 住宅 1000 2 -3% 0% -2% -2% -4% -2% 2、请按以上条件，估算该住宅用地在1994年10月的单位地价。
评估案例五
1、估价对象概况
待估宗地为七通一平的待建筑空地，已经得到规划许可修建写字楼，允许总建筑面积为8000平方米，土地使用权年限为50年，现在招标出让。
2、估价要求
某开发公司希望参加与此地地块投标，要求估算其目前所能投标的最高地价额度。
3、估价过程
3
不动产评估考试计算题(包含答案)
