二手房购买的全流程操作指南》
第一步：登记，看房。买卖双方到中介机构咨询二手房交易的相关政策，并详细登记购房、售房信 息。委托有信用
的中介。
1. 把你的业务交给中介公司之前应该了解：
a. 中介公司提供的服务有哪几项 ?是否可以帮助申请二手房按揭 ?买卖过程中若发生了问题，中介公司 是否有义务、
有能力负责赔偿损失；中介公司的服务收费标准是多少
?是否能保证买到称心的二手房。
b. 了解中介公司诚信中介公司应该提供两证：有效的工商局颁发的营业执照，市房产管理局颁发的中 介代理行证书；
资质证书是行业管理部门颁发的，对保证中介公司的可靠性更有作用。中介人员的执业证。
c. 很多不规范中介为不影响成交而对可能存在的风险进行模糊。防范措施：对每项费用都在合同中作 明确落实，最
好在合同后附《费用清单》详细计算相关收费。
2. 入夜看房能考察小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻，安全防范措施是否周全，有无摊贩等 产生的噪音干
扰等。
3. 看格局：购买房屋最好是看空房子。因为空房子没有家具、家电等物遮挡，可以清晰地看到整个房 子的格局。理
想的格局是打开大门从阳台进入客厅，然后是餐厅、厨房、卧室。如果客厅的门直接面对卧室， 则私密性比较差。好格局的房子应该有效地把各种功能区分开来。如宴客功能、休息功能等。应注意房子的通 风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味，采光是否良好。检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。
4. 不看墙面看墙角：查看墙面是否平坦或潮湿、龟裂，可以帮助购房者了解是否有渗水的情况。墙角 是承接上下左
右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键，而墙角严重裂缝时，漏水的问题也会随时出 现。
5. 好的装潢都会让人眼睛一亮，但高明的装潢却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。因 此买房子的时
候，购房者必须要注意房屋的做工，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，而这些地 方往往容易被忽视。如果发生问题，对这些细小处进行修缮是件很麻烦的事，挑出这些小毛病，可以增加和业 主讨价还价的筹码。一般来讲，装潢新但做工很粗糙的房子，很有可能是投资客买来的盘源，其目的是低价高 卖赚取差价，对这类房源要多加注意。
6. 看水管周围有没有水垢、水有无泛黄。检验浴缸时要先打开水龙头，看流水是否通畅，等到蓄满水 后再放水，看
看排水系统是否正常。看一下天花板是否有水渍，或是漆色不均匀的现象。看一下吊顶里屋子四 角是否有油漆脱落、漏水等。
7. 查看隔热设施是否完善。夏季天气炎热，如果住宅侧墙朝西或者室内朝阳面窗户面积大、数量多都 会影响到隔热
效果。选择顶层住宅的购房者要关注顶层隔热层是否完善。
8. 违章搭建要拆除。违章搭建情形并不少见。如果碰到违章搭建情形，买家一定要在收房时敦促卖家 拆除，以免给
自己留下不必要的麻烦。
9. 了解管理费的价格。
10. 是否朝南。有效的日照能改善住宅的小气候，保证住宅的卫生，提高住宅的舒适度。住宅内的日照 标准，由日照时间和日照质量来衡量。有些住宅楼南北之间间距达不到规范要求，南向窗面积很小或开在深凹 槽里往往使住宅不能获得有效日照。注意住宅楼是否处在开敞的空间，住宅区的楼房布局是否有利于在夏季引 进主导风，保证风路畅通。
11. 看户型：平面布局合理是居住舒适的根本，好的户型设计应做到以下几点：
(1) 入口有过渡空间，即“玄关”，便于换衣、换鞋，避免一览无遗。
(2) 平面布局中应做到“动静”分区。动区包括起居厅、厨房、餐厅，其中餐厅和厨房应联系紧密 并靠近住宅入
口。静区包括主卧室、书房、儿童卧室等。若为双卫，带洗浴设备的卫生间应靠近主卧室。另一 个则应在动区。
(3) 起居厅的设计应开敞、明亮，有较好的视野，厅内不能开门过多，应有一个相对完整的空间摆 放家具，便于
家人休闲、娱乐、团聚。
(4) 房间的开间与进深之比不宜超过1比2。
(5) 厨房、卫生间应为整体设计，厨房不宜过于狭长，应有配套的厨具、吊柜，应有放置冰箱的空 间。卫生间应
有独立可靠的排气系统。下水道和存水弯管不得在室内外露。
12. 楼顶的房子 (包括带阁楼的房子 ) ，从理论上说可能漏雨，而且冬冷夏热。实际上，更不能抱有幻
想，漏雨按照开发商的说法是建筑通病，无法根治。现在的防水材料，最长寿命为
5 年，一些劣质的甚至才一
年左右。如果到时候防水材料老化导致渗漏，没有别的办法，只能是维修，而且要过几年就大修一次。楼顶的 房子冬冷夏热的程度，只有实际住过的才能体会出来。
一楼(半地下室 )的房子，最好也别买。这样的房子不但采光、私密性、安全性大打折扣，而且可能存 在返潮等问
题。
13. 远离高压电塔离高压电塔最好超过 200 公尺，免小孩流鼻血，大人易得癌症或其它暗病。不与高架
桥、陆桥同行之房屋免流年与五黄飞到，祸不单行。
14. 不住太老旧的房子屋子太老，过去必承受太多人间怨气，久住则易受影响。不贪求便宜低于行情之 屋子，必有
不利市场及租方的条件。如屋子在风水上不利于住人，曾经死过人或结构有问题等等。
15. 不邻病家如屋内有病人，或与房东合住，房东家中有久病或重病之人，最好都不要搬进去住，免得 惹秽气上身。
不住贴有符纸、化煞物品 (如凹凸镜、八卦镜等 ) 的房不管房东如何托词，最好都不要住进去。
16. 不近庙宇、天主教堂或基督教堂因为阴气太重，都属阴煞之地，一般人最好不要太靠近，否则轻则 运势低落，
重则大病丧身。不靠坟场或大医院屋宅最好不要靠着坟场或大医院，最好要有一百公尺以上的距 离，免得犯到煞气。
17. 不住暗宅屋宅太暗，容易招邪；白天开窗屋内仍阴暗之宅，属阴气过盛，阳气不足之地，一般人最 好少住。不
住孤宅所谓孤宅，是指屋宅四周只有你一间屋宅；或者一栋大楼里，只有你一户人家；因人少阴气 盛，也不利于人。不靠深山恶水租屋最好不要再深山恶水边，因这些地方容易聚集死于意外的孤魂野鬼。
土建验收
1、 楼宇整体外观不出现倾斜，房间内的梁、柱、墙无明显的尺寸偏差(请带上卷尺)； 2、 房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，房子的外墙有无裂缝。查 3、 批荡层不允许有龟裂缝、脱皮、起沙眼以及起泡等缺陷； 4、 门窗与墙身之间结合部的处理应平整，无缺棱掉角。 给排水验收
1、给排水管之间的接驳处无渗水，尤其是塑胶管的接驳位；
2、所有水喉出水情况正常，抽水马桶不漏水，水管无破裂，各接口处密封良好；
3、厨房、卫生间、阳台地面坡度足够，地漏无阻塞，排水迅速，外留意阳台、卫生间附近的地板，看 看有没有潮湿发霉的现象。；
二手房购买的全流程操作指南
