主要干道、大马路、相同/相似店铺的家数。
将“辅助店、竞争店”所在位置正确标注于商圈简图上。 住宅特色：
建筑物形态
实地了解在本商圈住宅区的建筑形态、建筑高度、楼房数、建筑形式为新式或旧式分布区域。
目前的改建情况。
1-3年可能改建的趋势。
分布情况
实地了解该区的实际住户与建筑物分布情况。
将该商圈分为店铺区，以“甲”为代码：办公区“甲2”为代码：新式住宅区以“乙
1”为代码：旧式住宅区以“乙2”为代码：文教区，以“丙”为代码。
在简图上分别划定区域，制作商圈。 并在图上注明建筑物的楼层。
集会场所： 场所类型
本商圈汇聚人潮的场所类型。 聚集人口类型。
人潮路线
人潮汇集流动的路线。
人潮汇集流动的主要方向。
竞争者分析：
卖场气氛 本区对本企业较有影响性的竞争店，其卖场气氛、购物环境、服务态度。 客流量 该竞争店每日的成交客户数。 平均消费额
了解该店的各类顾客与消费金额比例。 根据此比例再分别乘其价格。
加总后求其平均值即为平均消费额。
营业额
客流量*流交率*平均消费额=每日营业额 每日营业额*每月工作天数=每月营业额 人潮状况“实地抽样方式”。平日及假日的要潮状况：
将一周的时间区分为两段：周一—周五及周六、周日、法定假日。
以上午8点-下午10点每两个小时细分为一个小段。
以15分钟为其抽样时段的样本，并计算其抽样点的实际经赤人数、机动车、汽车、助动车、自行车。
抽样时将人潮分为青少年、上班族、家庭主妇。 将每抽样的数，换算成以两个小时的人潮流动数。
例：以15分钟为抽样得该抽样点人数为Y，将Y×120/15=Z，则是其两个小时可能的人潮流动数。
将其数字依时段填入“人潮流动抽样表”。
将人潮流动抽样的数字以线图表示“人潮分布图”。
人口、住宅户数推算： 固定住家
以该商圈建筑物来推算当地住家户数。 以户数*3得出当地预估人口数。
将各抽样点人口数平均减当地人口数得出外来流动人数。
办公户数
计算该区的公司家数。
该区公司家数×（20-40）=该区办公人口。 该区办公人口即为该区的半固定人口。
交通状况： 公交车的往返站点
经过该商圈公交车的起站与经过路线。 经过该商圈公交车将行驶路线与终点站。 经过该商圈公交车的路数和站数。
下车后之走向
以转车为目的行走的路线。
以休闲、购物为目的行走的路线。 以回家为目的行走的路线。
未来交通运输系统的影响
运输系统（火车站、长途汽车站、码头、飞机场）的出入口，可能带动的人潮。 重要道路可能拓宽扩建，带动的人潮。
消费特征与人口特征： 该区住户人口所得
高收入者达该地区平均收入4倍以上的人数所占比率。 中上收入达该地区平均收入2倍以上所占比率。 平均每户全年收支情况表与图。
该区往来、居住人口的消费习惯
对便利性、服务品质及店铺气氛的要求概况。
习惯消费（大型服装店铺、点心食品面包店、传统式饮食店）。 年龄分配情况。
教育程度分配表与图。
外来流动人口的消费习惯、特征
年龄分布情况。 消费服装的种类。 收入的高低。
5、商圈类型 集中型商圈
商圈店铺流动人口多（每分钟约30-40位以上）。 商圈住宅人口（约24000人以上）。 区的建筑物高且密集。
各店铺集中且围大，正所谓成行成市。
与本公司有互补性的店铺多，且规模大（大型购物中心、超级市场、百货公司）。 交通频繁，车辆流量大。
商圈类型：商业办公楼、商业住宅、办公住宅。
分散型商圈
商圈流动人口少。 商圈腹地分散。
区的建筑物普通、老旧且高度6层以下。 店铺分散且围小。
与本公司有互补性的店铺少，且规模小。 交通不频繁，车辆流量少。
商圈类型：住宅、住宅办公、办公室、办公住宅。
6、店铺开发预估收入、支出与可能净利
以抽样点的实际平方米数与租金的调查 与目前承租人洽询。 与相关人洽询。 预估每次消费金额
先评估商圈抽样点滴适合开发何类型的店。 店铺依商圈类别所划分的市场定位。 每日客流量预估
了解各店的人潮数（从店铺前经过的人数）。
以各店的客流量÷各店的人潮数×100℅=各店入店率。 再以求出的入店率×该商圈抽样点的人潮数=预估客户数。
未来再依商圈的消费年龄、习惯、所得的变动可能对客流量的影响而做正（负）百
分比的修正。
可能业绩
预估消费金额×可能客户数=可能每日营业金额 可能每日营业金额×30=可能每月营业金额
固定费用（各种费用要计算准确）
预估固定薪资费用。 折旧费用预估。
其他固定费用（水、电、气费用）预估。 预估固定费用。
预估变动成本
预估管理月费。 销货成本。 总变动费用。
预估净利
可能月营业业绩-租金-固定费用-变动总费用=预估净利。 本预估净利不税前净利。
7、建议地点的确定
依上述抽样人潮与抽样地点所得的可能净利。 分析可能的本来发展情况。
将可供本企业开设店铺的地段或区间—注明。
8、发展情况（城市发展方向是必须要明确的问题） 未来政府的行政中心、大型休闲聚客场所的兴建计划。
未来捷运系统、交通运输中心所在点。 大型办公楼、商业中心等的兴建。 该商圈的未来转变情况。 人口年龄层的转变。
消费习惯的未来改变情况。 人潮汇集的可能变动地段。
9、结论（开店做决定时既要依据数据，又要依靠经验）
根据以上各种调查的资料，最后下结论时，最好能明确地将资料整理出下列五项重点加以说明：
点应设在何处，何阶段合适开店。 配合何种服装商品组合。 顾客的形态。 租金状况。 聚会场所状况。
10、店铺区域图绘制
针对能显示商圈特征的对象为主
商圈的界线（如：大马路、高架桥等）。 住宅区的建筑形态。 办公区的建筑形态。 店铺区的行业分布。 抽样点。
人流量、车流量的概况。 竞争店的店面。
明确标出此商圈的实际情况 对该商圈有明确的概况说明
11、立地要素
如果说商圈是培育店铺的沃土，那良好的立地点就如同树根一样，可适时吸取商圈最营养的养分，让店铺茁壮成长。换言之，空有沃土，但无良好的立地条件，店铺依然无法吸取到生存的养分，造成无法存活的命运。因此，立地点的优劣更关系着店铺茁壮与否。立地点差之毫厘，会导致业绩失之千里。所以立地条件优劣是店铺企业开店的重要考虑因素。
立地点所在街道评估依目标地点所在道路性格、接近度、邻居特性等相关设施做评估。
A道路性格，主要是调查立地点前道路特性及通行车辆的种类
首先，道路是考评目标立地的第一要点。不同的通行车辆构成不同的道路性格，进而影响消费行为。一般来说，道路性格可分为交通连接道路、运输道路、商流道路、效区道路、老旧道路。
连接道路：其主要是连接主要商业区与住宅区间，供居民上下班来往，日常生活必经的路线，通常是公交车站牌、交通工具转运站林立处。
运输道路：作为两地之间商品物资来源的干道称之为货流道。此种道路多半连接两大区域商品货物的流通，因此，货车及各式特殊运输车辆比例多。
商流道路：指批发、零售等各式商业活动来往频繁的动脉。它通常是店铺主要都市与卫星都市或是各个社区型。因此，此种道路背后往往有市镇、商业区或是住宅区为其腹地。
道路：效区住宅是新兴造市计划的产物，它也是接续商业区与效区住宅的干道。除了是上下班路线外，它也是附属旧市镇和新兴区连接路线。
老旧道路：老旧商业区所发展出的主要商业道路称为旧道。此种道路往往是人潮汇集处，来往行人多，车辆也偏重小型自用车。因此，是商业活动热络之路。
接近度，是指消费者是否容易接近店铺。尤其是造成人潮通行流动线断层的障碍物更是要提防。接近度是测量立地点是否符合顾客容易接近店铺的准则。通常接近度愈高是愈好的立地点。其考评标准如下：
a：转运站是否在预定点200米有公交车站牌或巴士转运站。此转运站最好是位于下班路线，以增加购物的时间性。
b:预定店铺前道路的宽度。路愈宽不仅行驶车潮愈多，且可增加停车的便利性。
C：是否有斑马线，人流可到对面街道或侧街，且左右距离在100米，关系来往人流数的多少。
d：临近100米是否红绿灯。红绿灯是增加店铺曝光率，增加消费认知的最佳妙方。
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